MRG § 6

Wird dem Vermieter aufgetragen, besonders dringliche Arbeiten durchzuführen, hat er dagegen praktisch keine Einwendung. Er kann sich also kaum darauf berufen, die Arbeiten seien ihm nicht zumutbar. Der Auftrag ist auszuführen.

Das hängt vom Ausmaß ab. Ernst ist ein Schaden nur, wenn er die ordentliche Benützung unmöglich macht und ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht; ist Schimmel in das Mauerwerk oder den Verputz eingedrungen, ist die Bausubstanz betroffen. Muss der Verputz großflächig erneuert werden, ist das Sache des Vermieters, kleinere Ausbesserungen bleiben bei Ihnen.

Ob der Vermieter die im Gesetz aufgezählten Erhaltungsarbeiten durchführen muss, hängt nicht davon ab, ob sie aus den Mietzinsreserven finanzierbar sind. Der Einwand, die Kosten seien nicht gedeckt, wird nur in einem besonderen Verfahrensschritt geprüft. Die Pflicht selbst besteht unabhängig davon.

Gegen einen Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten kann der Vermieter nur jene Einwendungen erheben, die sich aus den mietrechtlichen Erhaltungsbestimmungen ergeben. Einwendungen aus Vereinbarungen gehören dagegen vor das Streitgericht. Der Vermieter kann daher in diesem Verfahren nicht einwenden, der Mieter habe die Erhaltungspflicht selbst übernommen.

Ja, soweit es die aufgetragenen Erhaltungsarbeiten nach Art und Umfang nötig machen. Der Aufwand für Vor- und Nacharbeiten, den Ihnen der Vermieter zu ersetzen hat, umfasst auch das Entfernen Ihrer Einrichtung aus dem Objekt und das spätere Wiedereinbringen.

Nur in einem Verfahren, in dem von ihm Erhaltungsarbeiten verlangt werden, und nur dann, wenn er diesen Einwand selbst erhebt oder mitträgt. Er kann dann geltend machen, dass die Kosten dieser und der übrigen nötigen Reparaturen die Wohnungen unvermietbar machen würden. Für bevorzugte Arbeiten, etwa gegen Baugebrechen, die Personen oder Sachen gefährden, gilt diese Grenze nicht.

Ein Auftrag, bestimmte Erhaltungsarbeiten durchzuführen, greift gestaltend in die bestehenden Mietverträge ein und gilt auch gegenüber künftigen Mietern. Damit das wirkt, bindet er auch spätere Vermieter, sogar denjenigen, der die Liegenschaft in einer Zwangsversteigerung ersteht.

Ja. Bei den vorrangig durchzuführenden Arbeiten dürfen Sie den Antrag auch dann stellen, wenn Sie das Gebrechen selbst verursacht haben. Für diese Entscheidung spielt die Verursachung keine Rolle; es geht allein um den Zustand des Hauses, für Streit über Schadenersatz ist in diesem Verfahren kein Raum.

Ja, wenn Sie genau jenes Objekt gemietet haben, für das die Erhöhung bewilligt wurde. Eine rechtskräftige Entscheidung über die Erhöhung greift unmittelbar in die Mietverträge ein und verpflichtet den Vermieter zugleich vollstreckbar zu den Arbeiten. Sie wirkt auch gegenüber späteren Eigentümern und späteren Mietern.

Haben Sie einen Mietvertrag aus der Zeit vor 1982, bleiben die dort vereinbarten Pflichten des Vermieters zur Instandsetzung und Instandhaltung auch heute wirksam. Die Erhaltungspflicht des Vermieters selbst richtet sich aber nach dem neueren Mietrecht. Wollen Sie eine vertragliche Zusage auf Erhaltungsarbeiten durchsetzen, müssen Sie das im ordentlichen Gerichtsverfahren tun.

Sieht das Mietrechtsgesetz eine eigene Art der Durchsetzung vor, läuft diese nicht über die Exekutionsordnung, sondern im besonderen Verfahren nach diesem Gesetz. Das gilt vor allem für die Bestellung eines Verwalters, der die Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten durchführen lässt. Die Entscheidung darüber ergeht als Sachbeschluss, gegen den Sie vier Wochen lang Rekurs erheben können.

Wurde dem Vermieter gerichtlich aufgetragen, Erhaltungsarbeiten durchzuführen, und geschieht bis zum Fristende nichts, kann das Gericht dafür einen Verwalter bestellen. Anders als bei einer gewöhnlichen Zwangsvollstreckung prüft das Gericht dabei ausdrücklich, ob die Arbeiten tatsächlich unterblieben sind.

Ordnet die Gemeinde oder die Schlichtungsstelle Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an, wird dieser Auftrag ausschließlich durch die für Mietrechtssachen zuständigen Bezirksgerichte vollstreckt. Dasselbe gilt für gleichlautende Aufträge gegenüber gemeinnützigen Bauvereinigungen.

Über die Zwangsverwaltung des Hauses wird in jenem Verfahren entschieden, in dem der Auftrag zur Durchführung der Arbeiten erteilt wurde. Stellen Sie den Antrag versehentlich in einem anderen Akt, darf er allein deswegen nicht abgewiesen, sondern muss an die richtige Stelle weitergeleitet werden. Gibt es für dieselbe Liegenschaft schon einen Zwangsverwalter, wird ihm auch die weitere Arbeit aufgetragen.

Einwände, die sich auf eine Vereinbarung stützen, gehören grundsätzlich in ein streitiges Gerichtsverfahren. In dem Verfahren, in dem dem Vermieter Erhaltungsarbeiten aufgetragen werden, kann er daher nicht einwenden, der Mieter habe die Erhaltungspflicht selbst übernommen.

Nein. Liegt bereits ein gerichtlicher Auftrag zur Durchführung der Arbeiten vor, entscheidet über den Antrag auf Durchsetzung gleich das Gericht. Der Weg über die Schlichtungsstelle muss nicht noch einmal beschritten werden, weil beide Schritte ein einheitliches Verfahren bilden.

Ja. Ist absehbar, dass die Zwangsverwaltung ohnehin bald wieder eingestellt werden müsste, kann das Gericht den Antrag abweisen, obwohl die dem Vermieter gesetzte Frist bereits abgelaufen ist.

Ist das Haus zur Gänze abgerissen und der Mietgegenstand damit nicht mehr vorhanden, sind Erhaltungsarbeiten unmöglich. Ein Auftrag dazu kommt dann nicht mehr in Betracht.

Ja. Wurde für das Haus ein Verwalter bestellt, weil der Vermieter notwendige Arbeiten unterlassen hat, kann jeder Hauptmieter beantragen, dass die Mietzinsreserven an diesen Verwalter herausgegeben werden.

Das ist möglich. Die Anordnung, die Mietzinsreserven an den bestellten Verwalter herauszugeben, muss nicht auf jenen Betrag beschränkt werden, der für die aufgetragenen Erhaltungsarbeiten voraussichtlich nötig ist.

Maßgeblich ist die Sachlage in dem Zeitpunkt, in dem das Erstgericht entscheidet. Das Durchsetzungsverfahren ist eine Fortsetzung des Verfahrens über den Auftrag, sodass auch Gründe zu prüfen sind, die eine Einstellung rechtfertigen.