Wann liegt bei einer GmbH als Mieterin ein Machtwechsel vor?

günstig für Vermieter betrifft Geschäftsraummieter, Vermieter, Gesellschafter

Für das Recht auf Anhebung des Mietzinses kommt es darauf an, ob auf der Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist. Bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist das grundsätzlich dann der Fall, wenn die Mehrheitsverhältnisse gekippt sind.

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Ständige Rechtsprechung seit 1998, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (25 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1998)

Entscheidend für das Recht auf Anhebung des Mietzinses gegenüber einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist es, ob auf der Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist; das ist grundsätzlich dann der Fall, wenn es zum "Kippen der Mehrheitsverhältnisse" in der Gesellschaft mit beschränkter Haftung gekommen ist.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Aufteilung eines Gesellschaftsanteils von 51% des durch Tod ausgeschiedenen Gesellschafters auf die verbliebenen Gesellschafter, ohne dass einer eine alleinige Mehrheit erhielt.OGH 5 Ob 127/17p, 29.08.2017
Der Wechsel der Mehrheit der Vereinsmitglieder führt alleine noch nicht zu einem eine Mietzinsanhebung erlaubenden „Machtwechsel“.OGH 10 Ob 79/15p, 22.10.2015
Die Bestimmung des § 12a Abs 3 MRG enthält keine Diskriminierung des Erwerbs von Beteiligungen durch EU‑Ausländer. Auch sonst begründet § 12a Abs 3 MRG keine ‑ über das allgemeine Diskriminierungsverbot hinausgehende ‑ Beschränkung von durch den Vertrag garantierten Freiheiten, weil durch das dem Vermieter eingeräumte Recht zur Anhebung des bisherigen Mietzinses auf einen angemessenen ‑ marktkonformen ‑ Betrag keineswegs der Marktzugang erschwert oder weniger attraktiv gemacht wird.OGH 5 Ob 224/14y, 24.02.2015
Die Aufstockung von 50,5 % auf 75,25 % der Geschäftsanteile an einer Mietergesellschaft führt im Allgemeinen zu keinem Machtwechsel im Sinn des § 12a Abs 3 MRG.OGH 1 Ob 235/07a, 10.06.2008
Hier: Keine Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten, weil der Gesellschafter bereits vor dem Erwerb der Anteile aufgrund bestehender und tatsächlich eingehaltener Abreden (eines drei Jahre vor Inkrafttreten des § 12a MRG ohne Hinweis auf Umgehungsabsicht geschlossenen Syndikatsvertrags) der alleinige wirtschaftliche Einflussberechtigte gewesen war.OGH 1 Ob 180/07p, 26.02.2008

Alle 22 Ergänzungen anzeigen

Hier: Umschichtungen im Konzern.OGH 3 Ob 78/07b, 25.04.2007
Im Hinblick auf die Bejahung der „Machtwechseltheorie" kann nunmehr von einer gefestigten und wohl einheitlichen jüngeren oberstgerichtlichen Rsp gesprochen werden. - Revision zurückgewiesen.OGH 3 Ob 78/07b, 25.04.2007
Vermieter ist behauptungs- und beweispflichtig.OGH 3 Ob 78/07b, 25.04.2007
Die Grundsätze gelten auch für den Fall der Verschmelzung von Kapitalgesellschaften. Es liegt grundsätzlich ein Anwendungsfall des § 12a Abs 3 MRG vor, eine Mietzinsanhebung kommt aber nur in Betracht, wenn die Verschmelzung zu einer entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten führt.OGH 6 Ob 15/07k, 15.02.2007
Das Kippen der Mehrheitsverhältnisse indiziert allerdings lediglich eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten, seine konkreten Auswirkungen sind im Einzelfall zu prüfen.OGH 6 Ob 88/06v, 24.05.2006
Hier: Zwei Ehegatten, die als (Familiengesellschafter) Gesellschafter gemeinsam Geschäftsanteile von zusammen 56 % halten.OGH 1 Ob 19/04g, 17.05.2004
Allfällige interne Absprachen zwischen Gesellschaftern sind nach ständiger Judikatur nicht maßgeblich.OGH 1 Ob 19/04g, 17.05.2004
Ob der Tatbestand des § 12a Abs 3 erster Satz MRG verwirklicht wurde, kann immer nur nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls entschieden werden.OGH 5 Ob 21/04f, 19.04.2004
Insbesondere in Kommanditgesellschaften kann sich eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten aus vielerlei Umständen ergeben, die nicht in eine einfache Formel für die "Berechnung" des Machtwechsels zu bringen sind.OGH 5 Ob 21/04f, 19.04.2004
Ist nach den Änderungen in der Mietergesellschaft die Mehrheit der Anteile nunmehr anderen Personen als den bisherigen Gesellschaftern wirtschaftlich zuzurechnen, bedarf es keines eigentlichen "Machtwechsels" in der Gesellschaft mehr, weil sich in der Regel eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten bei einer Anteilsverschiebung um mehr als 50 % ergibt.OGH 5 Ob 262/02v, 10.02.2004
Bei Kapitalgesellschaften reicht ein schlichtes "Kippen der Mehrheitsverhältnisse".OGH 5 Ob 76/02s, 25.06.2002
Das vom Gesetzgeber genannte Beispiel ist jedoch auf Kapitalgesellschaften zugeschnitten und lässt sich auf Personengesellschaften des Handelsrechts nur bedingt übertragen.OGH 5 Ob 35/02m, 12.03.2002
Die bloße Begründung von Streubesitz an der Holding-AG der Mieterin verwirklicht nicht den Tatbestand des § 12a Abs 3 MRG.OGH 3 Ob 114/00m, 25.04.2001
Hier: Ein Gesellschafter, der zuvor nicht Mehrheitsgesellschafter war, erwirbt alle restlichen Anteile hinzu, so dass er Alleingesellschafter wird.OGH 5 Ob 320/98i, 29.06.1999
Das muss auch dann gelten, wenn ein Gesellschafter an der Vermietergesellschaft mit einem Stammkapital von 50 % beteiligt war und eine weitere Stammeinlage von 25 % erwirbt, so dass er über einen Geschäftsanteil von 75 % und damit über jene Dreiviertelmehrheit verfügt, die ihn berechtigt, sogar den Gesellschaftsvertrag zu ändern (§ 50 Abs 1 GmbHG).OGH 5 Ob 320/98i, 29.06.1999
Auch das Erreichen der Anteilsmehrheit ist eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten, die es dem dadurch Begünstigten ermöglicht, auf das von der Gesellschaft betriebene Unternehmen derart Einfluss zu nehmen, als hätte er es selbst erworben.OGH 5 Ob 320/98i, 29.06.1999
Ein "Kippen der Mehrheitsverhältnisse" findet bereits dort statt, wo einem Minderheitsgesellschafter Anteile zuwachsen, so dass er insgesamt 50 % überschreitet (§ 39 Abs 1 GmbHG).OGH 5 Ob 320/98i, 29.06.1999

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0111167 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 6 von 25.

OGH 5 Ob 156/25i, 30.10.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 173/20g, 22.10.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 195/19s, 20.02.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 155/18g, 06.11.2018, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 173/18d, 06.11.2018, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 127/17p, 29.08.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Wie wird der Machtwechsel bei einer Kommanditgesellschaft beurteilt?

Das Recht des Vermieters auf Anhebung des Mietzinses setzt grundsätzlich einen Machtwechsel in der mietenden Gesellschaft voraus. Dieses am Recht der Kapitalgesellschaften entwickelte Bild lässt sich auf Personenhandelsgesellschaften nur eingeschränkt übertragen. Gerade bei Kommanditgesellschaften kann sich eine entscheidende Änderung der Einflussmöglichkeiten aus vielerlei Umständen ergeben, die sich nicht in eine einfache Rechenformel fassen lassen.

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Darf der Vermieter den Mietzins nach einem Gesellschafterwechsel erhöhen?

Nur bei einer entscheidenden Änderung. Diese liegt in der Regel erst vor, wenn die Mehrheitsverhältnisse in der Mietergesellschaft kippen. Bei jeder anderen Verschiebung muss der Vermieter besondere Umstände darlegen, warum sich Einfluss und Macht entscheidend geändert haben.