Zahle ich als kleiner Nahversorger weniger Geschäftsmiete?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Unternehmer, Nahversorger

Ja, unter Umständen. Bei der Ermittlung des zulässigen Hauptmietzinses ist die Art des Betriebs zu berücksichtigen: Der Mietzins soll soziale Härten vermeiden und darauf Rücksicht nehmen, was sich mit dem Geschäft am Standort verdienen lässt. Begünstigt sind vor allem kleine Betriebe, die die Bevölkerung mit Gütern und Diensten des täglichen Bedarfs versorgen. Wer nicht dazu zählt, muss die besondere Schutzwürdigkeit seiner Branche selbst darlegen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1997, zuletzt bestätigt am 20.02.2019 (18 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1997)

Ausführungen zum normativen Gehalt der Anordnung, die Art der ausgeübten Geschäftstätigkeit bei der Ermittlung des zulässigen Hauptmietzinses zu berücksichtigen. Als generelle Richtschnur hat hiebei zu gelten, dass ein Mietzins festgesetzt werden soll, der soziale Härten vermeidet und die Ertragsmöglichkeiten der im Mietobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit berücksichtigt.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Schuheinzelhandel.OGH 5 Ob 3/19f, 20.02.2019
Bei Zweifelsfragen oder unverhältnismäßigen Schwierigkeiten genauerer Ermittlung wäre eine Festsetzung des Mietzinses nach freier Überzeugung gemäß § 273 ZPO zulässig.OGH 5 Ob 196/09y, 13.10.2009
Die Beurteilung des Ausmaßes der Ertragsschwäche ist wie diese selbst dem Tatsachenbereich zuzuordnen. Die Methodenwahl zur Feststellung der branchenspezifischen Kriterien entzieht sich der Überprüfung durch den Obersten Gerichtshof.OGH 5 Ob 196/09y, 13.10.2009
Es ist dem pflichtgemäßen Ermessen des Richters überlassen, ob er zur Quantifizierung der typischen Ertragsschwäche des Betriebs des Mieters, also zur Ermittlung der die Höhe des für die Branche des Mieters erschwinglichen Mietzinses, einen Sachverständigen aus der konkreten Branche beizieht, um die Ertragsschwäche dieser Branche zu quantifizieren oder ob er nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen feststellen lässt, welcher Mietzins für einen branchenzugehörigen Betrieb leistbar ist (so schon 5 Ob 88/06m).OGH 5 Ob 196/09y, 13.10.2009
Bei der Beurteilung der Frage, ob die vom Mieter im Mietobjekt ausgeübte Geschäftstätigkeit eine solche Versorgungskomponente aufweist, die die Zuerkennung der vom Gesetzgeber geforderten sozialen Rücksichtnahme auf eine bestimmte Branche rechtfertigt, wird den Gerichten ein Beurteilungsspielraum eingeräumt, der die Möglichkeit der Anrufung des Obersten Gerichtshofs auf die Korrektur grober Beurteilungsfehler einschränkt.OGH 5 Ob 168/05z, 18.10.2005

Alle 28 Ergänzungen anzeigen

Hier: Kinderspielwaren.OGH 5 Ob 294/03a, 13.01.2004
Die Verpflegung von Städtetouristen ist keine schutzwürdige soziale Aufgabe.OGH 5 Ob 5/03a, 28.01.2003
Wenn sich herausstellt, dass der für das konkrete Objekt ermittelte "volle" angemessene Mietzins in einem durchaus weit zu ziehenden räumlichen Umkreis von Branchenkollegen des betreffenden Mieters bezahlt wird, ist eine Reduzierung des Mietzinses wegen der Art der im Mietobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit auszuschließen.OGH 5 Ob 5/03a, 28.01.2003
Lässt sich feststellen, wieviel derzeit Branchenkollegen für ein vergleichbares Mietobjekt zu zahlen bereit sind, ist auch gleich das Ausmaß der Mietzinsreduzierung (der "gemäßigte" angemessene Mietzins) errechenbar. Steht jedoch die Höhe des für diese Branche erschwinglichen Mietzinses nicht fest (und ist sie nicht feststellbar), so hat der Richter gemäß § 273 ZPO nach freier Überzeugung einen Abschlag festzusetzen.OGH 5 Ob 135/02t, 11.06.2002
Hier: Cafe-Restaurant, das sowohl von der örtlichen Wohnbevölkerung und Arbeitsbevölkerung als auch von Touristen frequentiert wird.OGH 5 Ob 135/02t, 11.06.2002
Hier: Apotheke.OGH 5 Ob 84/01s, 24.04.2001
Die Ansicht, die soziale Komponente sei nicht erfüllt, weil für die klaglose Versorgung der Bevölkerung mit Heilmitteln schon die entsprechenden Bestimmungen des Apothekengesetzes (beispielsweise über die Bedarfsprüfung) sorgen würden, ist vertretbar.OGH 5 Ob 84/01s, 24.04.2001
Neben die dem Tatsachenbereich zuzuordnende Beurteilung, ob es sich um eine "ertragsschwache" Branche handelt, tritt als zweites notwendiges Element die der rechtlichen Beurteilung unterliegende soziale Komponente, welche grundsätzlich dann gegeben ist, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Sachgütern und Dienstleistungen des täglichen Lebens durch den konkreten Geschäftszweck gesichert werden soll. Wird jedoch dieser Kreis der "Nahversorger" verlassen, bedarf es konkreter Anhaltspunkte für eine besondere Schutzwürdigkeit der betreffenden Branche.OGH 5 Ob 84/01s, 24.04.2001
Mit dem dehnbaren Begriff Art der Geschäftstätigkeit sollte offensichtlich ein Beurteilungsspielraum geschaffen werden, der es ermöglicht, die Mietzinsreduzierung nur den typischerweise ertragsschwachen Branchen zugutekommen zu lassen und unter diesen wiederum nur jenen, die selbst - wie etwa die Nahversorger - eine vom Gesetzgeber als schützenswert anerkannte soziale Aufgabe in den Versorgungsstrukturen des betreffenden Gebietes erfüllen.OGH 5 Ob 84/01s, 24.04.2001
Die Mietzinsreduzierung gemäß § 12a Abs 2 MRG soll nicht die Existenz bestimmter Personen, sondern bestimmter Branchen am konkreten Standort ermöglichen. Bei den Branchen ist nach sozialen Gesichtspunkten zu differenzieren.OGH 5 Ob 84/01s, 24.04.2001
Die Beurteilung, ob eine kleingewerbliche Geschäftstätigkeit der Nahversorgung mit Sachgütern und Dienstleistungen des täglichen Lebens dient und deshalb besonders schutzwürdig ist, hat immer auch die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.OGH 5 Ob 108/00v, 16.05.2000
Dass eine Cafe-Konditorei mit gehobenem Angebot an Süßwaren und Backwaren, die am konkreten Standort mit einer Vielzahl anderer gleichartiger Betriebe konkurriert, nicht zum engen Kreis der Nahversorger im engeren Sinn zählt, entspricht dem vorgegebenen Leitbild.OGH 5 Ob 108/00v, 16.05.2000
Bei Mietern, die das Mietobjekt für die Erfüllung dieser besonderen Versorgungsaufgaben nutzen, wird die soziale Schutzwürdigkeit vermutet, wogegen andere Mieter die besondere Schutzwürdigkeit ihrer Branche darzulegen haben, um die in § 12a Abs 2 MRG vorgesehene Mäßigung des Mietzinses in Anspruch nehmen zu können.OGH 5 Ob 108/00v, 16.05.2000
Der besondere Schutz der Mietzinsregelung des § 12a Abs 2 MRG, die Art der im Mietobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit zinsmindernd zu berücksichtigen, ist primär jenen kleingewerblichen Nahversorgern zugedacht, die Sachgüter und Dienstleistungen des täglichen Lebens bereitstellen, also Grundbedürfnisse der Bevölkerung abdecken (SZ 70/74; WoBl 1999, 13/3; WoBl 2000, 37/9 ua).OGH 5 Ob 108/00v, 16.05.2000
Hier: Schuheinzelhandel.OGH 5 Ob 336/99v, 25.01.2000
Der nach den Kriterien des § 16 Abs 1 MRG ermittelte ortsübliche Hauptmietzins ist zunächst daraufhin zu untersuchen, ob er üblicherweise auch von Angehörigen jener Branche bezahlt wird, der auch der mit dem konkreten Erhöhungsbegehren konfrontierte Mieter zuzurechnen ist. Ist dies der Fall, so ist dargetan, dass die Ertragskraft der Branche ausreicht, auch mit der vollen angemessenen Miete überleben zu können.OGH 5 Ob 336/99v, 25.01.2000
Nur bei Feststehen der Ertragsschwäche einer Branche kommt eine Minderung des "vollen" angemessenen Hauptmietzinses in Betracht.OGH 5 Ob 336/99v, 25.01.2000
Herstellung und der Verkauf von Maßhemden.OGH 5 Ob 129/99b, 11.05.1999
Die bloße Sicherung bestimmter Geschäftszweige, die zwar der Angebotsvielfalt ("Branchenmix") dienen, jedoch eine soziale Komponente zugunsten einer breiteren Bevölkerungsschicht vermissen lassen, rechtfertigt eine Mietzinsreduzierung selbst dann nicht, wenn es sich um eine ertragsschwache Branche handelt.OGH 5 Ob 129/99b, 11.05.1999
Der Schutz der Mietzinsreduzierung soll demnach primär den kleingewerblichen Nahversorgern, also jenen, die Grundbedürfnisse der Bevölkerung abdecken zukommen und damit mittelbar der Bevölkerung selbst.OGH 5 Ob 129/99b, 11.05.1999
Hier: Buchhandel.OGH 5 Ob 323/98f, 12.01.1999
Die in § 12a Abs 2 MRG vorgesehene Mietzinsermäßigung soll zwar in erster Linie jenen Branchen zugute kommen, die sich - in kleinkaufmännischer oder kleingewerblicher Strukturierung - die Versorgung der Bevölkerung mit Sachgütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs zur Aufgabe gemacht haben, doch ist dieses Instrument zur Bewahrung bewährter Versorgungsstrukturen auch für andere Branchen vorgesehen, deren Ertragsmöglichkeiten die Leistung des am jeweiligen Standort "vollen" angemessenen Mietzinses nicht zulassen, sofern nur ausreichend dargetan ist, daß auch ihnen die vom Gesetzgeber geforderte soziale Rücksichtnahme gebührt.OGH 5 Ob 323/98f, 12.01.1999
Die Mietzinsbegünstigung kann im Einzelfall auch Branchen zukommen, die nicht zum Kreis typischer "Nahversorger" gehören. Für die mietzinsrechtliche Privilegierung von Branchen, die Luxusbedürfnisse befriedigen oder ihr Angebot an einen typischerweise nicht schutzbedürftigen Teil der Bevölkerung richten (hier: gehobene Gastronomie), ist kein Raum.OGH 5 Ob 25/98g, 10.02.1998

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0107998 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 18.

OGH 5 Ob 3/19f, 20.02.2019, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens
MRG § 46a · Hauptmietzins bei bestehenden Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Branche und angemessener Geschäftsmietzins

Beeinflusst meine Branche die Höhe des angemessenen Geschäftsmietzinses?

Ja, wenn auch nur mittelbar. Das Gesetz nennt die Art des Betriebs nicht als eigenen Maßstab für den angemessenen Mietzins. Sie steckt aber in den Merkmalen Größe, Art, Beschaffenheit, Lage sowie Ausstattungs- und Erhaltungszustand, denn ein Lokal bringt umso mehr, für je mehr und je ertragreichere Branchen es geeignet ist.

günstig für Vermieter Angemessene Miete und beste Verwertung

Wie wird die angemessene Miete für ein großes Geschäftslokal ermittelt?

Ausgangspunkt ist, wie sich das Objekt bei einer Neuvermietung am besten verwerten ließe. Bei einem sehr großen Objekt mit vielen Räumen, das sich sogar über mehrere Stockwerke erstreckt, kann das auch bedeuten, es in mehrere getrennt vermietbare Einheiten zu zerlegen.