Bindet die vereinbarte Nutzung auch den neuen Hauseigentümer?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Käufer, Hauseigentümer

Ja. Zu den Hauptpunkten eines Mietvertrags zählen nicht nur die Grundpunkte wie Objekt und Zins, sondern auch die Vereinbarung darüber, wozu das Objekt genutzt werden darf, etwa zu Wohn- oder zu Geschäftszwecken. An eine solche Vereinbarung ist der Erwerber des Hauses gebunden, gleichgültig ob er sie kannte oder kennen musste.

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Ständige Rechtsprechung seit 1997, zuletzt bestätigt am 26.01.2017 (5 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1997)

Als "Hauptabreden" eines Mietvertrages, an die der Einzelrechtsnachfolger des Vermieters jedenfalls gebunden ist, sind aber nicht nur die essentialia negotii, sondern die nach der konkreten Vereinbarung wesentlichen "Hauptpunkte" anzusehen. Daß demnach Vereinbarungen über die Art der Nutzung des Bestandobjektes (hier: Widmung zu Wohnzwecken oder Geschäftszwecken) zu den "Hauptabreden" zählen, kann nicht zweifelhaft sein. An eine solche Vereinbarung ist der Erwerber des Bestandobjektes gemäß § 1120 ABGB, § 2 Abs 1 Satz 4 MRG unabhängig davon gebunden, ob er sie kannte oder kennen musste.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Eine die Höhe des zulässigen Mietzinses (und damit einer vertraglichen Hauptleistung) bestimmende behördliche Entscheidung kann selbst bei extensiver Interpretation nicht dem Begriff der vertraglichen Nebenabrede iSd § 2 Abs 1 MRG unterstellt werden.OGH 5 Ob 202/09f, 11.02.2010

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0108138 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 5.

OGH 3 Ob 245/16z, 26.01.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1120
Mietrechtsgesetz (MRG) § 2 · Haupt- und Untermiete
MRG § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Kaufoption als eigenständige Vereinbarung

Gilt eine Kaufoption im Mietvertrag auch für den neuen Eigentümer?

Eine Nebenabrede muss zweierlei sein: Sie darf weder zum Kern des Mietvertrags gehören noch eine eigenständige Vereinbarung sein, die mit dem Mietvertrag nur äußerlich verbunden ist. Eine Kaufoption mit der Zusage, Wohnungseigentum zu begründen, ist eine solche eigenständige Vereinbarung. Sie ist auch dann keine Nebenabrede zum Mietvertrag, wenn sie in derselben Vertragsurkunde steht.

günstig für Vermieter Bindungswirkung der Mietzinsfeststellung bei Unternehmensverkauf

Bindet die Feststellung des Gerichts auch den späteren Unternehmenskäufer?

Ja. Die gerichtliche Entscheidung darüber, wie hoch der Mietzins im Fall einer Unternehmensveräußerung wäre, stellt nur fest und gestaltet noch nichts. Sie bindet aber nicht nur den bisherigen Mieter und den Vermieter, sondern auch den zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht bekannten Erwerber oder Pächter. Diese Bindung geht auch dann nicht verloren, wenn die Anzeige des Verkaufs unterbleibt oder zu spät kommt.