OGH 5 Ob 40/19x

Für die Klage selbst nicht. Sie können Ansprüche wegen Mängeln an gemeinsamen Anlagen auch allein geltend machen, ohne dass die übrigen zustimmen oder mitklagen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss ist nur dort nötig, wo eine Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderung die Interessen aller berührt.

Stammt der Vertrag von der Eigentümergemeinschaft, etwa bei der Sanierung einer älteren Anlage, dann muss die Gemeinschaft klagen, vertreten durch den bestellten Verwalter. Stammt der Anspruch dagegen aus dem Vertrag zwischen Wohnungskäufer und Bauträger, ist nur der Käufer selbst berechtigt. Die Gemeinschaft kann diesen Anspruch dann nicht geltend machen.

Macht der Käufer einer Eigentumswohnung Mängel an gemeinsamen Teilen geltend und besteht bereits eine Gemeinschaft, ist grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss nötig. Denn die möglicherweise anderen Interessen der übrigen Eigentümer dürfen nicht übergangen werden. Bleibt die Mehrheit untätig, kann ein Beschluss beim Außerstreitrichter erwirkt werden.

Ein wirtschaftliches Naheverhältnis zum Geschäftspartner der Gemeinschaft, das zum Ausschluss vom Stimmrecht führt, besteht nicht nur bei einer Stellung als Gesellschafter oder Geschäftsführer. Auch Verflechtungen im Konzern und wirtschaftliche Beteiligungen sind zu prüfen, wenn sie auf gleichgerichtete und für die Gemeinschaft nachteilige Interessen schließen lassen. Sogar Abhängigkeiten aus einem Dienstvertrag oder aus ständiger Zusammenarbeit können darauf hindeuten.

Ansprüche wegen Mängeln aus Ihrem eigenen Vertrag mit dem Bauträger stehen Ihnen als Wohnungseigentümer zu, nicht der Eigentümergemeinschaft. Sie können diese Ansprüche aber an die Eigentümergemeinschaft abtreten, damit diese sie gemeinsam gerichtlich durchsetzt. Das gilt für alle Ansprüche auf die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands der Baulichkeit.

Bei einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft zählt jener Text, der den Wohnungseigentümern schriftlich mitgeteilt wurde, etwa durch Aushang im Haus. Nur er bestimmt, was beschlossen wurde und was angefochten werden kann. Was sich die Beteiligten dabei gedacht haben, ist ohne Bedeutung, wenn es im Wortlaut keine Deckung findet.