Wann gilt ein Gebäudeteil als eigene Wohnung?
betrifft Mieter, Vermieter, Hauseigentümer
Als selbständige Wohnung gilt ein Gebäudeteil, der nach allgemeiner Auffassung eigenständig und baulich in sich abgeschlossen ist. Er muss außerdem geeignet sein, den Wohnbedarf von Menschen zu decken.
Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden
Ständige Rechtsprechung seit 1992, zuletzt bestätigt am 28.10.2025 (21 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1992)
Als selbständige Wohnung im Sinne des § 1 Abs 4 Z 2 MRG ist ein nach der Verkehrsauffassung selbständiger und in sich baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes zu verstehen, der geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnungsbedürfnisses von Menschen zu dienen (MietSlg 38263, 38264, 37235 ua).
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Hier: Da das Gebäude ursprünglich als Zustellbasis für die Österreichische Post AG errichtet wurde, seit jeher stets nur zwei Mieter vorhanden waren, für die beiden Mietobjekte jeweils eigene Zähler für Strom, Wasser und die Beheizung durch Fernwärme bestehen und die Widmung mehrerer Räumlichkeiten zu einem einheitlichen Bestandobjekt dem ursprünglichen Plan, dem Baubescheid und dem Mietvertrag entspricht, begründete die Bejahung des Ausnahmefalls des § 1 Abs 2 Z 5 MRG durch die Vorinstanzen keine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung.OGH 3 Ob 150/25t, 28.10.2025
- Die bauliche Abgeschlossenheit einer der Vermietung zugänglichen Raumeinheit richtet sich nach dem tatsächlichen baulichen Zustand.OGH 8 Ob 116/17t, 25.10.2017
- Als selbständiges Objekt im Sinne der genannten Ausnahmebestimmung ist ein nach der Verkehrsauffassung selbständiger und in sich baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes zu verstehen.OGH 2 Ob 169/10g, 30.05.2011
- Verlust der baulichen Abgeschlossenheit (und damit der Selbständigkeit zweier Wohnungseigentumsobjekte) bei einer Zusammenlegung mittels Wanddurchbruchs.OGH 5 Ob 162/10z, 24.01.2011
- Hier: § 2 Abs 2 WEG 2002.OGH 5 Ob 162/10z, 24.01.2011
Alle 9 Ergänzungen anzeigen
- Ausnahmeschädlich ist auch eine Hausbesorgerwohnung.OGH 5 Ob 229/02s, 28.01.2003
- Dieser Teil des Gebäudes muss zu dem für sich allein vermietbar sein.OGH 5 Ob 229/02s, 28.01.2003
- Eine bloß vorübergehende und durch Sanierungsmaßnahmen behebbare momentane Unbenützbarkeit schadet nicht.OGH 6 Ob 327/00g, 06.06.2001
- Der Umstand, dass einer der dort befindlichen Wohneinheit gehört, sondern an der Mieter der Erdgeschoßwohnung mitvermietet ist, führt nicht dazu, mehr als zwei selbständige Wohneinheiten anzunehmen.OGH 8 Ob 601/92, 18.02.1993
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069338 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 4 von 21.
- OGH 3 Ob 150/25t, 28.10.2025, Fall aus Tirol
- OGH 2 Ob 210/20a, 25.03.2021, Fall aus Vorarlberg
- OGH 5 Ob 157/19b, 27.11.2019
- OGH 3 Ob 247/18x, 23.01.2019, Fall aus Vorarlberg
Im Gesetz
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 1 · Geltungsbereich
Verwandte Fragen
Mietrecht · Begriff der Wohnung im Mietrecht
Wohnungseigentum · Abgeschlossenheit als Voraussetzung für Wohnungseigentum
Mietrecht · Wann Räume als Wohnräume gelten
Mietrecht · Mietrechtsgesetz bei Häusern mit zwei Wohnungen
Familienrecht · Begriff der Ehewohnung