Wann ist eine Beschränkung meiner Eigentumswohnung unbillig?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Wohnungseigentumsbewerber, Bauträger

Unwirksam sind nur Vereinbarungen, die Ihre Nutzungs- und Verfügungsrechte aufheben oder unbillig beschränken. Ob eine Beschränkung unbillig ist, ergibt eine Abwägung der Interessen im Einzelfall. Ein unbefristetes Vorkaufsrecht für jede Art der Veräußerung kann etwa darunterfallen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1989, zuletzt bestätigt am 24.09.2025 (10 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (1989)

§ 24 WEG erklärt nur unbillige, einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechende Aufhebungen und Beschränkungen der einem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer nach dem WEG zustehenden Nutzungsrecht und Verfügungsrecht für unwirksam.

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Ob eine Vereinbarung nach der Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG oder einer der Fallgruppen des § 38 Abs 1 WEG rechtsunwirksam ist, kann immer nur nach den Umständen des Einzelfalls beurteilen werden und wirft daher in der Regel keine Rechtsfrage erheblicher Bedeutung im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO auf.OGH 10 Ob 25/23h, 21.11.2023
Hier: Vorkaufsrecht einer Stadtgemeinde, das unbefristet für alle Arten der Veräußerung gelten soll.OGH 10 Ob 25/23h, 21.11.2023
Darunter fällt zweifellos eine Vereinbarung, durch die von vornherein entgegen der Definition des Wohnungseigentums in § 1 Abs 1 WEG 1975 und entgegen dem Verbot nach § 1 Abs 4 WEG 1975 ein durch die Nutzungsrechte der anderen Wohnungseigentümer beschränktes Nutzungsrecht des betreffenden Wohnungseigentümers dadurch geschaffen werden soll, daß eine Räumlichkeit vorhanden ist, an der gleichzeitig ein ausschließliches Nutzungsrecht des betreffenden Wohnungseigentümers und wegen des Charakters dieses Raumes als allgemeiner Teil der Liegenschaft ein Nutzungsrecht aller anderen Miteigentümer bestehen soll. Ein und derselbe Raum kann jedoch nicht allgemeiner Teil der Liegenschaft sein und gleichzeitig im Wohnungseigentum stehen.OGH 5 Ob 113/95, 13.03.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0075734 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 6 von 10.

OGH 3 Ob 218/24s, 24.09.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 15/24b, 30.01.2025, Fall aus Steiermark
OGH 10 Ob 25/23h, 21.11.2023, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 160/22y, 18.04.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 220/22x, 31.01.2023, Fall aus Burgenland
OGH 5 Ob 79/22m, 19.07.2022, Fall aus Tirol

Im Gesetz

Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 24 · Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
WEG 2002 § 38 · Rechtsunwirksame Vereinbarungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Auch wenn die Eigentümer den Verwalter kündigen, müssen die Regeln über die Willensbildung der Miteigentümer eingehalten werden. Ist der Beschluss unwirksam, kann das auch der Verwalter geltend machen, wenn es um die Wirksamkeit der Kündigung geht.

günstig für Verwalter Stellung des Verwalters bei seiner Kündigung

Darf sich der Hausverwalter gegen seine Kündigung wehren?

Im Verfahren über die Willensbildung der Wohnungseigentümer hat der Verwalter keine Parteistellung, weil seine Interessen dadurch noch nicht unmittelbar betroffen sind. Im Verfahren über die Wirksamkeit seiner Kündigung ist er dagegen jedenfalls Partei. Dort steht ihm auch ein eigenes Antragsrecht zu, unabhängig davon, ob er selbst Miteigentümer ist.