ABGB § 1121
Was die Gerichte dazu entschieden haben
Ja. Alle Bestimmungen des Mietvertrags außer jenen über die Dauer bleiben aufrecht, gleich ob das Mietrecht im Grundbuch steht und ob das Objekt freiwillig oder im Zwangsweg veräußert wurde. Auf die Kenntnis des Erwerbers kommt es nicht an; auch Ihre Kaution ist gegenüber dem Erwerber durchzusetzen.
Ja. Wer die Liegenschaft in der Zwangsversteigerung erwirbt, tritt mit dem Zuschlag in bestehende Mietverhältnisse ein; die Regel über die Einzelrechtsnachfolge im Eigentum gilt auch hier. Von einem Bieter kann erwartet werden, dass er sich vorher über den Inhalt der Mietverträge zu informieren versucht.
Wer eine Liegenschaft in der Versteigerung erwirbt, kann den Miet- oder Pachtvertrag aus besonderem Anlass aufkündigen. Dabei sind weder eine vereinbarte Vertragsdauer noch ein Kündigungsverzicht oder längere vereinbarte Fristen zu beachten, es gelten die gesetzlichen Fristen und Termine.
Ja. Wer die Sache erwirbt, tritt mit der Übergabe von Gesetzes wegen in das bestehende Mietverhältnis ein. Das gilt auch für den Ersteher in der Zwangsversteigerung, und zwar samt allen Sonderregelungen des Vertrags, ausgenommen die Kündigung. Ein gesetzliches Kündigungsrecht muss der Erwerber zudem innerhalb angemessener Frist ausüben.
Nur in drei Fällen. Der Käufer oder Ersteher ist an die vereinbarte Bestanddauer gebunden, wenn Ihr Bestandrecht im Grundbuch eingetragen ist, wenn eine Übereinkunft zwischen allen drei Beteiligten getroffen wurde oder wenn Veräußerer und Erwerber einen Vertrag zu Ihren Gunsten geschlossen haben, den Sie nicht zurückgewiesen haben.
Schließt jemand vor der Zwangsversteigerung einen Mietvertrag, der den Wert der Liegenschaft so weit verringert, dass ein Bieter mit einem Schaden rechnen muss, kann dieser Vertrag unwirksam sein. Voraussetzung ist, dass zumindest eine Vertragsseite das beabsichtigt oder in Kauf nimmt und es für die andere Seite zumindest erkennbar ist. Wer die Liegenschaft ersteigert und in den Mietvertrag eintritt, darf sich auf diese Unwirksamkeit berufen.
Ist der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen, bleibt auch jeder spätere Käufer der Liegenschaft daran gebunden. Darüber hinaus wirkt die Eintragung nicht; gegenüber anderen Personen entstehen daraus keine weiteren Rechte.
Ja, wenn es gedeckt ist. Der Ersteher lässt eingetragene Dienstbarkeiten unberührt, wenn er sie ohne Anrechnung übernehmen muss oder wenn sie im gebotenen Betrag volle Deckung finden. Ein eingetragenes Mietrecht wird dabei wie eine Dienstbarkeit behandelt; findet es keine Deckung, kann der Ersteher kündigen, und an die Stelle des Rechts tritt eine Entschädigung.