OGH 3 Ob 13/18k

Verglichen wird, was der Untermieter Ihnen zahlt, mit dem, was Sie selbst aufwenden. Auf Ihrer Seite zählen der eigene Mietzins und alle weiteren Leistungen mit Geldwert, die Sie dem Untermieter erbringen. Erst dieser Gesamtvergleich zeigt, ob Ihr Gewinn unverhältnismäßig hoch ist.

Was Sie in das Objekt investiert haben und dem Untermieter zugutekommt, dürfen Sie auf den Untermietzins umlegen. Der Wert wird dafür samt einer Verzinsung auf eine Anzahl von Zinsperioden verteilt. Maßgeblich ist dabei der längere der beiden Zeiträume: die durchschnittliche Dauer eines solchen Untermietvertrags oder die Nutzungsdauer der Investition.

Ob die Gegenleistung unverhältnismäßig hoch ist, wird durch einen Vergleich ermittelt. Man stellt den Untermietzins jenen Leistungen gegenüber, die Sie als Hauptmieter für die untervermieteten Räume an den Hauseigentümer erbringen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Aufkündigung.

Die Regel soll verhindern, dass Sie als Hauptmieter den Mieterschutz ausnützen und daraus einen Gewinn ziehen, der Ihnen nicht zusteht. Einen unbilligen Vorteil sollen Sie aus der Untervermietung nicht erzielen.

Zum Hauptmietzins wird jener Betrag hinzugerechnet, der sich aus dem Wert der Investitionen und dem Zeitraum ihrer Aufteilung ergibt. Diese Summe dürfen Sie jedenfalls auf den Untermieter überwälzen.

Schreibt Ihnen der Vermieter die Betriebskosten gesondert vor, kommt es nicht darauf an, ob gerade in diesem Monat Betriebskosten zu zahlen waren. Anzusetzen ist ein Zwölftel jener Betriebskosten, die Ihnen in den letzten zwölf Monaten vor der Aufkündigung insgesamt vorgeschrieben wurden.

Nicht aus diesem Grund. Stellen Sie anderen bloß eine Firmenadresse zur Verfügung, ohne ihnen tatsächlich Räume zu überlassen, ist das keine Überlassung des Mietgegenstands. Der darauf gestützte Kündigungsgrund greift daher nicht.