OGH 5 Ob 97/20f

Jeder Miteigentümer darf eigenmächtige Eingriffe in das gemeinsame Eigentum abwehren, auch wenn ihm nur ein Minderheitsanteil gehört und der Störer selbst Miteigentümer ist. Sie können auf Beseitigung und Wiederherstellung des früheren Zustands klagen, etwa wenn Sträucher entfernt wurden. Daran ändert auch die Bestellung eines gemeinsamen Verwalters nichts.

Ja. Auch ein einzelner Miteigentümer darf gegen eine Störung des gemeinsamen Eigentums vorgehen, ebenso mit einer Räumungsklage. Das gilt allerdings nicht, wenn Sie sich damit in Widerspruch zu den übrigen Miteigentümern setzen, etwa weil diese der Nutzung zugestimmt haben.

Auch wer nur einen Minderheitsanteil hält, kann die Klage zum Schutz des Eigentums erheben. Sie richtet sich nicht nur gegen Außenstehende, sondern auch gegen andere Mit- oder Wohnungseigentümer.

Verwaltung sind Maßnahmen, die im Interesse aller Beteiligten oder der Gemeinschaft als solcher getroffen werden. Dazu zählen Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen ebenso wie rein tatsächliche Handlungen. Alles, was gemeinsame Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des gemeinsamen Guts berühren könnte, gehört zur Verwaltung.

Kein Miteigentümer darf gegen den Willen der übrigen Veränderungen an der gemeinsamen Sache vornehmen, durch die über deren Anteil verfügt würde. Das gilt auch für jene Teile, die Ihnen zur ausschließlichen Benützung überlassen wurden. Voraussetzung ist, dass dadurch in die Rechte der übrigen Miteigentümer eingegriffen wird.

Jeder Miteigentümer kann rechtswidriges Verhalten mit Klage abwehren und dessen Beseitigung verlangen, gleich ob es von einem Außenstehenden oder von einem anderen Miteigentümer ausgeht. Voraussetzung ist, dass die Rechtswidrigkeit sein Miteigentum betrifft, etwa bei unbefugter Verwaltung fremden Eigentums.

Dazu zählt alles, was der Erhaltung und Verwaltung dient, im gewöhnlichen Lauf der Dinge nötig oder zweckmäßig ist und im Interesse aller liegt. Darunter fallen wiederkehrende Ausbesserungen und notwendige Instandsetzungen, auch bauliche, solange sie nicht über die bloße Erhaltung hinausgehen. Alles, was darüber hinausgeht, ist eine wichtige Veränderung.

Nicht jede. Echte Verbesserungen können der Gemeinschaft nicht aufgebürdet werden, und dem Umfang von Sanierungen sind durch die wirtschaftliche Zumutbarkeit Grenzen gesetzt. Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungen zählen dagegen zur Erhaltung, selbst wenn damit erstmals der mängelfreie Zustand hergestellt wird.

Wenn Streit darüber entsteht, ob eine Änderung an einer Eigentumswohnung geduldet werden muss, entscheidet darüber der Richter im Außerstreitverfahren. Es ist also kein gewöhnlicher Zivilprozess zu führen.

Im Verhältnis zu den Eigentümern darf er nur Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung setzen; dort ist er eigenständig zuständig. Nach außen ist seine Vertretungsbefugnis dagegen unbeschränkt. Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung ohne Beschluss der Eigentümer sind nicht pflichtgemäß.

Ja, das ist möglich. Hat ein Miteigentümer die gemeinsame Sache eigenmächtig verändert, kann er beim Gericht nachträglich die Genehmigung dieser Maßnahme beantragen. Ausdrücklich geregelt ist diese Frage im Gesetz nicht.

Verwaltungshandlungen betreffen die Interessen aller Miteigentümer und verlangen deshalb ein gemeinsames Vorgehen; mit ihnen werden Geschäfte der Gemeinschaft besorgt. Sie unterscheiden sich vom bloßen Gebrauch durch einen Einzelnen und von Verfügungen, die in die Substanz des gemeinsamen Guts oder in die Anteile eingreifen. Zur Verwaltung zählt alles, was die gemeinsamen Interessen bei Nutzung und Erhaltung berühren könnte.

Weil auf den jeweils ortsüblichen Standard abzustellen ist, gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen noch zur Erhaltung. Das gilt auch dann, wenn dabei erstmals ein mängelfreier Zustand hergestellt wird, alles vollständig erneuert wird oder dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

Eine Maßnahme gilt in der Regel nur dann als Erhaltung, wenn die Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit eingeschränkt ist, ein Mangel besteht oder zumindest Schäden drohen. Eine Verbesserung kann dabei mitgeschehen, ohne dass es sich schon um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handelt.

Maßnahmen der laufenden, gewöhnlichen Verwaltung darf und muss der Verwalter auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft eigenständig setzen. Er hat dabei nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.