WEG 2002 § 29

Alles, was sich außerhalb der Wohnung befindet, gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Dazu zählen die Fassade und die Außenfenster. Für Rollläden, die noch außerhalb der Fenster liegen, gilt das erst recht, sodass die Erhaltung Sache des Vermieters ist.

Nicht jede. Echte Verbesserungen können der Gemeinschaft nicht aufgebürdet werden, und dem Umfang von Sanierungen sind durch die wirtschaftliche Zumutbarkeit Grenzen gesetzt. Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungen zählen dagegen zur Erhaltung, selbst wenn damit erstmals der mängelfreie Zustand hergestellt wird.

Im Verhältnis zu den Eigentümern darf er nur Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung setzen; dort ist er eigenständig zuständig. Nach außen ist seine Vertretungsbefugnis dagegen unbeschränkt. Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung ohne Beschluss der Eigentümer sind nicht pflichtgemäß.

Die Umstellung der Heizung auf Fernwärme ist eine Verwaltungsmaßnahme, über die die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschließen kann. Ein solcher Beschluss hat auch dann den Anschein der Wirksamkeit, wenn der Wohnungseigentumsvertrag Einstimmigkeit verlangt. Nach Ablauf eines Monats können Sie ihn aus diesem Grund nicht mehr anfechten.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen ohne Beschränkung. Das gilt nicht nur für gewöhnliche Verwaltungsgeschäfte, sondern auch für außergewöhnliche Maßnahmen. Nach außen wirkt sein Handeln daher auch dann, wenn er im Innenverhältnis mehr getan hat, als ihm erlaubt war.

Wird eine Ölheizung auf Fernwärme umgestellt, gilt das als nützliche Verbesserung. Sie dient in der Regel der Allgemeinheit, weil dicht bebaute Gebiete von Schadstoffen entlastet werden. Sie dient auch den Bewohnern des Hauses, weil diese den Abgasen der Heizanlage nicht mehr unmittelbar ausgesetzt sind.

Erfasst sind alle Veränderungen an gemeinsamen Teilen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung hinausgehen, nicht nur nützliche Verbesserungen. Als Überstimmter dringen Sie aber nicht schon bei jeder Beeinträchtigung durch, sondern erst bei einer übermäßigen. Eine geringfügige Einschränkung müssen Sie hinnehmen, und Sie müssen die erhebliche Beeinträchtigung beweisen.

Nein. Beschlüsse über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, die über den gesetzlich geregelten Rahmen hinausgehen, können nur einstimmig gefasst werden. Verfügungen brauchen zusätzlich die Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers. Wurde in einer solchen Sache bloß mit Mehrheit beschlossen, kann dieser Beschluss ohne Frist bekämpft werden.

Weil auf den jeweils ortsüblichen Standard abzustellen ist, gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen noch zur Erhaltung. Das gilt auch dann, wenn dabei erstmals ein mängelfreier Zustand hergestellt wird, alles vollständig erneuert wird oder dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

Wenn Sie einen Mehrheitsbeschluss zusätzlich mit einem weiteren Grund anfechten, verlängert das die Anfechtungsfrist wegen formeller Mängel nicht. Es bleibt bei der Frist, die für diese Anfechtung gilt.

Arbeiten gegen Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, sind grundsätzlich unabhängig von der Höhe der Kosten durchzuführen. Nur wenn der Aufwand im Verhältnis zum Wert der gesamten Liegenschaft wirtschaftlich nicht mehr vertretbar ist, besteht keine Pflicht zur Erhaltung mehr. Zählt die Sanierung noch zur Erhaltung, ist sie eine Sache der ordentlichen Verwaltung, und die Minderheit ist an einen gültigen Mehrheitsbeschluss gebunden.

Ob eine Änderung allen zum Vorteil gereicht, wird nach objektiven Maßstäben beurteilt. Dass ein behindertengerechter, barrierefreier Zugang zu einem großen Haus derzeit nur einigen Wohnungseigentümern unmittelbar nützt, schließt den Vorteil deshalb nicht aus. Eine Vergrößerung von Balkonen, die nicht aus der Rücklage gedeckt ist, nützt dagegen jenen nicht, die keinen Balkon haben.

Wer selbst stört, kann allein auf Unterlassung geklagt werden. Geht es aber um jemanden, der nicht selbst stört, kommt es darauf an, ob er die verlangte Leistung im Innenverhältnis der Gemeinschaft auch allein erbringen kann. Ist dafür das Zusammenwirken aller nötig, müssen Sie alle gemeinsam in Anspruch nehmen.

Reicht die Rücklage nicht aus, ist zu prüfen, ob die Maßnahme trotz der Finanzierungsfragen noch allen zum Vorteil gereicht. Ihr Einwand, dass der Belastung durch einen nötigen Kredit kein entsprechender finanzieller Vorteil gegenübersteht, ist dabei zu berücksichtigen. Nicht jede Mehrbelastung schließt einen Vorteil aller aber schon aus.

Nein. Zeigt sich nach Begründung von Wohnungseigentum, dass das Haus schwere statische Mängel hat, löst das die Gemeinschaft nicht auf. Die notwendige Sanierung zählt zur Erhaltung und damit zur ordentlichen Verwaltung, über die die Mehrheit beschließen kann. An einen gültigen Mehrheitsbeschluss ist auch die Minderheit gebunden, und die Aufhebung der Gemeinschaft ist ausgeschlossen.

Sollen die Balkone vergrößert werden und deckt die Rücklage die Kosten nicht, bringt das den Wohnungseigentümern ohne Balkon jedenfalls keinen Vorteil. Dass eine bauliche Veränderung Ihnen keinen Vorteil bringt, fällt bei der gerichtlichen Beurteilung eines solchen Mehrheitsbeschlusses zu Ihren Gunsten ins Gewicht.

Nein. Ficht ein Miteigentümer eine solche Entscheidung an, ist das Gericht an seinen Antrag gebunden. Es kann dem Antrag nur stattgeben oder ihn abweisen. Eine eigene, für alle Beteiligten billige Regelung darf es nicht schaffen.