Wann ist eine Untermiete keine Umgehung meiner Mieterrechte?
günstig für Hauptmieter betrifft Untermieter, Hauptmieter, Hauseigentümer, Vermieter
Die Absicht zu umgehen fehlt, wenn der nur zur Untervermietung geschlossene Hauptmietvertrag nicht bloß die Grenzen für Mietzins und Kündigung umgehen soll. Hat der Hauptmieter die Wohnung auf eigene Kosten im Standard angehoben, darf er dieses Kapital samt angemessener Verzinsung und angemessenem Gewinn durch die Untervermietung wieder hereinbringen. Voraussetzung ist, dass der Hauseigentümer nicht mehr als den Kategoriemietzins erhält.
Mit KI erklärt am 06.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden
Ständige Rechtsprechung seit 1987, zuletzt bestätigt am 23.09.2025 (6 Entscheidungen).
Stichwort des Gerichts (1987)
Die von § 2 Abs 3 MRG geforderte Umgehungsabsicht fehlt, wenn der bloß zum Zweck der Untervermietung geschlossene Hauptmietvertrag nicht nur der Umgehung der Mietzinsbeschränkungen und Kündigungsbeschränkungen, sondern auch dazu dienen soll, es dem Hauptmieter zu ermöglichen, durch die Untervermietung der im Standard gehobenen Wohnung das für diese Standardanhebung von ihm aufgewendete Kapital samt angemessener Verzinsung und angemessenem Gewinn während der Bestanddauer der Standardanhebung wieder hereinzubringen (ohne daß der Hauseigentümer mehr als den Kategoriemietzins erhält).
Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Von einer "Sanierungshauptmiete" kann trotz der Investitionen des Leasingnehmers in andere Teile der Liegenschaft keine Rede sein, wenn dem Untermieter keine durch vorausgegangene Kapitalaufwendung des Leasingnehmers bewirkte Verbesserung des Mietgegenstandes zugute kam.OGH 5 Ob 2099/96d, 14.05.1996
- Umgehungsabsicht fehlt: der Hauptmieter wird vom Vermieter nicht vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer aus dem Vertrag entlassen; es wird ihm vielmehr wirtschaftliches Überleben durch Untervermietung ermöglicht; dem Untermieter wird im Anschluß an den derzeitigen Vertrag die Einräumung von Hauptmietrechten zugesagt.OGH 5 Ob 2076/96x, 23.04.1996
- Die Fragen, ob das zur Standardanhebung benötigte Kapital vom Zweitantragsgegner (Hauseigentümer) oder von der Erstantragsgegnerin bzw den Drittantragsgegnerin und der Viertantragsgegnerin aufgewendet (eingesetzt) wurde und ob der Zweitantragsgegner (Hauseigentümer) mehr als den Kategoriemietzins erhält, sind nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu beantworten.OGH 5 Ob 66/88, 06.09.1988
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0018108 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 1 von 6.
- OGH 5 Ob 61/25v, 23.09.2025, Fall aus Wien
Im Gesetz
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 916
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 2 · Haupt- und Untermiete
- MRG § 37 · Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen
Verwandte Fragen
Mietrecht · Umgehung durch vorgeschobene Hauptmiete
Mietrecht · Umgehung durch Untervermietung
Mietrecht · Kein Umgehungsgeschäft trotz Untermiete
Mietrecht · Anerkennung als Hauptmieter
Mietrecht · Umgehung durch vorgeschobene Untermiete