OGH 4 Ob 143/23t

Ein Zurückbehaltungsrecht berücksichtigt das Gericht nicht von selbst. Sie müssen als Beklagter ausdrücklich einwenden, dass Sie die Sache zurückbehalten, und dabei angeben, worauf sich dieses Recht stützt.

Die Abrechnung soll den Berechtigten in die Lage versetzen, seine Ansprüche gegen den Abrechnungspflichtigen und allenfalls gegen Dritte zu erkennen und geltend zu machen. Damit dieser Zweck erreicht wird, darf der Umfang der Abrechnung nicht zu eng gefasst werden. Er richtet sich nach der Art des Geschäfts und danach, was im Verkehr üblich ist.

Ob die Sache brauchbar ist, richtet sich nach dem Zweck des Vertrags. Sie muss die Verwendung zulassen, die dafür gewöhnlich nötig ist und im Verkehr üblich ist. Ist nichts anderes vereinbart, ist eine mittlere, durchschnittliche Brauchbarkeit geschuldet.

Ja. Welches Maß an Brauchbarkeit geschuldet ist und in welchem Umfang Sie das Objekt benützen dürfen, können Sie mit dem Vermieter vereinbaren; auch der gesetzliche Anspruch auf Zinsminderung lässt sich vertraglich abändern. Ob das Objekt unbrauchbar ist, misst sich am vereinbarten Zweck und wird nach einem objektiven Maßstab beurteilt. War Ihnen als Gastwirt etwa ein Liefer- oder Abholservice zumutbar, blieb das Lokal teilweise brauchbar.

Brauchbar ist die Sache, wenn sie eine Verwendung zulässt, wie sie nach dem Zweck des Vertrags gewöhnlich erforderlich ist und im Verkehr üblich gemacht wird. Dabei ist eine mittlere Brauchbarkeit anzunehmen.

Wie hoch die Minderung ausfällt, richtet sich danach, wie stark und wie lange das Objekt unbrauchbar ist. Verglichen wird, was am Markt mit dem Mangel und was ohne den Mangel zu erzielen wäre; gemindert wird der Zins für die Zeit der Beeinträchtigung. Bei starker Lärmbelästigung sind rund fünfundzwanzig Prozent die Obergrenze, im Übrigen entscheiden die Umstände des Einzelfalls, und bei Ermittlungsschwierigkeiten darf das Gericht den Betrag schätzen.

Wenn Sie die Miete im Voraus bezahlt haben und die Miete wegen eines Mangels von Gesetzes wegen sinkt, haben Sie zu viel bezahlt. Diesen Betrag können Sie vom Vermieter zurückfordern. Der Anspruch richtet sich nach den Regeln über die Rückzahlung einer Leistung, auf die kein Anspruch bestand.

Sie als Mieter. Wollen Sie weniger zahlen oder den Vertrag vorzeitig auflösen, müssen Sie den Mangel und die eingeschränkte Brauchbarkeit beweisen. Dasselbe gilt für ernste Schäden, bei denen die Erhaltungspflicht nicht auf Sie abgewälzt werden dürfte, und dafür, dass ein verbliebener Rest an Nutzungsmöglichkeit Ihnen gar nichts gebracht hätte.

Nein. Ist das Objekt ganz oder teilweise unbrauchbar, sinkt der Zins von Gesetzes wegen, und zwar unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Haben aber Sie den Gebrauchsnutzen schuldhaft vereitelt oder müssen Sie für den Schaden einstehen, steht Ihnen die Minderung nicht zu.

Wenn ein Mietobjekt, für das das Mietrechtsgesetz gilt, nicht brauchbar ist, wird der gesamte Mietzins einheitlich gemindert. Die Minderung wird also nicht auf einzelne Bestandteile des Mietzinses aufgeteilt.

Wer Rechnung legen muss, schuldet eine ordentlich zusammengestellte und formell vollständige Rechnung. Es genügt nicht, Ihnen bloß die Belege zur Einsicht zu überlassen. Auch wer keine eigenen Aufzeichnungen und Belege hat, wird von der Pflicht zur Rechnungslegung nicht frei.

Ja. Eine ordentliche Abrechnung muss alles enthalten, was Sie brauchen, um sie überprüfen zu können. Dazu gehört auch, dass Ihnen die dazugehörigen Belege zur Einsicht vorgelegt oder in Kopie überlassen werden.

Die Abrechnung soll Ihnen ermöglichen zu prüfen, ob der Verpflichtete seine Aufgaben ordentlich erfüllt hat. Einnahmen und Ausgaben müssen samt Belegen so dargestellt sein, dass Sie beurteilen können, ob rechtmäßig, wirtschaftlich und zweckmäßig gehandelt wurde. Bei einer Wohnanlage muss für jedes Objekt erkennbar sein, ob ein Rückstand besteht.

Wenn die Gerichte Ihren Vertrag nach den anerkannten Grundsätzen ausgelegt haben, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor. Die Auslegung eines einzelnen Vertrags hat nämlich keine Bedeutung über Ihren Fall hinaus. Der Oberste Gerichtshof befasst sich damit dann nicht.

Für eine erhebliche Rechtsfrage genügt es, dass zu der entscheidenden Frage keine gesicherte Rechtsprechung des Höchstgerichts vorliegt. Eine ständige Rechtsprechung ist nicht erforderlich.

Nur wenn das Gericht die Rechtslage wesentlich verkannt hat und dabei ein unvertretbares Ergebnis herausgekommen ist. Dass auch eine andere Auslegung vertretbar wäre, genügt nicht. Dasselbe gilt für die Auslegung von Erklärungen und für die Frage, ob überhaupt eine Vereinbarung zustande kam.

Hat das Berufungsgericht einen behaupteten Fehler des Erstgerichts geprüft und verneint, ist die Sache erledigt. Sie können diesen Mangel in der Revision nicht noch einmal geltend machen.

Übersieht das Berufungsgericht einen Fehler des erstinstanzlichen Verfahrens, weil es die Rechtslage falsch beurteilt hat, gilt das als eigener Mangel des Berufungsverfahrens. Diesen Mangel greift der Oberste Gerichtshof auf. Sie können ihn also noch geltend machen.

Grundsätzlich können Sie Fehler der ersten Instanz, die das Berufungsgericht nicht anerkannt hat, nicht nochmals vorbringen. Anders ist es, wenn das Berufungsgericht Ihre Rüge wegen falscher Anwendung von Verfahrensregeln gar nicht behandelt hat. Dann liegt bereits ein eigener Fehler des Berufungsverfahrens vor, den Sie bekämpfen können.

Das Berufungsgericht muss sich bei der Überprüfung der Feststellungen nicht mit jedem einzelnen Beweisergebnis und nicht mit jedem einzelnen Argument der Berufung auseinandersetzen. Dass ein Punkt in der Begründung nicht eigens erwähnt wird, macht die Entscheidung daher noch nicht fehlerhaft.

Die Regel des Mietrechts über die Behandlung von Mietzinsrückständen im Kündigungsverfahren ist eine reine Verfahrensvorschrift. Wird sie nicht beachtet, müssen Sie das als Mangel des Verfahrens rügen.

Ein Fehler des Erstgerichts kann immer nur einmal aufgegriffen werden, und zwar bei der nächsthöheren Instanz. Hat das Rekursgericht ihn nicht als Fehler erkannt, können Sie ihn im weiteren Rechtsmittel nicht noch einmal vorbringen.

Eine Verrechnung der Betriebskosten mit einer Jahrespauschale ist nur zulässig, wenn sie auf den Betriebskosten des vorangegangenen Kalenderjahres beruht.

Die laufenden Betriebskostenraten sind nur Abschlagszahlungen auf die tatsächlichen Kosten. Haben Sie diese Raten aus welchem Grund immer nicht oder nicht vollständig bezahlt, schulden Sie nach Ablauf der Abrechnungsfrist nur noch die tatsächlich in diesem Kalenderjahr angefallenen Betriebskosten.

Mit den Pauschalraten für die Betriebskosten leisten Sie keine Anzahlung. Sie bezahlen damit Teile des gesetzlich vorgesehenen Mietzinses.

Die Pauschalraten sind eigenständige Teile des Mietzinses und hängen nicht davon ab, wie hoch die Betriebskosten im Vorschreibungsjahr tatsächlich waren. Sie schuldet, wer im Zeitpunkt der Vorschreibung Mieter ist. Einen Fehlbetrag oder Überschuss aus der späteren Abrechnung schuldet oder erhält dagegen, wer zum zweiten Zinstermin nach der Abrechnung Mieter ist.

Auch eine einzige Entscheidung kann bereits eine gesicherte Rechtsprechung begründen. Voraussetzung ist, dass sie ausführlich begründet und mehrfach veröffentlicht wurde, keine gegenteiligen Entscheidungen vorliegen und die Fachliteratur sie ohne Kritik übernommen hat.

Nein. Hat das Berufungsgericht einen Fehler des erstinstanzlichen Verfahrens geprüft und verneint, können Sie ihn auch dann nicht mehr aufgreifen, wenn Ihr Rechtsmittel zur Klärung einer Grundsatzfrage zugelassen wird. Das gilt auch für die Frage, ob weitere Beweise aufzunehmen gewesen wären.

Ob eine Hauptmietzinsabrechnung inhaltlich richtig ist, wird im außerstreitigen Mietverfahren grundsätzlich nicht geprüft. Der Vermieter erfüllt seine Pflicht aber nur, wenn er eine wenigstens formell vollständige Abrechnung legt, und das können Sie in diesem Verfahren durchsetzen.

Ist das Mietobjekt unbrauchbar oder im Gebrauch beeinträchtigt, mindert sich der Zins ab Beginn dieses Zustands bis zu seiner Behebung oder entfällt ganz. Daran ändert sich nichts, wenn Sie den Mangel selbst beheben. Statt der Minderung kommt für diesen Zeitraum auch keine Neufestsetzung eines angemessenen Mietzinses in Betracht.

Klagt der Vermieter zugleich auf Räumung und auf Zahlung des rückständigen Mietzinses, muss das Gericht über den behaupteten Rückstand mit einem Teilurteil entscheiden. Der Richter kann nicht stattdessen einen bloßen Beschluss fassen; ein Wahlrecht besteht nicht.

Ja. Nur wenn Ihr Vertrag Sie vor Konkurrenz schützt und der Vermieter dagegen verstößt, können Sie den Mietzins mindern oder ganz entfallen lassen, sofern der Geschäftserfolg erheblich zurückgeht. Neue Konkurrenz im Umfeld ohne eine solche Zusage zählt zu Ihrem Unternehmerrisiko.

Nein. Bei Mängeln des Mietobjekts steht Ihnen das zwingende Recht auf Minderung des Mietzinses zu. Dieses verdrängt das allgemeine Recht, die eigene Leistung bis zur Erfüllung zurückzuhalten. Sie können den Zins daher nur mindern, nicht zur Gänze einbehalten.

Umsatzeinbußen durch neue Konkurrenzbetriebe in der Umgebung gehören zu Ihrem unternehmerischen Risiko, soweit sie vorhersehbar waren. Ohne eine besondere Gestaltung des Mietvertrags berechtigen sie Sie nicht, den Mietzins zu mindern.

Nein. Steht der Inhalt einer Urkunde außer Streit und ist er in den Feststellungen enthalten, darf ihn das Gericht seiner rechtlichen Beurteilung zugrunde legen. Eine mündliche Berufungsverhandlung muss dafür nicht von Amts wegen durchgeführt werden.

Gilt das Mietrechtsgesetz nicht in vollem Umfang, richtet sich Ihre Pflicht zur Tragung der Betriebskosten nach der Vereinbarung mit dem Vermieter. Nennt diese Vereinbarung die zu tragenden Kosten nicht ausdrücklich, sind in der Regel jene Betriebskosten gemeint, die das Mietrechtsgesetz aufzählt.

Zu den außerordentlichen Ereignissen, bei denen kein Miet- oder Pachtzins zu zahlen ist, zählt ausdrücklich die Seuche, und COVID-19 ist ein solcher Fall. Die daraus folgenden behördlichen Betretungsverbote für bestimmte Geschäftslokale führten dazu, dass diese Objekte gar nicht gebraucht oder benutzt werden konnten.