OGH 5 Ob 157/19b

Als selbständige Wohnung gilt ein Gebäudeteil, der nach allgemeiner Auffassung eigenständig und baulich in sich abgeschlossen ist. Er muss außerdem geeignet sein, den Wohnbedarf von Menschen zu decken.

Für die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz kommt es nicht darauf an, dass das Wohnhaus weniger als drei selbständige Wohnungen hat. Entscheidend ist, dass es neben den zwei selbständigen Wohnungen keine weiteren Räume gibt, die vermietet werden könnten.

Ein Raum gilt nur dann als Wohnraum, wenn er nach seiner Bauweise und nach den rechtlichen Gegebenheiten dafür geeignet ist, dass dort jemand Unterkunft nimmt und einen Haushalt führt.

Ob ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen vorliegt, entscheidet letztlich die allgemeine Verkehrsauffassung. Dabei ist nach der Verschiedenartigkeit der jeweiligen Problemlage zu unterscheiden.

In der Regel nicht. Entscheidend ist, ob ein Raum selbständig vermietbar ist; Räume, die üblicherweise zu einem Haus gehören, etwa Abstellräume, Keller oder Garagen, bleiben außer Betracht. Das ändert sich, wenn ein solcher Raum tatsächlich eigens vermietet wurde.

Ein Haus mit einer dritten Wohnung gilt nur dann noch als Zweifamilienhaus, wenn diese dritte Wohnung im maßgeblichen Zeitpunkt nicht bloß vorübergehend, sondern endgültig nicht vermietbar ist. Ist sie nur derzeit unbenutzbar, liegt kein Zweifamilienhaus vor. Davon hängt ab, ob die Schutzbestimmungen des Mietrechts voll gelten.