OGH 5 Ob 61/25v

Die Absicht zu umgehen fehlt, wenn der nur zur Untervermietung geschlossene Hauptmietvertrag nicht bloß die Grenzen für Mietzins und Kündigung umgehen soll. Hat der Hauptmieter die Wohnung auf eigene Kosten im Standard angehoben, darf er dieses Kapital samt angemessener Verzinsung und angemessenem Gewinn durch die Untervermietung wieder hereinbringen. Voraussetzung ist, dass der Hauseigentümer nicht mehr als den Kategoriemietzins erhält.

Sie können nur dann als Hauptmieter anerkannt werden, wenn der Hauptmietvertrag allein dazu geschlossen wurde, die Wohnung weiterzuvermieten und die Rechte des Hauptmieters zu umgehen. Es muss also ein Umgehungsgeschäft vorliegen.

Sie müssen als Antragsteller die Voraussetzungen für die Anerkennung als Hauptmieter beweisen, aber nur in dem Ausmaß, das Ihnen zumutbar ist. Haben Sie das getan, müssen die Gegner jene Umstände offenlegen, die allein in ihrem Bereich liegen und Ihren Nachweis entkräften könnten.

Wird ein Hauptmietvertrag nur geschlossen, um die Rechte des eigentlichen Nutzers zu umgehen, kann dieser als Hauptmieter anerkannt werden. Dafür braucht es keine völlige Gewissheit über die Umgehungsabsicht. Es genügt, wenn bei Betrachtung aller Umstände kein vernünftiger Grund bleibt, daran zu zweifeln.

Die Anerkennung als Hauptmieter scheidet aus, wenn der Hauptmietvertrag nicht ausschließlich zur Umgehung geschlossen wurde. So lag es, als der Vertrag dazu diente, der heranwachsenden Tochter eine Wohnung zu verschaffen, die sie wegen ihrer Minderjährigkeit und Ausbildung noch nicht beziehen wollte und deshalb befristet untervermietete.

Je deutlicher das Geld an den Hauseigentümer zurückfließt und je stärker er die zwischengeschaltete Gesellschaft beherrscht, desto eher liegt eine Umgehung vor. Weitere Anzeichen sind, dass diese Gesellschaft nicht selbst investiert, dass die Investitionen aus dem Vermögen der Hauseigentümer stammen und dass Familienmitglieder oder Strohmänner eingeschaltet werden.

Für die Anerkennung als Hauptmieter kommt es nicht darauf an, ob die Parteien nur zum Schein gehandelt haben. Entscheidend ist, ob sie das Vereinbarte wirklich wollten, um durch diese Gestaltung bestimmte Regeln des Mietrechts zu vermeiden.

Nein, im Gegenteil. Dass zu einem vergleichbaren Sachverhalt keine höchstgerichtliche Entscheidung vorliegt, macht Ihre Frage noch nicht grundsätzlich bedeutsam. Besonderheiten Ihrer Fallgestaltung sprechen sogar eher dagegen, weil sich daraus keine für künftige Fälle nutzbare Leitlinie gewinnen lässt.

Dass der Oberste Gerichtshof über einen völlig gleichartigen Sachverhalt noch nicht entschieden hat, begründet für sich allein noch keine bedeutsame Rechtsfrage.

In der Regel nein. Bei einer Entscheidung, die im Ermessen des Gerichts liegt, greift das Höchstgericht nur ein, wenn die Rechtslage grob verkannt wurde. Dass Ihr Fall so noch nie entschieden wurde, genügt für sich allein nicht.