OGH 5 Ob 116/19y

Kennzeichen einer Gemeinschaftsanlage ist, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie zu benützen, sofern er sich an den Kosten des Betriebes beteiligt.

Kosten für Arbeiten, die ausschließlich eine bestimmte Wohnung oder ein Geschäftslokal betreffen und nur im Interesse des jeweiligen Nutzers vorgenommen werden, trägt dieser Eigentümer allein. Das gilt gleichermaßen für die Errichtung wie für die laufende Erhaltung.

Der Verwalter muss die monatlichen Akontozahlungen in angemessener Höhe festsetzen. Verletzt er diese Pflicht, kann ihm die Mehrheit der Eigentümer eine bindende Weisung erteilen oder das Vollmachtsverhältnis kündigen. Solange das nicht geschieht, sind die vorgeschriebenen Beträge für Sie als einzelnen Eigentümer bindend.

Die Eigentümergemeinschaft ist nur in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft rechtsfähig. Nur dort kann sie Rechte erwerben, Verpflichtungen eingehen sowie klagen und geklagt werden. Geht es nicht um die Verwaltung, etwa bei der Vermietung einer einzelnen Wohnung, müssen Sie die Eigentümer selbst in Anspruch nehmen.

Fällige Akontozahlungen können auch dann noch eingehoben werden, wenn über die betroffenen Aufwendungen bereits abgerechnet wurde, aber Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig und richtig ist. Solange das Ergebnis der Abrechnung nicht anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, müssen Sie die vorgeschriebenen Beträge weiter zahlen.

Für die Anwendung der neuen Regel auf bereits verwirklichte Sachverhalte fehlt eine eigene Übergangsbestimmung. Das Gesetz ist insoweit lückenhaft und die Lücke ist durch sinngemäße Anwendung zu schließen. Die Änderung zielte vor allem darauf ab, die Überprüfungsmöglichkeit des Außerstreitrichters zu erweitern.