WEG 2002 § 38
Was die Gerichte dazu entschieden haben
Mietverträge, die der Bauträger einzelnen Wohnungseigentumsbewerbern über Abstellplätze eingeräumt hat, unterliegen der besonderen Prüfung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Das gilt für Plätze auf allgemeinen Teilen der Liegenschaft ebenso wie für Flächen, an denen Zubehörwohnungseigentum möglich gewesen wäre, aber nicht begründet wurde. Jeder Miteigentümer hat Anspruch auf eine seinem Anteil entsprechende Nutzung und auf ein angemessenes Entgelt für eine darüber hinausgehende Nutzung anderer.
Wer sich auf einen der im Wohnungseigentumsgesetz aufgezählten Vertragstypen beruft, trifft die Beweislast. Er muss beweisen, dass die Vereinbarung im konkreten Fall nicht geeignet ist, Rechte zu beschränken.
Unwirksam sind nur Vereinbarungen, die Ihre Nutzungs- und Verfügungsrechte aufheben oder unbillig beschränken. Ob eine Beschränkung unbillig ist, ergibt eine Abwägung der Interessen im Einzelfall. Ein unbefristetes Vorkaufsrecht für jede Art der Veräußerung kann etwa darunterfallen.
Ein im Vorhinein erklärtes Einverständnis mit einem künftigen Dachbodenausbau wird als vorweg erteilte Zustimmung zu einer späteren Widmungsänderung gewertet. Solche Vorbehalte sind aber unwirksam, wenn sie die Nutzungs- oder Verfügungsrechte der Wohnungseigentümer unbillig beschränken.
Nein. Geschützt sind Ihre gesetzlichen Nutzungs- und Verfügungsrechte, und geprüft wird, ob eine Vereinbarung diese aufhebt oder unbillig beschränkt. Wie der Vertrag genannt wird, spielt dabei keine Rolle; der Schutz richtet sich gerade gegen die Übermacht des Organisators der Wohnanlage.
Die allgemeine Schutzregel erfasst nur unbillige Einschränkungen Ihrer Rechte. Beschränkungen, die ein Wohnungseigentumsbewerber auch dann auf sich nehmen würde, wenn beide Vertragsteile gleich stark wären, bleiben wirksam.
Auf die Unwirksamkeit von Mietverträgen und Nutzungsvorbehalten kann sich jeder Wohnungseigentumsbewerber berufen. Dasselbe gilt für jeden späteren Wohnungseigentümer.
Auch bei Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 geschlossen wurden, richtet sich die Frage der Unwirksamkeit nach diesem neuen Gesetz. Dabei gilt auch der Begriff des Wohnungseigentumsorganisators in seiner neuen Fassung.
Nein. Auf die Unwirksamkeit von Vereinbarungen, die Ihre Nutzungs- oder Verfügungsrechte als Wohnungseigentümer oder Bewerber unbillig beschränken, können sich nur Sie selbst berufen. Die Eigentümergemeinschaft als solche kann das nicht geltend machen.