OGH 1 Ob 136/26w

Jeder Miteigentümer darf eigenmächtige Eingriffe in das gemeinsame Eigentum abwehren, auch wenn ihm nur ein Minderheitsanteil gehört und der Störer selbst Miteigentümer ist. Sie können auf Beseitigung und Wiederherstellung des früheren Zustands klagen, etwa wenn Sträucher entfernt wurden. Daran ändert auch die Bestellung eines gemeinsamen Verwalters nichts.

Sie müssen beweisen, dass Ihnen das Grundstück gehört und dass der andere eingegriffen hat. Der andere muss beweisen, dass er dazu berechtigt war. Ist der Grenzverlauf strittig, müssen auch Sie die richtige Grenze nachweisen.

Dazu zählt alles, was der Erhaltung und Verwaltung dient, im gewöhnlichen Lauf der Dinge nötig oder zweckmäßig ist und im Interesse aller liegt. Darunter fallen wiederkehrende Ausbesserungen und notwendige Instandsetzungen, auch bauliche, solange sie nicht über die bloße Erhaltung hinausgehen. Alles, was darüber hinausgeht, ist eine wichtige Veränderung.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen ohne Beschränkung. Das gilt nicht nur für gewöhnliche Verwaltungsgeschäfte, sondern auch für außergewöhnliche Maßnahmen. Nach außen wirkt sein Handeln daher auch dann, wenn er im Innenverhältnis mehr getan hat, als ihm erlaubt war.

Bestreitet die Gegenseite eine Behauptung nur allgemein, ohne dazu je konkret Stellung zu nehmen, kann das ausnahmsweise wie ein Zugeständnis gewertet werden. Das gilt vor allem dann, wenn die Behauptung offenkundig leicht zu widerlegen gewesen wäre.

Wenn die Gegenseite eine Tatsache im Verfahren ausdrücklich zugesteht, muss diese nicht mehr bewiesen werden. Das Gericht legt sie seiner Entscheidung ohne Weiteres zugrunde. Nur in wenigen Ausnahmefällen ist ein solches Zugeständnis nicht bindend.

Ob eine Erklärung ein verbindliches Angebot ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falls ab. Entscheidend ist, ob sie inhaltlich bestimmt genug ist und ob ein endgültiger Bindungswille erkennbar wird. Weil das jeweils vom Einzelfall abhängt, ist es in der Regel keine Frage für das Höchstgericht.

Nur bei einem groben Fehler. Wie eine Vereinbarung im Einzelfall zu verstehen ist, entscheiden die Vorinstanzen. Der Oberste Gerichtshof greift erst ein, wenn das Ergebnis mit den Regeln der Sprache oder der Logik nicht mehr vereinbar ist.

Schon die Möglichkeit, dass Ihre Änderung schutzwürdige Interessen anderer Miteigentümer beeinträchtigt, verpflichtet Sie, deren Zustimmung oder die Genehmigung des Gerichts einzuholen. Tun Sie das nicht oder setzen Sie sich über einen Widerspruch hinweg, handeln Sie eigenmächtig. Sie können dann im gewöhnlichen Gerichtsverfahren zur Beseitigung der Änderung verhalten werden.

Ja, aber nur im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern selbst. Nach außen, also gegenüber Dritten wie Handwerkern oder Behörden, ist die Vollmacht des Verwalters unbeschränkt und lässt sich nicht einschränken; sie ähnelt der Vertretung durch ein Organ einer Gesellschaft. Ist der Verwalter im Grundbuch eingetragen, muss er seine Vertretungsmacht Dritten nicht in jedem einzelnen Fall nachweisen.

Ja. Die Vollmacht des Hausverwalters deckt alles ab, was die Verwaltung erfordert und gewöhnlich damit verbunden ist. Dazu gehört auch die Beauftragung von Arbeiten zur Instandhaltung.

Maßnahmen der laufenden, gewöhnlichen Verwaltung darf und muss der Verwalter auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft eigenständig setzen. Er hat dabei nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

Der Verwalter ist verpflichtet und befugt, alles zu besorgen, was der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Guts dient. Was er dabei tut, aber auch was er unterlässt, wird der Eigentümergemeinschaft zugerechnet.