ABGB § 837

Die Aufwendungen für die gemeinsame Liegenschaft tragen die Miteigentümer nach ihren Anteilen. Von diesem gesetzlichen Schlüssel kann durch Vereinbarung abgewichen werden. Eine solche Vereinbarung ist aber eine wichtige Veränderung und fällt nicht in die eigene Verfügungsmacht des bestellten gemeinsamen Verwalters.

Eine gemeinsame Selbstverwaltung setzt voraus, dass Sie sich über alle Verwaltungsschritte einigen. Kommt diese Einigung nicht zustande, bleibt nur, einen Verwalter bestellen zu lassen.

Schließt ein Miteigentümer, dem nicht die Mehrheit gehört, ohne Zustimmung der anderen einen Bestandvertrag ab, bindet dieser die übrigen Eigentümer nicht. Sie können gegen den Mieter mit Räumungsklage vorgehen.

Der gemeinsame Verwalter darf alles besorgen, was zur ordentlichen Verwaltung der gemeinsamen Sache gehört. Außergewöhnliche Maßnahmen fallen nicht darunter, etwa ein Bestandvertrag über die ganze Liegenschaft auf zwölf Jahre, wichtige Veränderungen wie der Einbau eines Lifts oder die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen aus der Errichtung des Hauses.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen ohne Beschränkung. Das gilt nicht nur für gewöhnliche Verwaltungsgeschäfte, sondern auch für außergewöhnliche Maßnahmen. Nach außen wirkt sein Handeln daher auch dann, wenn er im Innenverhältnis mehr getan hat, als ihm erlaubt war.

Wer ein gemeinsames Gut verwaltet, gilt rechtlich als Bevollmächtigter der Eigentümer. Für ihn gelten daher alle Rechte und Pflichten eines Bevollmächtigten.

Ja. Der Hausverwalter muss ordentlich Rechnung legen und Ihnen eine richtig zusammengestellte, formell vollständige Abrechnung vorlegen. Erfüllt er das nicht, können Sie diesen Anspruch mit einer Klage bei Gericht durchsetzen.

Wenn Sie als Miteigentümer eigenmächtig etwas für die gemeinsame Sache aufwenden, werden Sie behandelt wie jemand, der ein fremdes Geschäft ohne Auftrag besorgt. Sie können dafür einen entsprechenden Ersatz verlangen.

Verwaltet ein einzelner Teilhaber das gemeinsame Gut ohne Auftrag der übrigen, gilt er im Bereich der laufenden Verwaltung als bevollmächtigt. Voraussetzung ist, dass die anderen von seinem Handeln wissen und ihm nicht widersprechen.

Ein wirksamer Beschluss, den Verwaltungsvertrag zu kündigen, ist sofort vollziehbar und macht die Kündigung vorläufig wirksam. Wurde bereits ein neuer Verwalter bestellt, muss sich der bisherige Verwalter jeder Tätigkeit für das neue Verwaltungsjahr enthalten und erhält dafür kein Honorar. Nur wenn der Beschluss rückwirkend für unwirksam erklärt wird, steht ihm ein Entgelt zu, soweit er leistungsbereit war und sich nichts erspart hat.

Wer gegen den Widerspruch der übrigen Miteigentümer handelt, wird nicht als bevollmächtigter Verwalter behandelt. Ein Kostenersatz nach dieser Regel steht ihm daher nicht zu.

Übt ein Mit- und Wohnungseigentümer oder ein Dritter die Verwaltung nur tatsächlich aus und ist kein Verwalter bestellt, können Sie die Rechnungslegung im vereinfachten Antragsverfahren durchsetzen. Die Regeln über die Abrechnungspflicht des Verwalters werden dafür sinngemäß angewendet.

Nein. Wurde der Verwalter nicht für einen besonderen, über die gewöhnliche Verwaltung hinausgehenden Zweck bestellt, kann die Mehrheit ihn gegen einen anderen austauschen. Die Minderheit kann dagegen nichts unternehmen.

Die Verwaltung fällt an alle Miteigentümer gemeinsam zurück. Die Hausverwaltung beruht auf einem Auftrag mit Vollmacht, und die Mehrheit kann den Verwalter jederzeit abberufen oder auswechseln; seine Vertretungsmacht endet damit. Ein früherer Zustand, etwa die Vollmacht eines vorherigen Verwalters, lebt dadurch nicht wieder auf.

Ja. Wer die gemeinsame Sache verwaltet, gilt als Beauftragter aller Miteigentümer, auch wenn er selbst Miteigentümer ist. Er muss deshalb ordentlich Rechnung legen; dass er keine Aufzeichnungen geführt hat, befreit ihn davon nicht. Dasselbe gilt für einen Nutzungsberechtigten, der verwaltet.

Drei Jahre. Verlangen Sie als Wohnungseigentümer Rechnung von jemandem, der die Liegenschaft auch nur tatsächlich verwaltet, gilt dieselbe dreijährige Frist wie gegenüber einem bestellten Verwalter. Das gilt auch gegenüber einem Miteigentümer oder einem Dritten.