OGH 1 Ob 55/21a

Die Regel über die Minderung des Mietzinses ist im Kern eine Gewährleistungsbestimmung, allerdings eine besonderer Art. Die Minderung tritt nämlich schon von Gesetzes wegen ein, und zwar auch bei Mängeln, die erst während der Mietzeit auftreten.

Zuerst muss der Vermieter beweisen, dass Sie die Unbrauchbarkeit rechtswidrig verursacht haben. Gelingt ihm das, müssen Sie beweisen, dass Sie daran kein Verschulden trifft. Erst dann mindert sich der Mietzins oder entfällt er.

Wenn Sie die Miete im Voraus bezahlt haben und die Miete wegen eines Mangels von Gesetzes wegen sinkt, haben Sie zu viel bezahlt. Diesen Betrag können Sie vom Vermieter zurückfordern. Der Anspruch richtet sich nach den Regeln über die Rückzahlung einer Leistung, auf die kein Anspruch bestand.

Bei einem Mangel sinkt die Miete grundsätzlich von selbst. Das gilt aber dann nicht, wenn Sie als Mieter die Umstände, die Ihre Nutzung behindern, akzeptiert haben. In diesem Fall bleibt es bei der vollen Miete.

Sie als Mieter. Wollen Sie weniger zahlen oder den Vertrag vorzeitig auflösen, müssen Sie den Mangel und die eingeschränkte Brauchbarkeit beweisen. Dasselbe gilt für ernste Schäden, bei denen die Erhaltungspflicht nicht auf Sie abgewälzt werden dürfte, und dafür, dass ein verbliebener Rest an Nutzungsmöglichkeit Ihnen gar nichts gebracht hätte.

Verschafft oder erhält der Vermieter den vereinbarten Gebrauch nicht, haben Sie die Wahl: Sie können auf Erfüllung des Vertrages bestehen, vom Vertrag zurücktreten oder vorerst weniger oder keine Miete zahlen. Trifft den Vermieter ein Verschulden, muss er zusätzlich den Schaden ersetzen. Bei außergewöhnlichen Zufällen bleibt nur die Wahl zwischen Rücktritt und Minderung.

Nein. Auch wenn Sie einen verlangten Vorschuss für einen Sachverständigen nicht rechtzeitig eingezahlt haben, muss sich das Gericht zweiter Instanz mit Ihren Einwänden gegen die Beweiswürdigung befassen, soweit das ohne Sachverständigen möglich ist. Eine knappe Begründung genügt, der bloße Satz, die Feststellungen seien unbedenklich, aber nicht.

Bekämpfen Sie in der Berufung die Beweiswürdigung, arbeitet das Berufungsgericht fehlerfrei, wenn es sich mit Ihren Einwänden überhaupt befasst. Es muss die Beweiswürdigung des ersten Gerichts überprüfen, nachvollziehbare eigene Überlegungen anstellen und diese im Urteil festhalten.

Ist das Mietobjekt unbrauchbar oder im Gebrauch beeinträchtigt, mindert sich der Zins ab Beginn dieses Zustands bis zu seiner Behebung oder entfällt ganz. Daran ändert sich nichts, wenn Sie den Mangel selbst beheben. Statt der Minderung kommt für diesen Zeitraum auch keine Neufestsetzung eines angemessenen Mietzinses in Betracht.