ABGB § 828

Ein Mietvertrag mit mehreren Mietern kann so geändert werden, dass nur noch einer von ihnen Mieter bleibt. Dafür müssen aber alle Beteiligten einverstanden sein, also alle Mitmieter und der Vermieter; das kann auch durch schlüssiges Verhalten geschehen. Ohne diese Einigung kann kein Mitmieter allein über seinen Anteil am Mietrecht verfügen.

Auch ein Gangteil, der nur zu einer bestimmten Wohnung oder einem bestimmten Geschäftslokal führt und allein von dessen Nutzer benützt wird, ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft und darf von allen übrigen Miteigentümern mitbenützt werden. Beeinträchtigen die anderen Ihren Zu- und Abgang, können Sie verlangen, dass sie dieses Verhalten unterlassen. Sie dürfen den Gang aber nicht eigenmächtig abteilen oder absperren, auch nicht mit Zustimmung der Mehrheit.

Nein. Bei einem einheitlichen Mietvertrag stehen die Rechte allen Mitmietern ungeteilt an der ganzen Wohnung zu. Weder einzelne Räume noch Anteile lassen sich für Sie allein feststellen. Wird der Vertrag aufgelöst, kann aber jeder frühere Mitmieter seinen Anteil am zurückzuzahlenden Finanzierungsbeitrag fordern, im Zweifel die Hälfte.

Wirken sich Mängel an einzelnen Bauteilen wie Balkonen nicht nur auf die dazugehörige Wohnung, sondern auf das ganze Haus aus, betreffen sie die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Sache. Der Anspruch auf Ersatz der Behebungskosten und der Folgeschäden steht dann allen Miteigentümern gemeinsam zu.

Sie dürfen allein verlangen, dass eine Störung festgestellt, beseitigt und künftig unterlassen wird, wenn jemand in das gemeinsame Recht eingreift. Damit wahren Sie das Recht aller, ohne es zu verändern. Kein Miteigentümer darf gemeinsame Teile so nutzen, dass die anderen davon von vornherein ausgeschlossen sind.

Für die Vergangenheit nicht. Ohne besondere Vereinbarung können Sie von einem Miteigentümer keine Vergütung dafür verlangen, dass er einen größeren Teil genutzt hat, als ihm zusteht. Ein Entgelt für die Nutzung kann nur für die Zukunft festgesetzt werden.

Ja, solange nichts anderes vereinbart ist. Bei einer Nutzung, die alle nebeneinander ausüben können, etwa Spazierengehen im gemeinsamen Garten, brauchen Sie keine Zustimmung. Ist die Nutzung beschränkt, dürfen Sie so weit gehen, wie Sie den tatsächlichen Gebrauch der anderen nicht stören.

Nur mit Zustimmung aller. Nimmt jemand einen gemeinsam genutzten Teil für sich allein in Anspruch, ist das eine wichtige Veränderung. Fehlt eine Einigung, kann sie nur das Gericht im Außerstreitverfahren ersetzen. Ohne Einigung oder Gerichtsentscheidung ist der Eingriff eigenmächtig und rechtswidrig.

Sie können mit Klage verlangen, dass die Störung beseitigt und künftig unterlassen wird, auch wenn keine Nutzungsregelung besteht. Solche Ansprüche gehören vor das ordentliche Gericht und nicht in das besondere Verfahren über die Verwaltung.

Ja, wenn sie über das Verhältnis von Käufer und Verkäufer hinausgehen und bereits die künftige Gemeinschaft betreffen, etwa Versicherung und Wiederaufbau, Hausverwaltung, Heizkosten, Instandhaltung, bauliche Veränderungen oder die Zuweisung von Abstellplätzen. Solche als Gemeinschaftsordnung zusammengefassten Punkte wirken auch unter den späteren Wohnungseigentümern, wenn alle gleichlautende Verträge geschlossen haben.

Kein Miteigentümer darf gegen den Willen der übrigen Veränderungen an der gemeinsamen Sache vornehmen, durch die über deren Anteil verfügt würde. Das gilt auch für jene Teile, die Ihnen zur ausschließlichen Benützung überlassen wurden. Voraussetzung ist, dass dadurch in die Rechte der übrigen Miteigentümer eingegriffen wird.

Sie dürfen die ganze gemeinsame Sache benützen, solange Sie damit den tatsächlichen Gebrauch der anderen nicht stören. Es zählt nicht, was die anderen theoretisch tun könnten, sondern was sie wirklich tun. Wo sich die Nutzungen überschneiden, endet Ihr Recht.

Eine gemeinsame Selbstverwaltung setzt voraus, dass Sie sich über alle Verwaltungsschritte einigen. Kommt diese Einigung nicht zustande, bleibt nur, einen Verwalter bestellen zu lassen.

Nicht in jedem Fall. Kann die Behebung der Mängel dazu führen, dass alle Wohnungseigentümer nachzahlen müssen, weil die Leistung auch nicht verrechnet wurde, ist das kein Anspruch, den ein einzelner Wohnungseigentümer durchsetzen kann.

Dazu zählt alles, was der Erhaltung und Verwaltung dient, im gewöhnlichen Lauf der Dinge nötig oder zweckmäßig ist und im Interesse aller liegt. Darunter fallen wiederkehrende Ausbesserungen und notwendige Instandsetzungen, auch bauliche, solange sie nicht über die bloße Erhaltung hinausgehen. Alles, was darüber hinausgeht, ist eine wichtige Veränderung.

Sie gestaltet die allgemeinen Gebrauchsrechte der Miteigentümer in Sondernutzungsrechte an bestimmten Teilen um. Jeder darf dann den ihm zugewiesenen Teil allein nutzen. Erfasst sein kann auch ein noch ausbaufähiger Dachboden.

Verwaltungshandlungen betreffen die Interessen aller Miteigentümer und verlangen deshalb ein gemeinsames Vorgehen; mit ihnen werden Geschäfte der Gemeinschaft besorgt. Sie unterscheiden sich vom bloßen Gebrauch durch einen Einzelnen und von Verfügungen, die in die Substanz des gemeinsamen Guts oder in die Anteile eingreifen. Zur Verwaltung zählt alles, was die gemeinsamen Interessen bei Nutzung und Erhaltung berühren könnte.

Nein. Wird von der gesetzlichen Kostenaufteilung abgewichen, ist das eine Verfügung über die gemeinsame Sache, die alle Teilhaber gemeinsam treffen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht und kann unbefristet bekämpft werden.

Ja. Solange Sie die gemeinsame Sache selbst nicht in Anspruch nehmen, benützt der andere Miteigentümer sie nicht ohne Titel. Sein Nutzungsrecht wird erst eingeschränkt, wenn Sie selbst einen konkreten Gebrauch beanspruchen.

Geht es um Veränderungen tatsächlicher oder rechtlicher Art, die unter die allgemeine Regel für das Miteigentum fallen, kann die fehlende Zustimmung eines Miteigentümers nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden.

Nein. Ändert ein Miteigentümer die bisherigen Benützungsverhältnisse eigenmächtig, greift er rechtswidrig in die Rechte der anderen ein; diese können dagegen vorgehen, unter Umständen mit Räumungsklage. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die bisherige Nutzung vereinbart, gerichtlich geregelt oder bloß tatsächlich eingespielt war.

Nein. Ein Wohn- oder Wegerecht kann immer nur auf der ganzen Liegenschaft lasten, nicht auf einem Anteil daran. Ein einzelner Miteigentümer kann die Liegenschaft daher weder für seinen Anteil noch für das Ganze allein belasten.

Wenn Sie sich gegen einen eigenmächtigen Eingriff in Ihr Miteigentum wehren, verfolgen Sie damit ein anerkanntes eigenes Interesse. Man kann Ihnen deshalb nicht vorwerfen, Sie wollten nur der anderen Seite schaden.

Verwaltung sind Maßnahmen, die im Interesse aller Beteiligten oder der Gemeinschaft als solcher getroffen werden. Dazu zählen Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen ebenso wie rein tatsächliche Handlungen. Alles, was gemeinsame Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des gemeinsamen Guts berühren könnte, gehört zur Verwaltung.

Nein. Eine gerichtliche Nutzungsregelung ist nur möglich, wenn das Objekt frei verfügbar ist. Ist es vermietet oder steht einem Dritten ein Nutzungsrecht zu, scheidet es aus. Dass jemand die Räume bloß tatsächlich und ohne Recht benützt, hindert die Regelung dagegen nicht.

Bei Ansprüchen, die sich aufteilen lassen, kann jeder Miteigentümer nur seinen eigenen Anteil geltend machen. Schadenersatz in Geld gehört zu diesen teilbaren Ansprüchen.

Grundsätzlich nicht. Wer einen Anteil an einer Liegenschaft kauft, ist an eine bloß zwischen den bisherigen Miteigentümern getroffene Aufteilung der Nutzung nicht gebunden, solange sie nicht im Grundbuch angemerkt ist. Gebunden sind Sie nur, wenn Sie die Regelung ausdrücklich oder eindeutig durch Ihr Verhalten übernehmen; dass Sie davon wussten, genügt nicht.

Ja. Eine Vereinbarung der Miteigentümer über die Nutzung wirkt zwar nur zwischen denen, die sie geschlossen haben, doch Erben treten in die Stellung des Verstorbenen ein und sind daran gebunden. Etwas anderes gilt nur, wenn die Vereinbarung ausdrücklich an die Person geknüpft war. Wer einen Anteil kauft, ist dagegen nur bei ausdrücklicher Überbindung oder erkennbarer Unterwerfung gebunden.

Die Eintragung schafft kein neues Recht, sie hält nur fest, was vereinbart ist. Ihre Bedeutung liegt darin, dass auch neu hinzukommende Miteigentümer an die Vereinbarung gebunden sind. Wer einen Anteil erbt oder sonst als Gesamtrechtsnachfolger übernimmt, ist auch ohne Eintragung gebunden, wenn die Vereinbarung das nicht von vornherein ausschloss.

Ja. Wird ein Teil einer gemeinsamen Liegenschaft abgeschrieben, ist das eine Verfügung über die Sache selbst; alle Miteigentümer müssen zustimmen. Das gilt auch dann, wenn für das Trennstück eine neue Grundbuchseinlage eröffnet und Ihr Eigentumsrecht dorthin übertragen wird.