Bekomme ich als Nahversorger einen Abschlag beim Geschäftsmietzins?

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Ständige Rechtsprechung seit 1997, zuletzt bestätigt am 30.03.2023 (20 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (1997)

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

• Hier: Schuheinzelhandel.OGH 5 Ob 3/19f, 20.02.2019
• Bei Zweifelsfragen oder unverhältnismäßigen Schwierigkeiten genauerer Ermittlung wäre eine Festsetzung des Mietzinses nach freier Überzeugung gemäß § 273 ZPO zulässig.OGH 5 Ob 196/09y, 13.10.2009
• Die Beurteilung des Ausmaßes der Ertragsschwäche ist wie diese selbst dem Tatsachenbereich zuzuordnen. Die Methodenwahl zur Feststellung der branchenspezifischen Kriterien entzieht sich der Überprüfung durch den Obersten Gerichtshof.OGH 5 Ob 196/09y, 13.10.2009
• Es ist dem pflichtgemäßen Ermessen des Richters überlassen, ob er zur Quantifizierung der typischen Ertragsschwäche des Betriebs des Mieters, also zur Ermittlung der die Höhe des für die Branche des Mieters erschwinglichen Mietzinses, einen Sachverständigen aus der konkreten Branche beizieht, um die Ertragsschwäche dieser Branche zu quantifizieren oder ob er nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen feststellen lässt, welcher Mietzins für einen branchenzugehörigen Betrieb leistbar ist (so schon 5 Ob 88/06m).OGH 5 Ob 196/09y, 13.10.2009
• Bei der Beurteilung der Frage, ob die vom Mieter im Mietobjekt ausgeübte Geschäftstätigkeit eine solche Versorgungskomponente aufweist, die die Zuerkennung der vom Gesetzgeber geforderten sozialen Rücksichtnahme auf eine bestimmte Branche rechtfertigt, wird den Gerichten ein Beurteilungsspielraum eingeräumt, der die Möglichkeit der Anrufung des Obersten Gerichtshofs auf die Korrektur grober Beurteilungsfehler einschränkt.OGH 5 Ob 168/05z, 18.10.2005
• Hier: Kinderspielwaren.OGH 5 Ob 294/03a, 13.01.2004
• Die Verpflegung von Städtetouristen ist keine schutzwürdige soziale Aufgabe.OGH 5 Ob 5/03a, 28.01.2003
• Wenn sich herausstellt, dass der für das konkrete Objekt ermittelte "volle" angemessene Mietzins in einem durchaus weit zu ziehenden räumlichen Umkreis von Branchenkollegen des betreffenden Mieters bezahlt wird, ist eine Reduzierung des Mietzinses wegen der Art der im Mietobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit auszuschließen.OGH 5 Ob 5/03a, 28.01.2003
• Lässt sich feststellen, wieviel derzeit Branchenkollegen für ein vergleichbares Mietobjekt zu zahlen bereit sind, ist auch gleich das Ausmaß der Mietzinsreduzierung (der "gemäßigte" angemessene Mietzins) errechenbar. Steht jedoch die Höhe des für diese Branche erschwinglichen Mietzinses nicht fest (und ist sie nicht feststellbar), so hat der Richter gemäß § 273 ZPO nach freier Überzeugung einen Abschlag festzusetzen.OGH 5 Ob 135/02t, 11.06.2002
• Hier: Cafe-Restaurant, das sowohl von der örtlichen Wohn- und Arbeitsbevölkerung als auch von Touristen frequentiert wird.OGH 5 Ob 135/02t, 11.06.2002
• Eine "gravierenden Abweichungen" von üblichen Mietverträgen über ein Mietobjekt, in dem ein Unternehmen betrieben werden soll, liegt bei einem vereinbarten monatlichen Zins von 15.000 S im Vergleich zum erzielbaren angemessenen Zins von 30.000 S (jeweils exklusive Umsatzsteuer) nicht vor, von ihr nicht, wenn die Mieterin die dem Vermieter obliegende Instandsetzung des Mietobjekts (§§ 1096 f ABGB) übernommen und zur Sanierung der Werkstätte und der Wohnung schon bisher 870.000 S allein an Materialkosten aufgewendet und die Reparaturarbeiten selbst geleistet hat.OGH 6 Ob 261/01b, 20.12.2001
• Dem Handel mit Schmuckwaren (vor allem Modeschmuck) in einem Zentrum des Fremdenverkehrs gebührt keine besondere soziale Rücksichtnahme im Sinne des § 12a Abs 2 MRG.OGH 5 Ob 184/01x, 27.09.2001
• Hier: Apotheke.OGH 5 Ob 84/01s, 24.04.2001
• Die Ansicht, die soziale Komponente sei nicht erfüllt, weil für die klaglose Versorgung der Bevölkerung mit Heilmitteln schon die entsprechenden Bestimmungen des Apothekengesetzes (beispielsweise über die Bedarfsprüfung) sorgen würden, ist vertretbar.OGH 5 Ob 84/01s, 24.04.2001
• Neben die dem Tatsachenbereich zuzuordnende Beurteilung, ob es sich um eine "ertragsschwache" Branche handelt, tritt als zweites notwendiges Element die der rechtlichen Beurteilung unterliegende soziale Komponente, welche grundsätzlich dann gegeben ist, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Sachgütern und Dienstleistungen des täglichen Lebens durch den konkreten Geschäftszweck gesichert werden soll. Wird jedoch dieser Kreis der "Nahversorger" verlassen, bedarf es konkreter Anhaltspunkte für eine besondere Schutzwürdigkeit der betreffenden Branche.OGH 5 Ob 84/01s, 24.04.2001
• Mit dem dehnbaren Begriff Art der Geschäftstätigkeit sollte offensichtlich ein Beurteilungsspielraum geschaffen werden, der es ermöglicht, die Mietzinsreduzierung nur den typischerweise ertragsschwachen Branchen zugutekommen zu lassen und unter diesen wiederum nur jenen, die selbst - wie etwa die Nahversorger - eine vom Gesetzgeber als schützenswert anerkannte soziale Aufgabe in den Versorgungsstrukturen des betreffenden Gebietes erfüllen.OGH 5 Ob 84/01s, 24.04.2001
• Die Mietzinsreduzierung gemäß § 12a Abs 2 MRG soll nicht die Existenz bestimmter Personen, sondern bestimmter Branchen am konkreten Standort ermöglichen. Bei den Branchen ist nach sozialen Gesichtspunkten zu differenzieren.OGH 5 Ob 84/01s, 24.04.2001
• Die Beurteilung, ob eine kleingewerbliche Geschäftstätigkeit der Nahversorgung mit Sachgütern und Dienstleistungen des täglichen Lebens dient und deshalb besonders schutzwürdig ist, hat immer auch die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.OGH 5 Ob 108/00v, 16.05.2000
• Bei Mietern, die das Mietobjekt für die Erfüllung dieser besonderen Versorgungsaufgaben nutzen, wird die soziale Schutzwürdigkeit vermutet, wogegen andere Mieter die besondere Schutzwürdigkeit ihrer Branche darzulegen haben, um die in § 12a Abs 2 MRG vorgesehene Mäßigung des Mietzinses in Anspruch nehmen zu können.OGH 5 Ob 108/00v, 16.05.2000
• Der besondere Schutz der Mietzinsregelung des § 12a Abs 2 MRG, die Art der im Mietobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit zinsmindernd zu berücksichtigen, ist primär jenen kleingewerblichen Nahversorgern zugedacht, die Sachgüter und Dienstleistungen des täglichen Lebens bereitstellen, also Grundbedürfnisse der Bevölkerung abdecken (SZ 70/74; WoBl 1999, 13/3; WoBl 2000, 37/9 ua).OGH 5 Ob 108/00v, 16.05.2000
• Hier: Schuheinzelhandel.OGH 5 Ob 336/99v, 25.01.2000
• Der nach den Kriterien des § 16 Abs 1 MRG ermittelte ortsübliche Hauptmietzins ist zunächst daraufhin zu untersuchen, ob er üblicherweise auch von Angehörigen jener Branche bezahlt wird, der auch der mit dem konkreten Erhöhungsbegehren konfrontierte Mieter zuzurechnen ist. Ist dies der Fall, so ist dargetan, dass die Ertragskraft der Branche ausreicht, auch mit der vollen angemessenen Miete überleben zu können.OGH 5 Ob 336/99v, 25.01.2000
• Nur bei Feststehen der Ertragsschwäche einer Branche kommt eine Minderung des "vollen" angemessenen Hauptmietzinses in Betracht.OGH 5 Ob 336/99v, 25.01.2000
• Herstellung und der Verkauf von Maßhemden.OGH 5 Ob 129/99b, 11.05.1999
• Die bloße Sicherung bestimmter Geschäftszweige, die zwar der Angebotsvielfalt ("Branchenmix") dienen, jedoch eine soziale Komponente zugunsten einer breiteren Bevölkerungsschicht vermissen lassen, rechtfertigt eine Mietzinsreduzierung selbst dann nicht, wenn es sich um eine ertragsschwache Branche handelt.OGH 5 Ob 129/99b, 11.05.1999
• Der Schutz der Mietzinsreduzierung soll demnach primär den kleingewerblichen Nahversorgern, also jenen, die Grundbedürfnisse der Bevölkerung abdecken zukommen und damit mittelbar der Bevölkerung selbst.OGH 5 Ob 129/99b, 11.05.1999
• Hier: Privatkindergarten, der bei Bezahlung eines Kindergartenbeitrages auch von Nichtmitgliedern in Anspruch genommen werden kann.OGH 5 Ob 69/99d, 09.03.1999
• Nicht nur auf Gewinn gerichtete, sondern auch ohne Gewinnabsicht vorgenommene Tätigkeiten im öffentlichen Interesse bei Verfolgung humanitärer, geistiger oder kultureller Ziele oder zur Erreichung eines statutengemäßen Vereinszieles fallen unter den Unternehmensbegriff, soferne es sich nur um eine selbständig organisierte Erwerbsgelegenheit handelt, die neben den Betriebsmitteln ua auch den Standort, der wiederum den Kundenstock beeinflusst, also den sogenannten good will, umfasst.OGH 5 Ob 69/99d, 09.03.1999
• Die Mietzinsbegünstigung kann im Einzelfall auch Branchen zukommen, die nicht zum Kreis typischer "Nahversorger" gehören. Für die mietzinsrechtliche Privilegierung von Branchen, die Luxusbedürfnisse befriedigen oder ihr Angebot an einen typischerweise nicht schutzbedürftigen Teil der Bevölkerung richten (hier: gehobene Gastronomie), ist kein Raum.OGH 5 Ob 25/98g, 10.02.1998
• Hier: Buchhandel.OGH 5 Ob 323/98f, 12.01.1998
• Die in § 12a Abs 2 MRG vorgesehene Mietzinsermäßigung soll zwar in erster Linie jenen Branchen zugute kommen, die sich - in kleinkaufmännischer oder kleingewerblicher Strukturierung - die Versorgung der Bevölkerung mit Sachgütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs zur Aufgabe gemacht haben, doch ist dieses Instrument zur Bewahrung bewährter Versorgungsstrukturen auch für andere Branchen vorgesehen, deren Ertragsmöglichkeiten die Leistung des am jeweiligen Standort "vollen" angemessenen Mietzinses nicht zulassen, sofern nur ausreichend dargetan ist, dass auch ihnen die vom Gesetzgeber geforderte soziale Rücksichtnahme gebührt.OGH 5 Ob 323/98f, 12.01.1998

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0107999 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 20.

• OGH 5 Ob 13/23g, 30.03.2023, Fall aus Wien
• OGH 5 Ob 3/19f, 20.02.2019, Fall aus Wien

Im Gesetz

• Mietrechtsgesetz (MRG) § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens
• MRG § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
• MRG § 46a · Hauptmietzins bei bestehenden Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten
• Zivilprozessordnung (ZPO) § 273

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