OGH 5 Ob 173/16a

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen ohne Beschränkung. Das gilt nicht nur für gewöhnliche Verwaltungsgeschäfte, sondern auch für außergewöhnliche Maßnahmen. Nach außen wirkt sein Handeln daher auch dann, wenn er im Innenverhältnis mehr getan hat, als ihm erlaubt war.

Missbraucht Ihr Vertreter die ihm erteilte Vollmacht, bleibt das Geschäft mit dem Dritten grundsätzlich gültig, damit sich der Geschäftsverkehr darauf verlassen kann. Anders ist es nur, wenn der Dritte vom Missbrauch wusste. Dann ist er nicht schutzwürdig.

In der Regel nicht. Eine Pflicht nachzuprüfen, ob dem Prokuristen im Innenverhältnis Beschränkungen auferlegt sind, und damit eine Haftung für Fahrlässigkeit besteht nur dann, wenn Sie nach den Umständen darauf schließen mussten, dass er seine Vertretungsmacht treuwidrig zum Nachteil des Firmeninhabers missbraucht.

Der Verwalter hat sich an allgemeine Vorgaben und an einzelne Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu halten. Das gilt auch bei den gewöhnlichen Verwaltungsangelegenheiten. Die Grenze liegt dort, wo ein Mehrheitsbeschluss offensichtlich gesetzwidrig ist.

Den Namen muss er nicht nennen, es genügt, dass Sie sich danach erkundigen können. Wer aber als Bevollmächtigter auftritt, ist am Vertragsgeschehen entscheidend beteiligt und trifft Aufklärungspflichten; verletzt er sie, haftet er Ihnen dafür. Verfolgt er beim Abschluss eigene Interessen, kann er sogar unmittelbar für Ansprüche gegen den Geschäftsherrn haften.

Ja. Zur Gemeinschaft gehören nicht nur die Wohnungseigentümer, sondern alle sonstigen Miteigentümer der Liegenschaft, also auch die schlichten Miteigentümer ohne eigenes Wohnungseigentum.

In Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft klagen Sie die Eigentümergemeinschaft, nicht die einzelnen Wohnungseigentümer; eine von vornherein gegen Einzelne gerichtete Klage wird abgewiesen. Die einzelnen Eigentümer haften nur nachrangig. Solange kein Urteil gegen die Gemeinschaft vorliegt und kein Ausfall feststeht, gibt es ihnen gegenüber nichts festzustellen.

Maßnahmen der laufenden, gewöhnlichen Verwaltung darf und muss der Verwalter auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft eigenständig setzen. Er hat dabei nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

Der Verwalter ist verpflichtet und befugt, alles zu besorgen, was der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Guts dient. Was er dabei tut, aber auch was er unterlässt, wird der Eigentümergemeinschaft zugerechnet.