Wann ist eine Anlage im Haus eine Gemeinschaftsanlage?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Wohnungseigentümer, Vermieter

Kennzeichen einer Gemeinschaftsanlage ist, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie zu benützen, sofern er sich an den Kosten des Betriebes beteiligt.

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Ständige Rechtsprechung seit 1987, zuletzt bestätigt am 29.01.2026 (39 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1987)

Kriterium einer Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 24 Abs 1 (§ 3 Abs 2 Z 3) ist, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie - gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebes - zu benützen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Das Kriterium, dass es jedem Mieter rechtlich frei stehen muss, die Anlage – gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs – zu benützen, normiert die grundsätzliche Schädlichkeit einer Sondernutzung für die Annahme einer Gemeinschaftsanlage.OGH 5 Ob 88/25i, 29.01.2026
Da es auf die rechtliche Zulässigkeit der Benützung ankommt, sind der Inhalt des Mietvertrags und allfällige sonstige ausdrückliche oder schlüssige Vereinbarungen maßgeblich.OGH 6 Ob 179/23a, 21.02.2024
Hier: Daraus ist aber für den Kläger nichts zu gewinnen, weil er gerade nicht unter Beweis gestellt hat, dass er aufgrund einer Vereinbarung mit der Beklagten zur Benützung des später errichteten Aufzugs berechtigt ist.OGH 8 Ob 118/21t, 29.11.2021
Im Anwendungsbereich des WGG gelten die in § 24 Abs 1 MRG normierten Verteilungsgrundsätze kraft der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG nicht. Somit werden im Anwendungsbereich des WGG die Heiz- und Warmwasserkosten (sofern sie nicht nach den zwingenden Vorgaben des HeizKG abzurechnen sind) – ebenfalls nicht disponibel – nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet.OGH 10 Ob 6/20k, 26.05.2020
Eine Gassteigleitung, die Heiz‑ und/oder Warmwasseraufbereitungszwecken in den Mietobjekten dient, ist keine Gemeinschaftsanlage iSd § 24 MRG.OGH 5 Ob 169/17i, 23.10.2017

Alle 28 Ergänzungen anzeigen

Ein freiwilliger Verzicht bei gegebener Nutzungsberechtigung und vernünftiger Nutzungsmöglichkeit befreit einen Mieter nicht von seiner Kostentragungspflicht.OGH 5 Ob 170/13f, 21.02.2014
Hinsichtlicher solcher Aufwendungen besteht die Möglichkeit einer gerichtlichen Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels nach § 32 Abs 5 WEG.OGH 5 Ob 10/13a, 14.02.2013
„Aufwendungen“ für die Liegenschaft iSd § 32 Abs 1 WEG sind alle liegenschafts‑ und verwaltungsbezogenen Auslagen, die der Eigentümergemeinschaft erwachsen. Diese sind nach § 32 Abs 1 nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Dazu gehören auch Gemeinschaftsanlagen, deren Wesen darin besteht, dass es jedem Mit‑ und Wohnungseigentümer oder Mieter rechtlich freisteht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs, der Wartung und Instandhaltung zu benützen.OGH 5 Ob 10/13a, 14.02.2013
Nicht hingegen ein Garagenbau, an dessen Stellplätzen für Wohnungseigentümer Zubehörwohnungseigentum begründet ist.OGH 5 Ob 75/12h, 16.05.2012
Unter einer „gesondert abzurechnenden Anlage" im Sinn des § 32 Abs 6 WEG 2002 sind (nur) Gemeinschaftseinrichtungen zu verstehen, nicht aber Wohnungseigentumsobjekte, die sich im alleinigen Nutzungs- und Verfügungsrecht eines Miteigentümers befinden (§ 2 Z 1 WEG 2002).OGH 5 Ob 107/09k, 07.07.2009
Wenn also der Bestandgeber dem Rechnung trägt und jenen Mietern, für die eine sinnhafte Aufzugsbenützung und damit Betriebskostentragung nicht in Betracht kommt, ein Benützungsrecht gar nicht erst einräumt, entsteht dadurch keine Sondervereinbarung mit den übrigen Mietern, die vereinbarungsgemäß gegen anteilige Tragung der Betriebskosten zur Benützung berechtigt sind.OGH 5 Ob 87/08t, 26.08.2008
Kein Mieter, für den eine Benützung des Aufzugs sinnvoll ist, darf vertraglich von der Benützung ausgeschlossen sein.OGH 5 Ob 87/08t, 26.08.2008
Nach herrschender Auffassung besteht das Wesen einer Gemeinschaftsanlage im Sinn des § 24 Abs 1 MRG darin, dass es jedem Mieter rechtlich (= vereinbarungsgemäß) freisteht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs zu benützen.OGH 5 Ob 87/08t, 26.08.2008
Der Aspekt der objektiven Nutzungsmöglichkeit kann als ein Korrektiv für Fälle erkannt werden, in denen die Wahrnehmung eines eingeräumten Rechts - unter verständiger Berücksichtigung der bestehenden Sach- und Vertragslage - praktisch zwangsläufig an faktischen Umständen scheitern muss.OGH 5 Ob 287/07b, 14.05.2008
Liegt dagegen keine Gemeinschaftsanlage vor, sind die Kosten für Instandhaltung nach der Vereinbarung zu tragen, die der Vermieter mit den Mitgliedern der Nutzungsgemeinschaft abgeschlossen hat.OGH 5 Ob 287/07b, 14.05.2008
Liegt eine solche Gemeinschaftsanlage vor, dann dürfen (ausschließlich) die Gesamtkosten des Betriebs auf die zur Benützung berechtigten Mieter überwälzt werden, während der Erhaltungsaufwand, also die Kosten für Arbeiten, die zur Aufrechterhaltung des Betriebs auflaufen, aus den Hauptmietzins(reserv)en zu decken sind.OGH 5 Ob 287/07b, 14.05.2008
Es darf also kein Mieter rechtlich von der Benützung der Gemeinschaftsanlage ausgeschlossen sein.OGH 5 Ob 287/07b, 14.05.2008
Hat hingegen ein Mit- oder Wohnungseigentümer „auf seine Kosten" im Sinn des § 16 Abs 2 WEG eine Anlage errichtet, wozu selbstverständlich die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich war, und steht die Benützung nur ihm oder einzelnen Wohnungseigentümern zu, sind die Kosten des laufenden Betriebs auch keine Liegenschaftsaufwendungen im Sinn des §32 WEG und unterliegen damit auch nicht der Abrechnungspflicht des Liegenschaftsverwalters.OGH 5 Ob 270/07b, 05.02.2008
Das Kriterium einer Gemeinschaftsanlage besteht darin, dass es jedem Mit- und Wohnungseigentümer oder Mieter rechtlich freisteht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des laufenden Betriebs, der Wartung und Instandhaltung zu benützen.OGH 5 Ob 270/07b, 05.02.2008
Ein Wesensmerkmal der Gemeinschaftsanlage im Sinn des § 24 Abs 1 MRG ist, dass die Benützbarkeit für alle Mieter nur von der Beteiligung an den Betriebskosten abhängig gemacht wird.OGH 5 Ob 269/03z, 10.02.2004
Die Frage, aus welchen Mitteln der Aufzug errichtet wurde und ob teilweise durch Mieteinnahmen Deckung bestand, hat aber mit jener, ob ein Benützungsrecht eingeräumt wurde, nichts zu tun.OGH 2 Ob 108/03a, 21.05.2003
Es kommt daher nicht darauf an, ob der Aufzug faktisch auch von Personen benützt werden kann, die nicht Mitglied der Aufzugsgemeinschaft sind.OGH 2 Ob 108/03a, 21.05.2003
Hier: Kinderspielräume.OGH 5 Ob 122/01d, 11.12.2001
Die hier strittige Parkfläche ist keine Gemeinschaftsanlage im Sinn des § 3 Abs 2 Z 3 MRG.OGH 1 Ob 23/01s, 27.03.2001
Die Kosten des laufenden Betriebes sowie der Wartung und Instandhaltung eines Aufzuges, der nicht als Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 3 Abs 2 Z 3 und des § 24 Abs 1 MRG zu qualifizieren ist, sind gemäß der Vereinbarung zu tragen, die der Vermieter mit den Mitgliedern der Nutzungsgemeinschaft abgeschlossen hat. Daraus ergibt sich zwingend, dass den Vermieter keine aus § 3 Abs 2 Z 3 MRG ableitbare Pflicht trifft, derartige Kosten aus den Mietzinseinnahmen (aus der Mietzinsreserve) zu bestreiten.OGH 5 Ob 236/99p, 12.10.1999
Hier: Miteigentümer und Wohnungseigentümer (§ 19 Abs 1 WEG).OGH 5 Ob 127/99h, 11.05.1999
Es fehlt der Liftanlage der Charakter einer Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 24 Abs 1 MRG, wenn der Hausverwalter (als Vertreter der Vermieter) und einem Teil der Mieter vereinbart, dass zur Benützung der Liftanlage nur die an dieser Vereinbarung beteiligten und mit den Errichtungskosten belasteten Mieter berechtigt sind; aus dem Umstand, dass die Vermieter für die Errichtung der gegenständlichen Anlage Förderungsmittel nach dem Wohnungsverbesserungsgesetz 1969 in Anspruch genommen und die durch die Errichtung dieser Anlage entstehenden Kosten (nur) auf einen Teil der Mieter überwälzt haben, ist für die Qualifikation der Anlage nichts zu gewinnen.OGH 5 Ob 2157/96h, 12.06.1996
Regelungen über die Zugehörigkeit zu einer Aufzugsgemeinschaft sowie die in diesem Zusammenhang erfolgte Übertragung von Aufgaben an die Hausverwaltung (beziehungsweise Liegenschaftseigentümerin) schließen das Bestehen einer solchen Sondergemeinschaft nicht aus. Wohl aber steht die Existenz dieser Aufzugsgemeinschaft der Annahme des Bestehens einer Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 24 MRG entgegen. Durch die Anbringung eines Automaten, wodurch jedermann die Liftbenützung durch Münzeinwurf ermöglicht wird, wird eine solche Aufzugsgemeinschaft nicht verhindert oder aufgehoben, weil es einer solchen Aufzugsgemeinschaft freisteht, auch ihren (gelegentlichen oder auch häufigeren) Besuchern die Aufzugsbenützung zu ermöglichen. Die damit verbundene Folge, dass auch nicht der Aufzugsgemeinschaft angehörige Mieter auf diese Weise den Aufzug benützen können, ist daher für sich allein dem Bestehen der Aufzugsgemeinschaft nicht abträglich.OGH 5 Ob 61/95, 16.04.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069987 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 39.

OGH 5 Ob 88/25i, 29.01.2026, Fall aus Wien
OGH 6 Ob 162/24b, 13.08.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 146/24t, 02.04.2025, Fall aus Oberösterreich
OGH 5 Ob 4/24k, 03.09.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 203/23y, 25.07.2024, Fall aus Tirol
OGH 6 Ob 179/23a, 21.02.2024, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 201/23d, 19.12.2023, Fall aus Kärnten
OGH 5 Ob 120/22s, 24.11.2022, Fall aus Kärnten
OGH 5 Ob 25/22w, 03.03.2022, Fall aus Steiermark
OGH 10 Ob 6/20k, 26.05.2020

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 3 · Erhaltung
MRG § 24 · Anteil an besonderen Aufwendungen
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 32 · Aufteilung der Aufwendungen

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Gemeinschaftsanlagen sind Anlagen, die schon ihrer Art nach der gemeinsamen Benützung durch die Hausbewohner oder zumindest durch eine einheitliche Gruppe dienen sollen. Keine Gemeinschaftsanlage liegt nur dann vor, wenn einzelnen Mietern das Recht eingeräumt wurde, von anderen für die Benützung mehr als die anteiligen Betriebskosten zu verlangen oder sie überhaupt auszuschließen.

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Muss ich für Gemeinschaftsanlagen zahlen, die ich nicht nutze?

Bei manchen Anlagen kommt es darauf an, ob Sie nach dem Mietvertrag oder einer anderen Vereinbarung zur Benützung berechtigt sind. Bei Einrichtungen, die allen Mietern vereinbarungsgemäß oder von Natur aus offenstehen, braucht es dagegen keine ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung. Dort genügt schon, dass alle Mieter die Anlage gleichermaßen benützen können.