OGH 5 Ob 192/22d

Ob die Sache brauchbar ist, richtet sich nach dem Zweck des Vertrags. Sie muss die Verwendung zulassen, die dafür gewöhnlich nötig ist und im Verkehr üblich ist. Ist nichts anderes vereinbart, ist eine mittlere, durchschnittliche Brauchbarkeit geschuldet.

Ja. Welches Maß an Brauchbarkeit geschuldet ist und in welchem Umfang Sie das Objekt benützen dürfen, können Sie mit dem Vermieter vereinbaren; auch der gesetzliche Anspruch auf Zinsminderung lässt sich vertraglich abändern. Ob das Objekt unbrauchbar ist, misst sich am vereinbarten Zweck und wird nach einem objektiven Maßstab beurteilt. War Ihnen als Gastwirt etwa ein Liefer- oder Abholservice zumutbar, blieb das Lokal teilweise brauchbar.

Brauchbar ist die Sache, wenn sie eine Verwendung zulässt, wie sie nach dem Zweck des Vertrags gewöhnlich erforderlich ist und im Verkehr üblich gemacht wird. Dabei ist eine mittlere Brauchbarkeit anzunehmen.

Sie als Mieter. Wollen Sie weniger zahlen oder den Vertrag vorzeitig auflösen, müssen Sie den Mangel und die eingeschränkte Brauchbarkeit beweisen. Dasselbe gilt für ernste Schäden, bei denen die Erhaltungspflicht nicht auf Sie abgewälzt werden dürfte, und dafür, dass ein verbliebener Rest an Nutzungsmöglichkeit Ihnen gar nichts gebracht hätte.

Ob das Gericht den Betrag überhaupt schätzen darf, ist eine reine Frage des Verfahrens. Hat es das zu Unrecht bejaht oder verneint, müssen Sie das als Mangel des Verfahrens rügen.

Das Gericht darf die Höhe nur dann schätzen, wenn feststeht, dass Ihnen überhaupt eine Forderung zusteht. Ob es schätzen musste, kann vom Obersten Gerichtshof überprüft werden.

Der Oberste Gerichtshof nimmt Ihr Rechtsmittel nur an, wenn eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung offen ist. Diese Voraussetzung muss noch zu jenem Zeitpunkt bestehen, in dem er entscheidet. Wurde die Frage inzwischen in einer anderen Entscheidung geklärt, wird Ihr Rechtsmittel zurückgewiesen.

Für die Zulässigkeit Ihres Rechtsmittels kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem der Oberste Gerichtshof entscheidet. Hat er das Rechtsproblem in der Zwischenzeit schon in mehreren Entscheidungen beantwortet, liegt keine erhebliche Rechtsfrage mehr vor und Ihr Rechtsmittel ist unzulässig.

Ja. Nur wenn Ihr Vertrag Sie vor Konkurrenz schützt und der Vermieter dagegen verstößt, können Sie den Mietzins mindern oder ganz entfallen lassen, sofern der Geschäftserfolg erheblich zurückgeht. Neue Konkurrenz im Umfeld ohne eine solche Zusage zählt zu Ihrem Unternehmerrisiko.

Nein. Das Berufungsgericht darf aus den Feststellungen des Erstgerichts andere tatsächliche Schlüsse ziehen, ohne die Beweise noch einmal aufzunehmen. Eine neuerliche Verhandlung oder Einvernahme ist dafür nicht nötig.

Wie die Feststellungen in einem Urteil im Einzelfall zu verstehen sind, ist in der Regel keine Frage von grundsätzlicher Bedeutung. Sie können damit deshalb meist nicht an das Höchstgericht herantreten.

Umsatzeinbußen durch neue Konkurrenzbetriebe in der Umgebung gehören zu Ihrem unternehmerischen Risiko, soweit sie vorhersehbar waren. Ohne eine besondere Gestaltung des Mietvertrags berechtigen sie Sie nicht, den Mietzins zu mindern.

Zu den außerordentlichen Ereignissen, bei denen kein Miet- oder Pachtzins zu zahlen ist, zählt ausdrücklich die Seuche, und COVID-19 ist ein solcher Fall. Die daraus folgenden behördlichen Betretungsverbote für bestimmte Geschäftslokale führten dazu, dass diese Objekte gar nicht gebraucht oder benutzt werden konnten.