MRG § 46a

Für viele Mietzinserhöhungen sieht das Gesetz kurze Fristen vor, innerhalb derer Sie sich wehren müssen. Diese Fristen gelten aber nicht, wenn der Vermieter den vereinbarten Hauptmietzins ohne jede gesetzliche oder vertragliche Grundlage anhebt. In diesem Fall können die Fristen auch nicht sinngemäß angewendet werden.

Ja, unter Umständen. Bei der Ermittlung des zulässigen Hauptmietzinses ist die Art des Betriebs zu berücksichtigen: Der Mietzins soll soziale Härten vermeiden und darauf Rücksicht nehmen, was sich mit dem Geschäft am Standort verdienen lässt. Begünstigt sind vor allem kleine Betriebe, die die Bevölkerung mit Gütern und Diensten des täglichen Bedarfs versorgen. Wer nicht dazu zählt, muss die besondere Schutzwürdigkeit seiner Branche selbst darlegen.

Ja, wenn Ihre Branche typischerweise ertragsschwach ist und eine soziale Aufgabe erfüllt. Geschützt sind vor allem kleingewerbliche Nahversorger, die Güter und Dienstleistungen des täglichen Lebens anbieten. Wer nicht dazugehört, muss die besondere Schutzwürdigkeit seiner Branche darlegen. Zahlen Branchenkollegen in der Umgebung den vollen Zins, entfällt der Abschlag.

Gegen denjenigen, der in der überprüften Zeit Vermieter war und die beanstandete Vorschreibung vorgenommen hat. Bei einem Eigentümerwechsel kommt es dabei grundsätzlich auf die Eintragung des Eigentums im Grundbuch an; ab dann tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Dass das Mietverhältnis mit den früheren Vermietern nicht mehr besteht, hindert deren Beteiligung am Verfahren nicht. Besteht am Objekt kein Wohnungseigentum, ist der Antrag gegen alle Miteigentümer zu richten.

Für die schrittweise Anhebung des Mietzinses nach dem Tod des Geschäftsraummieters gelten dieselben Regeln wie beim Verkauf eines Unternehmens. Der Übergang ist dem Vermieter anzuzeigen, und er muss die Anhebung innerhalb der dafür vorgesehenen Frist verlangen. Versäumt er das, verliert er dieses Recht.

Ein Unternehmen ist eine selbständig organisierte Erwerbsgelegenheit. Dazu zählen neben den Betriebsmitteln auch der Standort, der wiederum den Kundenkreis beeinflusst, der Kundenkreis selbst und die Einrichtung.

Für die Anhebung des Mietzinses bei Geschäftsräumen kommt es auf den Tod des Mieters an. Mit dem Tod ist der maßgebliche Sachverhalt endgültig eingetreten. Wann die Einantwortung an die Erben rechtskräftig wird, spielt dafür keine Rolle.

Ja. Die Möglichkeit des Vermieters, den Mietzins nach dieser Bestimmung anzuheben, besteht auch dann, wenn im Vertrag ausdrücklich ein Weitergaberecht oder ein Verpachtungsrecht eingeräumt wurde.

Wird bei der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses die Art des im Lokal ausgeübten Geschäfts berücksichtigt, kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem die Erhöhung wirksam wird. Frühere oder spätere Verhältnisse sind dafür nicht maßgeblich.

Ein Anlass für die Anhebung des Geschäftsmietzinses kann mehrfach eintreten, etwa bei wiederholter Verpachtung, oder es können mehrere verschiedene Anlässe vorliegen. Dann kommt es nicht zwingend auf den zeitlich ersten Machtwechsel an. Der Vermieter kann jenen Zeitpunkt geltend machen, der für ihn die günstigere Berechnung ergibt.

Ja. Es genügt, dass im Mietobjekt ein Unternehmen des Hauptmieters betrieben wird. Ob der Hauptmieter selbst oder ein Pächter dieses Unternehmen führt, ändert daran nichts.

Ja. Als Unternehmen gelten nicht nur auf Gewinn gerichtete Tätigkeiten, sondern auch solche, die im öffentlichen Interesse humanitäre, geistige oder kulturelle Ziele oder ein Vereinsziel verfolgen. Es muss sich aber um eine selbständig organisierte Erwerbsgelegenheit handeln, zu der auch Standort und Kundenstock zählen. Bei ausschließlich privater Verwendung gilt das nicht.

Die schrittweise Anhebung des Mietzinses bei Geschäftsräumen ist nur möglich, wenn die Mietrechte durch den Tod des Mieters als Ganzes auf einen Rechtsnachfolger übergehen. Fehlt ein solcher Übergang des gesamten Vermögens, gibt es kein Recht zur Anhebung.

Wird eine Regelung enger verstanden, als ihr Wortlaut es hergibt, muss der Zweck des Gesetzes klar nachweisbar sein. Gerade im Mietrecht ist das schwierig, weil den Regeln oft keine einheitlichen Wertungen zugrunde liegen und Gesetzesänderungen häufig mühsam ausgehandelte Kompromisse sind.

Werden natürliche Personen als persönlich haftende Gesellschafter durch eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ersetzt, ändern sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend. Das gilt unabhängig davon, wie das Innenverhältnis gestaltet ist, und auch dann, wenn diese Personen als Kommanditisten bleiben und an der neuen Gesellschaft beteiligt sind. Ihre neue Stellung ist der früheren nicht gleichzuhalten.

Bei einer Personengesellschaft ist der Grund für eine Mietzinsanhebung in der Regel erst erfüllt, wenn sich die Anteile der persönlich haftenden Gesellschafter um mehr als die Hälfte geändert haben. Kleinere Änderungen genügen dafür nicht.