OGH 5 Ob 3/19f

Ja. Die Möglichkeit des Vermieters, den Mietzins nach dieser Bestimmung anzuheben, besteht auch dann, wenn im Vertrag ausdrücklich ein Weitergaberecht oder ein Verpachtungsrecht eingeräumt wurde.

Ja, unter Umständen. Bei der Ermittlung des zulässigen Hauptmietzinses ist die Art des Betriebs zu berücksichtigen: Der Mietzins soll soziale Härten vermeiden und darauf Rücksicht nehmen, was sich mit dem Geschäft am Standort verdienen lässt. Begünstigt sind vor allem kleine Betriebe, die die Bevölkerung mit Gütern und Diensten des täglichen Bedarfs versorgen. Wer nicht dazu zählt, muss die besondere Schutzwürdigkeit seiner Branche selbst darlegen.

Ja, wenn Ihre Branche typischerweise ertragsschwach ist und eine soziale Aufgabe erfüllt. Geschützt sind vor allem kleingewerbliche Nahversorger, die Güter und Dienstleistungen des täglichen Lebens anbieten. Wer nicht dazugehört, muss die besondere Schutzwürdigkeit seiner Branche darlegen. Zahlen Branchenkollegen in der Umgebung den vollen Zins, entfällt der Abschlag.

Ein Anlass für die Anhebung des Geschäftsmietzinses kann mehrfach eintreten, etwa bei wiederholter Verpachtung, oder es können mehrere verschiedene Anlässe vorliegen. Dann kommt es nicht zwingend auf den zeitlich ersten Machtwechsel an. Der Vermieter kann jenen Zeitpunkt geltend machen, der für ihn die günstigere Berechnung ergibt.

Dann läuft die Frist nicht. Ohne ordnungsgemäße Anzeige kann Ihr Recht auf Anhebung des Mietzinses nicht verfallen, und Sie können ihn auch rückwirkend ab dem Zinstermin nach der Veräußerung geltend machen. Auf eine sonstige Kenntnis kommt es nicht an.

Ja. Jeder Wechsel des Pächters, dem der Hauptmieter zustimmt, löst die Folgen der Unternehmensverpachtung aus, weil ein solcher Wechsel immer die Zustimmung des Verpächters braucht. Ob diese vorweg oder erst beim Eintritt des neuen Pächters erteilt wird, ändert daran ebenso wenig wie die Form der Vertragsübernahme.

Ja, zeitlich unbegrenzt. Verpachtet der Mieter das Unternehmen im Geschäftslokal, ist das Recht des Vermieters, den Hauptmietzins anzuheben, an keine Frist gebunden. Anders ist es bei einem Verkauf des Unternehmens: dort gilt eine Frist.