Muss der Vermieter mir Konkurrenzschutz zusagen, damit ich mindern darf?

günstig für Mieter betrifft Geschäftsraummieter, Vermieter, Unternehmer

Ja. Nur wenn Ihr Vertrag Sie vor Konkurrenz schützt und der Vermieter dagegen verstößt, können Sie den Mietzins mindern oder ganz entfallen lassen, sofern der Geschäftserfolg erheblich zurückgeht. Neue Konkurrenz im Umfeld ohne eine solche Zusage zählt zu Ihrem Unternehmerrisiko.

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Ständige Rechtsprechung seit 2002, zuletzt bestätigt am 19.03.2024 (11 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (2002)

Ein durch die entgegen vertraglicher Verpflichtungen des Bestandgebers erfolgte Eröffnung von Konkurrenzunternehmen im Einzugsbereich des Bestandobjekts (mitverursachter) verursachter erheblicher Rückgang des Geschäftserfolgs des Bestandnehmers rechtfertigt ein Zinsminderungs- bzw -befreiungsbegehren gemäß § 1096 Abs 1 ABGB.

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Für die Frage einer Mietzinsminderung kommt es auf die<br/> unmittelbar auf behördliche Maßnahmen zurückgehende Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit des Mietobjekts an (COVID-19-Pandemie).OGH 6 Ob 239/22y, 24.03.2023
Umsatzrückgang eines Modegeschäfts außerhalb von Lockdown.OGH 9 Ob 84/21z, 30.06.2022
Lassen sich hingegen Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters auf behördliche Maßnahmen, hier also auf jene Betretungsverbote zurückführen, die anlässlich der COVID‑19-Pandemie verfügt wurden, so sind solche Umsatzeinbußen konkrete Folgen einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts und im Rahmen einer Mietzinsminderung zu berücksichtigen.OGH 3 Ob 209/21p, 24.03.2022
Soweit Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters eine unmittelbare Folge der COVID‑19-Pandemie sind, die sämtliche Unternehmer wie (auch) den Mieter des Geschäftslokals, insbesondere dessen gesamte Branche, allgemein und insgesamt treffen, sind diese dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und daher für den zu zahlenden Mietzins nicht relevant. Diese Auswirkungen der Pandemie sind keine Gebrauchsbeeinträchtigung des vom Vermieter vereinbarungsgemäß zur Verfügung zu stellenden Objekts. Die §§ 1096, 1104 f ABGB bilden daher keine Grundlage für eine allein darauf aufbauende Mietzinsminderung.OGH 3 Ob 209/21p, 24.03.2022
Kein Konkurrenzschutz durch bloß ergänzende Vertragsauslegung, wenn der Vermieter im selben Haus ein benachbartes Bestandobjekt an einen Konkurrenten vermietet, wenn sich das Haus in einer belebten Geschäftsstraße befindet.OGH 7 Ob 42/16a, 15.06.2016
Vorhersehbare Umsatzeinbußen durch die Ansiedlung weiterer Konkurrenzbetriebe in der Umgebung sind dem Unternehmerrisiko zuzurechnen und berechtigen daher - ohne besondere Gestaltung des Bestandvertrages - nicht zur Bestandzinsminderung im Sinne des § 1096 ABGB. (Hier: Kaffeehaus.)OGH 9 Ob 54/04p, 09.06.2004

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0117011 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 6 von 11.

OGH 4 Ob 225/23a, 19.03.2024, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 143/23t, 20.02.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 192/22d, 12.04.2023, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 221/22m, 28.02.2023, Fall aus Wien
OGH 10 Ob 46/22w, 22.11.2022, Fall aus Steiermark
OGH 7 Ob 42/16a, 15.06.2016, Fall aus Oberösterreich

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Mietzinsminderung und Konkurrenz im Haus

Darf ich die Miete mindern, wenn ein Konkurrent einzieht?

Nein. Eine Mietzinsminderung setzt einen Mangel am Mietgegenstand selbst voraus oder ein Verhalten, das der Vermieter zu vertreten hat und das Ihren vereinbarten Gebrauch beeinträchtigt. Dass im selben Haus ein Konkurrenzgeschäft besteht, ist kein solcher Mangel.

günstig für Vermieter Konkurrenz in der Umgebung als Unternehmerrisiko

Kann ich die Miete kürzen, wenn nebenan Konkurrenz aufsperrt?

Umsatzeinbußen durch neue Konkurrenzbetriebe in der Umgebung gehören zu Ihrem unternehmerischen Risiko, soweit sie vorhersehbar waren. Ohne eine besondere Gestaltung des Mietvertrags berechtigen sie Sie nicht, den Mietzins zu mindern.