WEG 2002 § 24

Bei einem schriftlichen Umlaufbeschluss kommt die Entscheidung erst zustande, wenn auch der letzte Miteigentümer Gelegenheit zur Äußerung hatte. Schon in der Übersendung des Unterschriftenformulars, die auch durch persönliches Überbringen erfolgen kann, liegt die vorangehende schriftliche Verständigung. Eine zusätzliche getrennte Verständigung verlangt das Gesetz nicht.

Ein Formfehler macht einen Mehrheitsbeschluss nur dann unwirksam, wenn er die Mitwirkung einzelner Miteigentümer beeinträchtigen konnte. Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Sichergestellt sein muss, dass jeder Miteigentümer die vorgeschriebenen Informationen vollständig und rechtzeitig erhalten hat.

Die Umstellung der Heizung auf Fernwärme ist eine Verwaltungsmaßnahme, über die die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschließen kann. Ein solcher Beschluss hat auch dann den Anschein der Wirksamkeit, wenn der Wohnungseigentumsvertrag Einstimmigkeit verlangt. Nach Ablauf eines Monats können Sie ihn aus diesem Grund nicht mehr anfechten.

Wer aus einem Prospekt schließen durfte, dass es in der Wohnanlage keine Geschäftslokale oder Werkstätten geben wird, muss trotzdem damit rechnen, dass dort Berufe ausgeübt werden, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden, etwa der Arztberuf. Wollen Sie deshalb eine Wertminderung Ihrer Wohnung geltend machen, hätten Sie vor Vertragsabschluss ausdrücklich fragen und sich eine entsprechende Zusage geben lassen müssen.

Wird schriftlich abgestimmt, etwa durch Sammeln von Unterschriften, so bindet Ihre Stimme Sie nicht sofort. Sie können sie widerrufen, solange das Ergebnis nicht allen anderen Eigentümern zugegangen ist; ein Aushang im Haus unmittelbar vor einem Wochenende reicht dafür nicht ohne weiteres aus.

Als überstimmter Miteigentümer dürfen Sie in Ihrem Überprüfungsantrag auch Mängel beim Zustandekommen des Beschlusses geltend machen. Haben Sie den Antrag jedoch nur wegen des Inhalts fristgerecht eingebracht, ist ein späteres Vorbringen, der Mehrheitsbeschluss sei auch aus formellen Gründen mangelhaft, verspätet.

Nein. Beschlüsse über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, die über den gesetzlich geregelten Rahmen hinausgehen, können nur einstimmig gefasst werden. Verfügungen brauchen zusätzlich die Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers. Wurde in einer solchen Sache bloß mit Mehrheit beschlossen, kann dieser Beschluss ohne Frist bekämpft werden.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer darf auch im Umlaufweg gefasst werden. Die Aufforderung zur Stimmabgabe ist an die Anschrift Ihrer Eigentumswohnung zu senden, solange Sie keine andere inländische Adresse und keine zustellbevollmächtigte Person bekannt gegeben haben. Auch wenn Sie im Ausland leben, reicht die Übersendung an die Wohnungsadresse.

Sieht ein Beschluss nach außen wie ein gültiger Mehrheitsbeschluss aus, müssen Sie ihn innerhalb der Frist anfechten. Tun Sie das nicht, bleibt er trotz seines Mangels wirksam. Nur wenn gar kein solcher Anschein besteht, etwa wenn eine Minderheit unter Ausschluss der Mehrheit entschieden hat, ist der Beschluss von vornherein unwirksam.

Ein wirtschaftliches Naheverhältnis zum Geschäftspartner der Gemeinschaft, das zum Ausschluss vom Stimmrecht führt, besteht nicht nur bei einer Stellung als Gesellschafter oder Geschäftsführer. Auch Verflechtungen im Konzern und wirtschaftliche Beteiligungen sind zu prüfen, wenn sie auf gleichgerichtete und für die Gemeinschaft nachteilige Interessen schließen lassen. Sogar Abhängigkeiten aus einem Dienstvertrag oder aus ständiger Zusammenarbeit können darauf hindeuten.

Bei der Bestellung oder Abberufung des Verwalters ist ein Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn er familiär oder wirtschaftlich mit dem Verwalter verbunden ist und dadurch Interessen der Gemeinschaft auf dem Spiel stehen. Zu prüfen ist stets, ob eine Verwaltung durch einen Strohmann droht. Gibt es dafür plausible Anhaltspunkte, genügt bereits ein schwächeres wirtschaftliches Naheverhältnis.

Haben Sie bei einer bestimmten Frage kein Stimmrecht, können Sie sich nicht auf die Verletzung Ihres eigenen Anhörungsrechts berufen. Sie dürfen den Beschluss aber trotzdem wegen anderer Mängel der Willensbildung bekämpfen, etwa weil andere Mit- und Wohnungseigentümer nicht ausreichend verständigt und angehört wurden.

Fasst die Mehrheit der Wohnungseigentümer einen Beschluss über die laufende Verwaltung, kann ihn die überstimmte Minderheit bekämpfen. Damit soll durchgesetzt werden, dass zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts eingehalten werden. Darüber hinaus kommen allenfalls krasse Verstöße gegen Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit in Frage.

Wenn Sie einen Mehrheitsbeschluss zusätzlich mit einem weiteren Grund anfechten, verlängert das die Anfechtungsfrist wegen formeller Mängel nicht. Es bleibt bei der Frist, die für diese Anfechtung gilt.

Die Mehrheit darf einen Beschluss über die laufende Verwaltung auch dann durchsetzen, wenn er anfechtbar ist oder bereits angefochten wurde. Die Fragen, die im Anfechtungsverfahren zu klären sind, werden nicht vorweg als Vorfrage geprüft. Geklärt werden muss nur, ob der Beschluss überhaupt rechtswirksam zustande gekommen ist.

Bei einer Abstimmung im Umlaufweg muss allen Eigentümern eine angemessene Frist zur Äußerung bleiben. Danach ist das Ergebnis binnen angemessener Frist und ohne sachlich ungerechtfertigte Verzögerung bekanntzugeben. Wird das versäumt, kommt der Beschluss nicht wirksam zustande.

Wird ein Miteigentümer als Verwalter abberufen, darf er bei der anschließenden Bestellung eines anderen Verwalters als Eigentümer trotzdem mitstimmen. Werden beide Punkte gemeinsam abgestimmt, schlägt der Ausschluss vom Stimmrecht bei der Abberufung nicht auf die Neubestellung durch; das gilt jedenfalls bei einem Minderheitseigentümer.

Der Verwalter ist nicht verpflichtet, bei der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft über anstehende Erhaltungsarbeiten alle ihm vorliegenden Angebote zur Abstimmung zu stellen. Er darf die Abstimmung also auf einzelne Angebote beschränken.

Fechten Sie einen Beschluss an, weil die erforderliche Mehrheit gefehlt habe, legt das Gericht das rechtlich richtige Ergebnis zugrunde. Es berichtigt dabei etwa eine unrichtige Stimmauszählung, einen unzulässigen Stimmrechtsausschluss, mitgezählte Stimmen von Ausgeschlossenen oder einen Irrtum über das nötige Quorum. Ergibt sich danach immer noch die erforderliche Mehrheit, liegt dieser Anfechtungsgrund nicht vor.

Wie viel Zeit zur Äußerung ausreicht, hängt vom Einzelfall ab, vor allem davon, worüber abgestimmt wird und wie schwierig die Sache ist. Je komplizierter die Zusammenhänge und je umfangreicher die Unterlagen, desto mehr Zeit ist einzuräumen; an einer starren Frist von zwei Wochen muss man sich dabei nicht orientieren.

Ein wirksamer Beschluss, den Verwaltungsvertrag zu kündigen, ist sofort vollziehbar und macht die Kündigung vorläufig wirksam. Wurde bereits ein neuer Verwalter bestellt, muss sich der bisherige Verwalter jeder Tätigkeit für das neue Verwaltungsjahr enthalten und erhält dafür kein Honorar. Nur wenn der Beschluss rückwirkend für unwirksam erklärt wird, steht ihm ein Entgelt zu, soweit er leistungsbereit war und sich nichts erspart hat.

Für eine wirksame Abstimmung im Umlaufweg muss nicht vorweg festgelegt werden, wann die Frist zur Äußerung endet. Fehlt eine solche Angabe, ist der Beschluss trotzdem gültig, wenn alle Miteigentümer ausreichend Gelegenheit zur Äußerung hatten und die Beendigung nicht willkürlich war.

Bei einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft zählt jener Text, der den Wohnungseigentümern schriftlich mitgeteilt wurde, etwa durch Aushang im Haus. Nur er bestimmt, was beschlossen wurde und was angefochten werden kann. Was sich die Beteiligten dabei gedacht haben, ist ohne Bedeutung, wenn es im Wortlaut keine Deckung findet.

Mit Mehrheit dürfen die Eigentümer nur über Maßnahmen der Verwaltung entscheiden. Geht ein Beschluss darüber hinaus, überschreitet er die Zuständigkeit der Mehrheit und kann deshalb angefochten werden.

Über mehrere Punkte, über die auch getrennt abgestimmt werden könnte, darf grundsätzlich zugleich abgestimmt werden. Werden etwa die Kündigung des bisherigen Verwalters und die Bestellung eines neuen verbunden, muss nicht in jedem Fall eine getrennte Abstimmung vorgesehen werden.

Wenn Sie einen Beschluss anfechten, müssen Sie den Grund dafür angeben; das Gericht prüft nicht von sich aus andere Gründe. Gründe, die Sie erst nach Ablauf der Frist vorbringen, sind ausgeschlossen. Das gilt auch, wenn Sie sich auf formelle Mängel berufen.

Nein. Für Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gibt es keine besonderen Formvorschriften. Die Abstimmung in einer Eigentümerversammlung ist zwar der vom Gesetz bevorzugte Weg, ein Beschluss kann aber ausdrücklich auch auf jede andere Weise zustande kommen.

Die Eigentümergemeinschaft ist an ihre eigenen Beschlüsse nicht gebunden. Sie kann einen endgültig wirksamen Beschluss durch einen neuen Beschluss widerrufen oder ändern.

Ja. Auch eine Vereinbarung, die alle Wohnungseigentümer geschlossen haben, ist gegenüber der Eigentümergemeinschaft nichts anderes als ein Beschluss. Sie ist deshalb gegen einen späteren, abweichenden Beschluss nicht besonders geschützt; auch die Aufnahme in ein Gerichtsprotokoll ändert daran nichts.

Nein. Eine wirksame Weisung an den Verwalter setzt einen förmlich gefassten Beschluss der Eigentümergemeinschaft voraus. Wie dieser Beschluss zu verstehen ist, richtet sich ausschließlich nach dem angeschlagenen Wortlaut.