Welche Arbeiten am gemeinsamen Haus zählen als gewöhnliche Verwaltung?
betrifft Miteigentümer, Wohnungseigentümer, Hausverwalter, Bauherren
Dazu zählt alles, was der Erhaltung und Verwaltung dient, im gewöhnlichen Lauf der Dinge nötig oder zweckmäßig ist und im Interesse aller liegt. Darunter fallen wiederkehrende Ausbesserungen und notwendige Instandsetzungen, auch bauliche, solange sie nicht über die bloße Erhaltung hinausgehen. Alles, was darüber hinausgeht, ist eine wichtige Veränderung.
Mit KI erklärt am 06.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden
Ständige Rechtsprechung seit 1954, zuletzt bestätigt am 28.09.2022 (61 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1954)
Als Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung im Sinn des § 833 ABGB sind solche anzusehen, die der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes dienen, die sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig oder zweckmäßig erweisen und im Interesse aller Miteigentümer liegen. Zu den Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung gehören demnach sowohl ständig wiederkehrende Ausbesserungen, als auch notwendige Instandsetzungsarbeiten, worunter auch bauliche Veränderungen fallen, die nicht über den bloßen Erhaltungszweck hinausgehen.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Sowohl die Bevollmächtigung und Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Durchsetzung von Versicherungsleistungen als auch die nachträgliche Genehmigung seines bisherigen ‑ zwar ohne Vollmacht und Auftrag, aber auch im Interesse der Eigentümergemeinschaft, erfolgten ‑ Einschreitens gehören zu den Maßnahmen der Verwaltung.OGH 5 Ob 21/16y, 22.03.2016
- Bei der Beurteilung, ob die Reparatur eines Schadens zu den Bewirtschaftungskosten der Liegenschaft gehört, spielen Fragen der Verursachung des Schadens keine Rolle.OGH 5 Ob 274/08t, 01.09.2009
- Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind alle jene Verfügungen, die dem Zweck der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Guts dienen, wie sie sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig und zweckmäßig erweisen, im Wesentlichen dem Interesse aller Miteigentümer dienen und keine besonderen Kosten erfordern.OGH 5 Ob 86/09x, 09.06.2009
- Hier: Entfernung einer nicht mehr benützbaren Aufzugsanlage und Errichtung eines neuen Lifts - außerordentliche Verwaltung.OGH 3 Ob 144/08k, 11.07.2008
- Hier: Bleibende Substanzveränderung durch Verlegung unterirdischer Rohrleitungen im Zuge umfangreicher Baumaßnahmen.OGH 1 Ob 47/04z, 18.03.2004
Alle 20 Ergänzungen anzeigen
- Wichtige bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über den bloßen Erhaltungszweck hinausgehen.OGH 1 Ob 47/04z, 18.03.2004
- Hier: Wichtige Veränderung: Arbeiten an den Anlagen einer Quelle zur weiteren Ermöglichung des Trinkwasserbezugs und Nutzwasserbezugs.OGH 1 Ob 267/02z, 28.01.2003
- Im Gegensatz dazu sind wichtige Veränderungen im Sinne des § 834 ABGB etwa Maßnahmen, die für die jeweilige Gesellschaft wegen des Geschäftsumfangs von außergewöhnlicher Bedeutung sind.OGH 1 Ob 267/02z, 28.01.2003
- Und keine besonderen Kosten verursachen.OGH 1 Ob 242/98i, 23.02.1999
- Ordentliche Verwaltung; Fassaden - nicht aber Generalinstandsetzung.OGH 3 Ob 583/84, 24.07.1985
- Gewährleistungsanspruch auf Verbesserung.OGH 5 Ob 656/82, 13.07.1982
- Instandsetzungsarbeiten.OGH 6 Ob 709/76, 20.01.1977
- Professionistenarbeiten zur Behebung von Feuchtigkeitsschäden.OGH 7 Ob 688/76, 16.12.1976
- Errichtung eines Zubaues auf einem bisher nicht verbauten Grundstücksteil - wichtige Veränderung.OGH 6 Ob 205/69, 10.09.1969
- Hier: Errichtung eines Kindergartens in einer Privatvilla = wichtige Veränderung.OGH 6 Ob 23/69, 12.02.1969
- Monatl. Betriebskostenpauschale, jährliche Abrechnung.OGH 6 Ob 5/69, 22.01.1969
- Ebenso Darlehensaufnahme zur Finanzierung der Instandhaltungsarbeiten.OGH 5 Ob 109/68, 11.09.1968
- ... und keinen besonderen Kostenaufwand erheischen.OGH 1 Ob 176/67, 30.08.1967
- Darlehensaufnahme.OGH 7 Ob 206/65, 11.08.1965
- Wenn das Darlehen in 10 Jahren aus dem Hauptmietzins zurückgezahlt werden kann.OGH 8 Ob 371/64, 19.01.1965
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0013573 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 6 von 61.
- OGH 9 Ob 78/22v, 28.09.2022, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 244/21z, 01.06.2022, Fall aus Kärnten
- OGH 9 Ob 61/21t, 27.01.2022, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 97/20f, 22.10.2020, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 7/18t, 13.02.2018, Fall aus Salzburg
- OGH 5 Ob 21/16y, 22.03.2016, Fall aus Tirol
Im Gesetz
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 828
- ABGB § 833 · Rechte der Theilhaber in der gemeinschaftlichen Sache
- Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 28 · Ordentliche Verwaltung
Verwandte Fragen
Wohnungseigentum · Verwaltung, Gebrauch und Verfügung
Eigentum und Grundbuch · Verwaltung und Gebrauch bei Miteigentum
Wohnungseigentum · Grenze der ordentlichen Verwaltung
Mietrecht · Kleine Reparaturen als Erhaltung
Wohnungseigentum · Ordentliche und außerordentliche Verwaltung