OGH 9 Ob 56/19d

Um herauszufinden, was die Vertragspartner wirklich wollten, darf auch ihr Verhalten vor und nach dem Vertragsabschluss herangezogen werden. Nicht nur der Text des Vertrags ist maßgeblich.

Ein Unternehmen ist eine selbständig organisierte Erwerbsgelegenheit. Dazu zählen neben den Betriebsmitteln auch der Standort, der wiederum den Kundenkreis beeinflusst, der Kundenkreis selbst und die Einrichtung.

Entscheidend ist, wann das Unternehmen mit dem Willen zur endgültigen Übertragung verkauft und tatsächlich übergeben wurde, der Käufer den Betrieb also übernommen hat. Auf den Zeitpunkt, zu dem er Eigentum an den einzelnen Gegenständen des Unternehmens erwirbt, kommt es nicht an.

Ja. Wer ein Unternehmen übernimmt, tritt von Gesetzes wegen in den Mietvertrag für die Geschäftsräume ein. Das lässt sich nicht dadurch verhindern, dass der bisherige Mieter sich die Mietrechte vertraglich vorbehält und sie nur zur Nutzung überlässt.

Gehen die Mietrechte nicht von Gesetzes wegen über, sondern weil im Vertrag ein Weitergaberecht vereinbart ist, treten die gesetzlichen Folgen für den Mietzins nicht ein. Davon zu unterscheiden ist der Übergang des Vertrages von Gesetzes wegen beim Verkauf eines Unternehmens.

Bei der Auslegung eines Vertrags berücksichtigt das Gericht das gesamte Verhalten der Parteien und den Zweck ihrer Erklärungen. Auch was nach dem Vertragsabschluss geschah, kann herangezogen werden. Das gilt aber nur, wenn sich darin zeigt, was die Parteien schon beim Abschluss wollten.

Wie ein Vertrag oder ein Aufteilungsbeschluss nach der Scheidung zu verstehen ist, hängt vom Einzelfall ab und lässt sich nicht allgemein beantworten. Der Oberste Gerichtshof greift nur ein, wenn die Auslegung völlig verfehlt ist. Dass auch eine andere Auslegung vertretbar wäre, genügt nicht.

Nur dann, wenn es um ein lebendes Unternehmen geht und Sie es in denselben Räumen so weiterführen, dass es dasselbe Unternehmen bleibt. Dann treten Sie an die Stelle des bisherigen Hauptmieters. Ob das Unternehmen erhalten bleibt, hängt von den Umständen Ihres Einzelfalls ab.