Darf die Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter jemanden zur Vertretung bevollmächtigen?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaft, Verwalter

Die gesetzlichen Regeln über die Vertretung der Eigentümergemeinschaft sind im Grundsatz abschließend. Sie schließen es aber nicht aus, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine dritte Person oder einen Wohnungseigentümer für ganz bestimmte, eng begrenzte Aufgaben bevollmächtigt. Ohne diese Möglichkeit wäre die vom Gesetz vorgesehene Selbstverwaltung gar nicht durchführbar.

Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 2007, zuletzt bestätigt am 01.09.2022 (6 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2007)

Das Konzept des Vertretungsrechts des § 18 Abs 2 WEG 2002 beziehungsweise § 18 Abs 3 WEG 2002 idF WRN 2006 ist im Grunde zwar als abschließende Regelung zu verstehen. Die Möglichkeit einer Beauftragung (Bevollmächtigung) eines Dritten beziehungsweise eines Wohnungseigentümers durch die Eigentümergemeinschaft (erteilt von der Mehrheit der Wohnungseigentümer) zu deren Vertretung in ganz bestimmten, eng begrenzten Tätigkeitsbereichen wird durch § 18 Abs 2 WEG 2002 beziehungsweise § 18 Abs 3 WEG 2002 idF WRN 2006 aber nicht ausgeschlossen und ist geradezu erforderlich, um überhaupt die gesetzliche vorgesehene Möglichkeit der Selbstverwaltung und -vertretung der Eigentümergemeinschaft zu ermöglichen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Daneben besteht aber ein Minderheitsrecht jedes Mit- und Wohnungseigentümers, vom Gericht die Entscheidung darüber zu verlangen, dass ein gemeinsamer Verwalter bestellt wird (§ 30 Abs 1 Z 6 WEG).OGH 5 Ob 129/08v, 24.06.2008
Ein Übergang von der Selbst- zur Fremdverwaltung, sowohl was die Beendigung der Selbstverwaltung betrifft als auch die Auswahl der Person des Verwalters, kann von der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer beschlossen werden (§ 28 Abs 1 Z 5 WEG).OGH 5 Ob 129/08v, 24.06.2008
Eine derartige Teilung von Aufgaben und Beschränkung der Verantwortlichkeiten ist jedenfalls zulässig.OGH 5 Ob 129/08v, 24.06.2008
Selbstverwaltung liegt solange vor, als die Eigentümergemeinschaft nach dem Mehrheitswillen ihrer Teilhaber die Verwaltung selbstverantwortlich führt, mögen auch einzelne Aufgaben von bestimmten Wohnungseigentümern oder sogar von Dritten wahrgenommen werden. Entscheidend ist, ob nach dem Gemeinschaftswillen die gesamte Verwaltung der Liegenschaft übertragen werden sollte und damit die Handlungszuständigkeit der Mehrheit künftig ausgeschlossen werden sollte. Dann liegt Fremdverwaltung vor, auch wenn sie durch einen Wohnungseigentümer ausgeübt wird; er ist dann Verwalter mit allen durchsetzbaren Verpflichtungen des WEG.OGH 5 Ob 40/08f, 03.06.2008
Wenn bei Selbstverwaltung einzelne Wohnungseigentümer bestimmte Ausschnitte von Verwaltungsaufgaben wahrnehmen, werden sie nämlich dadurch noch nicht zu „Verwaltern" im Sinn der §§ 19 f WEG und daher von den entsprechenden Verwalterpflichten des WEG in der Regel nicht umfasst sein.OGH 5 Ob 40/08f, 03.06.2008

Alle 6 Ergänzungen anzeigen

Eine derartige Teilung von Aufgaben und Beschränkung der Verantwortlichkeiten durch vertragliche Ausgestaltung einer Selbstverwaltung der Mit- und Wohnungseigentümer wäre jedenfalls keine von der Lehre überwiegend abgelehnte, weil den Vorgaben des WEG 2002 widersprechende Bestellung mehrerer Verwalter.OGH 5 Ob 40/08f, 03.06.2008

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0122296 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 4 von 6.

OGH 5 Ob 207/21h, 01.09.2022, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 39/22d, 22.08.2022, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 19/22p, 06.04.2022, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 197/16f, 19.12.2016, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 833 · Rechte der Theilhaber in der gemeinschaftlichen Sache
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 18 · Rechtsfähigkeit und Vertretung der Eigentümergemeinschaft
WEG 2002 § 19 · Bestellung eines Verwalters
WEG 2002 § 20 · Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
WEG 2002 § 23 · Vorläufiger Verwalter
WEG 2002 § 28 · Ordentliche Verwaltung
WEG 2002 § 30 · Minderheitsrechte und Anzeigepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers

Teilen WhatsApp Facebook LinkedIn E-Mail

Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Verwalter Vertretungsmacht des Hausverwalters

Kann der Hausverwalter uns nach außen unbeschränkt verpflichten?

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen ohne Beschränkung. Das gilt nicht nur für gewöhnliche Verwaltungsgeschäfte, sondern auch für außergewöhnliche Maßnahmen. Nach außen wirkt sein Handeln daher auch dann, wenn er im Innenverhältnis mehr getan hat, als ihm erlaubt war.

günstig für Verwalter Grenzen des Einzelrechts gegen den Verwalter

Kann ich den Hausverwalter allein zu seinen Pflichten zwingen?

Nein, nur in bestimmten Fällen. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie bei Gericht nur jene Verwalterpflichten durchsetzen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Geht es um Anliegen, die alle Eigentümer gemeinsam betreffen, bleibt Ihnen nur, eine Abstimmung anzustoßen, damit die Mehrheit dem Verwalter eine Weisung erteilt.