Ab wann und wie lange darf ich die Miete mindern?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Ist das Mietobjekt unbrauchbar oder im Gebrauch beeinträchtigt, mindert sich der Zins ab Beginn dieses Zustands bis zu seiner Behebung oder entfällt ganz. Daran ändert sich nichts, wenn Sie den Mangel selbst beheben. Statt der Minderung kommt für diesen Zeitraum auch keine Neufestsetzung eines angemessenen Mietzinses in Betracht.

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Ständige Rechtsprechung seit 1997, zuletzt bestätigt am 18.03.2026 (33 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1997)

Der Anspruch auf Zinsbefreiung beziehungsweise Zinsminderung gemäß § 1096 ABGB besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit beziehungsweise Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandobjekts bis zu deren Behebung. Eine Behebung durch den Bestandnehmer ändert an dieser Rechtsfolge nichts. Es kann daher anstelle der Zinsbefreiung beziehungsweise Zinsminderung bis zur Behebung der Unbrauchbarkeit beziehungsweise Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandobjekts auch nicht zur Neufestsetzung eines angemessenen Mietzinses kommen (vergleiche ImmZ 1991, 360, EvBl 1972/74; EvBl 1957/281).

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier ebenso: Instandsetzung der defekten Heiztherme durch den Mieter.OGH 2 Ob 59/14m, 28.04.2014
Hier: Problematik des Mietzinsminderungsanspruchs nach Mängelbehebung durch den Mieter; keine analoge Anwendung des § 1096 ABGB mangels planwidriger Gesetzeslücke. Mit ausführlicher Darstellung der Gesetzesmaterialien zur WRN 2006.OGH 2 Ob 165/13y, 14.11.2013
Die Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB setzt eine Anzeige iSd § 1097 ABGB voraus.OGH 6 Ob 38/11y, 16.03.2011
§ 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB gilt - als von § 3 MRG unberührt - auch im Vollanwendungsbereich des MRG.OGH 5 Ob 17/09z, 24.03.2009
Die Brauchbarkeit des Bestandobjekts - anderes wird auch bei der Übergabe nicht geschuldet (§ 3 Abs 2 Z 2 MRG und § 1096 Abs 1 erster Halbsatz ABGB) - ist dem Mieter, soweit ihn selbst keine Erhaltungspflicht trifft, für die gesamte Dauer der Bestandzeit mit dem Druckmittel der Mietzinsminderung zu gewährleisten.OGH 5 Ob 17/09z, 24.03.2009

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Die Gefahr der Verwirklichung des Kündigungsgrundes der Nichtzahlung des Bestandzinses besteht hiebei im Hinblick auf § 33 MRG nicht.OGH 6 Ob 73/06p, 24.05.2006
Ein rechtliches Interesse der Bestandnehmerin an der Feststellung des gemäß § 1096 ABGB bestehenden Zinsminderungsrechts ist zu verneinen, da sie in einem Verfahren über eine von der Vermieterin eingebrachten Räumungsklage, sofern sie ihr Vorbringen beweisen könnte, kein grobes Verschulden an einem allenfalls doch bestehenden Zahlungsrückstand auf Grund einer Fehleinschätzung der Höhe der Zinsminderung träfe. In diesem Fall müsste im Räumungsverfahren zunächst über die Höhe des Mietzinsrückstandes mit Beschluss entschieden werden. Wenn die Klägerin dann nach § 33 Abs 2 MRG einen allenfalls festgestellten Mietzinsrückstand vor Schluss der der Entscheidung des Gerichtes unmittelbar vorangehenden Verhandlung entrichtet, wäre der Räumungsklage nicht stattzugeben.OGH 7 Ob 242/01s, 30.01.2002
Gemäß § 1096 ABGB tritt die Zinsminderung oder Befreiung für die Zeit der Gebrauchseinschränkung ex lege ein.OGH 8 Ob 306/00h, 21.12.2000
Hier: Eine durch Schimmelpilz befallene Wohnung, die keinen nennenswerten Wohnwert mehr aufweist.OGH 9 Ob 58/98i, 29.04.1998

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0107866 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 33.

OGH 6 Ob 60/25d, 18.03.2026, Fall aus Wien
OGH 9 Ob 70/25x, 17.07.2025, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 143/23t, 20.02.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 176/23b, 19.12.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 13/23g, 30.03.2023, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 18/21g, 27.05.2021, Fall aus Wien
OGH 1 Ob 55/21a, 04.05.2021
OGH 5 Ob 79/19g, 31.07.2019, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 60/18m, 15.05.2018, Fall aus Oberösterreich
OGH 8 Ob 34/17h, 28.09.2017, Fall aus Salzburg

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte
Mietrechtsgesetz (MRG) § 33 · Gerichtliche Kündigung
Zivilprozessordnung (ZPO) § 228

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Zinsminderung und eigenes Verschulden

Bekomme ich die Minderung auch bei eigenem Verschulden?

Nein. Ist das Objekt ganz oder teilweise unbrauchbar, sinkt der Zins von Gesetzes wegen, und zwar unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Haben aber Sie den Gebrauchsnutzen schuldhaft vereitelt oder müssen Sie für den Schaden einstehen, steht Ihnen die Minderung nicht zu.

günstig für Vermieter Keine Mietzinsminderung bei eigenem Verschulden

Darf ich Miete mindern, wenn ich den Schaden verursacht habe?

Sie dürfen den Mietzins nicht mindern, wenn Sie den Wegfall des Nutzens selbst verschuldet haben. Dasselbe gilt, wenn Sie für den Schaden aus anderen Gründen einstehen müssen, etwa weil ihn jemand verursacht hat, den Sie beigezogen haben.