Wer zahlt die Liftkosten, wenn nur eine Wohnung den Lift nutzt?

Eine mangelhafte Begründung macht eine Entscheidung nur dann nichtig, wenn sie gar nicht oder so unzureichend begründet ist, dass sie sich nicht überprüfen lässt. Eine knappe, aber nachvollziehbare Begründung genügt.

Für die Aufteilung der Kosten des Hauses soll ein möglichst stabiler Schlüssel gelten, den vorübergehende Änderungen weitgehend unbeeinflusst lassen. Ist ein Objekt nur vorübergehend unbrauchbar, nämlich bis die Erhaltungspflicht durchgesetzt ist, bleibt das für die Festsetzung des Nutzflächenschlüssels ohne Bedeutung.

Kennzeichen einer Gemeinschaftsanlage ist, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie zu benützen, sofern er sich an den Kosten des Betriebes beteiligt.

Gemeinschaftsanlagen sind Anlagen, die schon ihrer Art nach der gemeinsamen Benützung durch die Hausbewohner oder zumindest durch eine einheitliche Gruppe dienen sollen. Keine Gemeinschaftsanlage liegt nur dann vor, wenn einzelnen Mietern das Recht eingeräumt wurde, von anderen für die Benützung mehr als die anteiligen Betriebskosten zu verlangen oder sie überhaupt auszuschließen.

Haben sich nur bestimmte Mieter zu einer Aufzugsgemeinschaft zusammengeschlossen, ist der Lift keine Gemeinschaftsanlage des Hauses. Daran ändert sich nichts, wenn Aufgaben an die Hausverwaltung übertragen wurden. Auch ein Münzautomat, der jedermann die Benutzung ermöglicht, hebt die Aufzugsgemeinschaft nicht auf, denn sie darf auch Besuchern die Benutzung erlauben.

Dürfen nach einer Vereinbarung nur jene Mieter den Lift benutzen, die die Errichtungskosten getragen haben, ist er keine Gemeinschaftsanlage des Hauses. Daran ändert sich nichts, wenn der Vermieter später weiteren Mietern gegen Kostenbeteiligung Schlüssel gibt. Die bestehende Sondervereinbarung kann der Eigentümer nämlich nicht einseitig erweitern.

Die Betriebskosten werden grundsätzlich gleichmäßig nach der Nutzfläche verteilt, weil die einfache Verrechnung Vorrang hat. Wer außergewöhnlich viel verursacht, etwa beim Wasser, kann ausnahmsweise das Übermaß tragen müssen. Wer dagegen weniger verbraucht als die anderen, zahlt trotzdem den nach der Fläche berechneten Anteil.

Ob Sie sich an den Betriebskosten eines Lifts beteiligen müssen, hängt davon ab, ob Sie ihn vernünftigerweise überhaupt nutzen können. Ein Recht, das praktisch keinen Nutzen bringt, verpflichtet Sie nicht zur Zahlung. Im entschiedenen Fall hätte die Mieterin ihr Lokal verlassen und einen Umweg über die Straße nehmen müssen; sie musste nichts zahlen.

Das Gericht kann einen von den Nutzflächen abweichenden Verteilungsschlüssel auch für einen bereits zurückliegenden Zeitraum festlegen. Damit soll erreicht werden, dass ein Mieter, der unverhältnismäßig hohe Betriebskosten verursacht, allein für dieses Übermaß aufkommt.

Hebt das Höchstgericht in einem wohnrechtlichen Verfahren die Beschlüsse der Vorinstanzen auf und trägt dem Erstgericht auf, die Sache inhaltlich zu behandeln, wird über die Kosten noch nicht abgesprochen. Darüber entscheidet erst jener Beschluss, der die Sache erledigt.

Die Kosten für eine Gemeinschaftsanlage wie einen Aufzug werden nach den Nutzflächen jener Mietgegenstände aufgeteilt, für die eine Beitragspflicht besteht. Mitzuzählen sind alle Objekte, bei denen eine Nutzung objektiv möglich ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Mieter dazu berechtigt sind, ob der Vermieter selbst nutzt oder ob ein vermietbares Objekt leer steht.