Bin ich Hauptmieter, obwohl im Vertrag Untermiete steht?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Untermieter, Vermieter

Wird ein Hauptmietvertrag nur geschlossen, um die Rechte des eigentlichen Nutzers zu umgehen, kann dieser als Hauptmieter anerkannt werden. Dafür braucht es keine völlige Gewissheit über die Umgehungsabsicht. Es genügt, wenn bei Betrachtung aller Umstände kein vernünftiger Grund bleibt, daran zu zweifeln.

Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 1994, zuletzt bestätigt am 23.09.2025 (13 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1994)

§ 2 Abs 3 MRG setzt zwar (auch in der maßgeblichen Fassung vor dem 3.WÄG) eine besondere Absicht der Parteien des formellen Hauptmietvertrages voraus; dieses subjektive Tatbestandselement wird aber schon dann als erfüllt angesehen, wenn "bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund besteht, daran zu zweifeln". Der Umgehungstatbestand des § 2 Abs 3 MRG kann daher auch dann vorliegen, wenn die letzte Gewißheit über die vom Gesetzgeber verpönte Absicht der Parteien eines formellen Hauptmietvertrages fehlt. Es reicht aus, wenn genügend Anhaltspunkte für eine derartige Absicht vorhanden sind.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Ein Indiz für die Umgehungsabsicht liegt in der Vermietung von mehr als einer Wohnung durch denselben Hauptmieter.OGH 5 Ob 56/98s, 15.09.1998
Durch das 3. WÄG wurde die Judikatur zu § 2 Abs 3 aF MRG festgeschrieben (vgl immolex 1997, 197/100).OGH 5 Ob 420/97v, 10.02.1998
Es reicht aus, wenn die festgestellten äußeren Umstände genügend Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Umgehungsabsicht bieten. Ob dies zutrifft, ist dann im Rahmen der rechtlichen Beurteilung zu entscheiden.OGH 5 Ob 420/97v, 10.02.1998
Ob ein Hauptmietvertrag unter festgestellten konkreten Umständen nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter zwecks Umgehung der einem Hauptmieter nach dem MRG zustehenden Rechten geschlossen wurde, ist dann im Rahmen der rechtlichen Beurteilung zu entscheiden (MietSlg 46.215, 47.191).OGH 5 Ob 478/97y, 27.01.1998
Hier: Generalvermietung des Hauses zu Zwecken der "gewerblichen Untervermietung" indiziert Umgehungsabsicht.OGH 5 Ob 24/95, 21.02.1995

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069733 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 13.

OGH 5 Ob 61/25v, 23.09.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 231/22i, 31.01.2023, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 2 · Haupt- und Untermiete

Teilen WhatsApp Facebook LinkedIn E-Mail

Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Hauptmiete beim Nutzungsberechtigten

Bin ich Hauptmieter, wenn der Vermieter nur ein Wohnrecht hat?

Nein. Wenn Ihnen jemand die Wohnung vermietet, der selbst nur ein Nutzungsrecht an dieser einen Wohnung hat, entsteht keine Hauptmiete. Hauptmiete kann nur begründen, wer Eigentümer ist oder wer die ganze Liegenschaft nutzen darf. Ist der Nutzungsberechtigte zugleich Miteigentümer, kann er als Vertreter aller Miteigentümer aber sehr wohl einen Hauptmietvertrag schließen.

günstig für Vermieter Ende der Untermiete bei Hauptmiete

Endet meine Untermiete, wenn die Hauptmiete endet?

Endet der Hauptmietvertrag, aus welchem Grund auch immer, so endet damit auch die Untermiete. Das gilt selbst dann, wenn Ihr Untermietvertrag für längere Zeit abgeschlossen wurde. Wird Ihr Untervermieter Eigentümer des Objekts, wird daraus kein Hauptmietvertrag, sondern das Untermietverhältnis fällt weg.