Wann darf sich der Vermieter auf Unwirtschaftlichkeit berufen?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Hauseigentümer

Nur in einem Verfahren, in dem von ihm Erhaltungsarbeiten verlangt werden, und nur dann, wenn er diesen Einwand selbst erhebt oder mitträgt. Er kann dann geltend machen, dass die Kosten dieser und der übrigen nötigen Reparaturen die Wohnungen unvermietbar machen würden. Für bevorzugte Arbeiten, etwa gegen Baugebrechen, die Personen oder Sachen gefährden, gilt diese Grenze nicht.

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Ständige Rechtsprechung seit 1988, zuletzt bestätigt am 08.11.2022 (14 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (1988)

Die Erhaltungspflicht des Vermieters findet auch im Anwendungsbereich des MRG an der Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung des Gebäudes ihre Grenze (§ 6 MRG - ausgenommen in Bezug auf im Sinne des § 3 Abs 3 Z 2 MRG privilegierte Arbeiten).

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Der bloße Einwand mangelnder Deckung infolge einer negativen Mietzinsabrechnung entspricht einem notwendigen Antrag nach §§ 18, 19 MRG nicht.OGH 5 Ob 249/15a, 14.06.2016
Nach der Rechtsprechung ist ein Vermieter im Rahmen des § 3 Abs 3 Z 2 MRG zur Vornahme „privilegierter" Erhaltungsmaßnahmen unabhängig von einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung verpflichtet. Gemäß § 3 Abs 3 Z 2 lit b MRG besteht eine solche privilegierte Erhaltungspflicht zur Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden.OGH 9 Ob 96/06t, 25.06.2007
Der Einwand der Unwirtschaftlichkeit von Erhaltungsarbeiten wegen Unvermietbarkeit des ganzen Hauses kann nur in einem gegen den Vermieter angestrengten Verfahren zur Durchführung von (nicht privilegierten) Erhaltungsarbeiten nach §§ 6, 37 Abs 1 Z 2 MRG eine Rolle spielen und ist auch dort nur beachtlich, wenn er vom Vermieter erhoben beziehungsweise von diesem mitgetragen wird.OGH 5 Ob 208/01a, 09.10.2001
Bei den nicht privilegierten Arbeiten können die Mieter der Mehrheit der vermieteten Mietgegenstände zusammen mit dem Vermieter Widerspruch erheben, wenn eine Mietzinserhöhung nach den §§ 18, 19 MRG erforderlich ist, weil die Kosten der Arbeiten weder aus den verrechenbaren Hauptmietzinsreserven noch aus den während der Bestanddauer der Arbeiten zu erwartenden effektiven und fiktiven Einnahmen gedeckt werden können. Die mangelnde Deckung der Kosten, könnte nur im Fall des Widerspruchs der übrigen Mieter zur Abweisung des Antrags führen. Ansonsten hat der Vermieter, will er nicht die Kosten der Erhaltungsarbeiten aus eigenen Mitteln bezahlen oder zumindest vorfinanzieren, einen Antrag auf Mietzinserhöhung nach den §§ 18, 19 MRG zu stellen, der mit dem Antrag auf Durchführung der Arbeiten gemäß § 6 Abs 4 MRG zu verbinden ist.OGH 5 Ob 298/00k, 28.11.2000
Bei nicht privilegierten Erhaltsungsarbeiten kann der Vermieter die Unwirtschaftlichkeit einwenden, soweit die Kosten dieser und der anderen notwendigen Reparaturen die Mietgegenstände unvermietbar machen würden (RdW 1985, 338 = MietSlg 37.255/28; SZ 62/209 = WoBl 1990/83 = MietSlg 42.201; MietSlg 45.224; WoBl 1995/101).OGH 5 Ob 298/00k, 28.11.2000
In diesem Rahmen ist allerdings auch die Reparatur von Schäden unter gleichzeitiger Anhebung des Ausstattungszustandes auf den ortsüblichen Standard als Erhaltungsarbeit anzusehen.OGH 5 Ob 1098/92, 15.12.1992

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0020813 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 14.

OGH 5 Ob 55/22g, 08.11.2022, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 249/15a, 14.06.2016, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte
Mietrechtsgesetz (MRG) § 3 · Erhaltung
MRG § 6 · Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten

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Die andere Seite

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