Kann ich die Miete kürzen, wenn nebenan Konkurrenz aufsperrt?

günstig für Vermieter betrifft Geschäftsraummieter, Vermieter, Unternehmer

Umsatzeinbußen durch neue Konkurrenzbetriebe in der Umgebung gehören zu Ihrem unternehmerischen Risiko, soweit sie vorhersehbar waren. Ohne eine besondere Gestaltung des Mietvertrags berechtigen sie Sie nicht, den Mietzins zu mindern.

Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 2004, zuletzt bestätigt am 19.03.2024 (10 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2004)

Vorhersehbare Umsatzeinbußen durch die Ansiedlung weiterer Konkurrenzbetriebe in der Umgebung sind dem Unternehmerrisiko zuzurechnen und berechtigen daher - ohne besondere Gestaltung des Bestandvertrages - nicht zur Bestandzinsminderung im Sinne des § 1096 ABGB. (Hier: Kaffeehaus.)

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Umsatzrückgang eines Modegeschäfts außerhalb von Lockdown.OGH 9 Ob 84/21z, 30.06.2022
Lassen sich hingegen Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters auf behördliche Maßnahmen, hier also auf jene Betretungsverbote zurückführen, die anlässlich der COVID‑19-Pandemie verfügt wurden, so sind solche Umsatzeinbußen konkrete Folgen einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts und im Rahmen einer Mietzinsminderung zu berücksichtigen.OGH 3 Ob 209/21p, 24.03.2022
Soweit Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters eine unmittelbare Folge der COVID‑19-Pandemie sind, die sämtliche Unternehmer wie (auch) den Mieter des Geschäftslokals, insbesondere dessen gesamte Branche, allgemein und insgesamt treffen, sind diese dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und daher für den zu zahlenden Mietzins nicht relevant. Diese Auswirkungen der Pandemie sind keine Gebrauchsbeeinträchtigung des vom Vermieter vereinbarungsgemäß zur Verfügung zu stellenden Objekts. Die §§ 1096, 1104 f ABGB bilden daher keine Grundlage für eine allein darauf aufbauende Mietzinsminderung.OGH 3 Ob 209/21p, 24.03.2022
Für die Annahme eines konkludenten Konkurrenzverbots müssten konkrete Anhaltspunkte in diese Richtung bestehen, die auf einem eindeutigen Erklärungsverhalten der Bestandgeberin basieren und den zwingenden Schluss zulassen müssten, dass ein entsprechender Rechtsfolgewille beider Parteien besteht.OGH 8 Ob 48/16s, 28.06.2016
Kein Konkurrenzschutz durch bloß ergänzende Vertragsauslegung, wenn der Vermieter im selben Haus ein benachbartes Bestandobjekt an einen Konkurrenten vermietet, wenn sich das Haus in einer belebten Geschäftsstraße befindet.OGH 7 Ob 42/16a, 15.06.2016

Alle 6 Ergänzungen anzeigen

Das Konkurrenzunternehmen befindet sich im selben Gebäude in unmittelbarer Nähe; der Vermieter ist identisch; die vom Bestandnehmer hinzunehmenden Konkurrenzverhältnisse sind mietvertraglich nicht ausdrücklich festgelegt. Wenn der Vermieter (Großmarktbetreiber) in dieser Konstellation ein Geschäftslokal an einen Konkurrenten eines der beiden anderen Mieter vermietet, so liegt eine besondere Ausnahmesituation (vgl 9 Ob 54/04p) vor, die eine Verschiebung des grundsätzlich vom Unternehmer zu tragenden Risikos, dass Dritte im Einzugsbereich seinen Geschäftserfolg beeinträchtigende Konkurrenzunternehmen eröffnen, auf den Bestandgeber rechtfertigt.OGH 2 Ob 275/05p, 01.12.2005

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0119192 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 6 von 10.

OGH 4 Ob 225/23a, 19.03.2024, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 143/23t, 20.02.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 192/22d, 12.04.2023, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 221/22m, 28.02.2023, Fall aus Wien
OGH 10 Ob 46/22w, 22.11.2022, Fall aus Steiermark
OGH 7 Ob 42/16a, 15.06.2016, Fall aus Oberösterreich

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Mietzinsminderung wegen Konkurrenz im Umfeld

Muss der Vermieter mir Konkurrenzschutz zusagen, damit ich mindern darf?

Ja. Nur wenn Ihr Vertrag Sie vor Konkurrenz schützt und der Vermieter dagegen verstößt, können Sie den Mietzins mindern oder ganz entfallen lassen, sofern der Geschäftserfolg erheblich zurückgeht. Neue Konkurrenz im Umfeld ohne eine solche Zusage zählt zu Ihrem Unternehmerrisiko.

günstig für Mieter Mietzinsermäßigung für ertragsschwache Branchen

Zahle ich als kleiner Nahversorger weniger Geschäftsmiete?

Ja, unter Umständen. Bei der Ermittlung des zulässigen Hauptmietzinses ist die Art des Betriebs zu berücksichtigen: Der Mietzins soll soziale Härten vermeiden und darauf Rücksicht nehmen, was sich mit dem Geschäft am Standort verdienen lässt. Begünstigt sind vor allem kleine Betriebe, die die Bevölkerung mit Gütern und Diensten des täglichen Bedarfs versorgen. Wer nicht dazu zählt, muss die besondere Schutzwürdigkeit seiner Branche selbst darlegen.