Wer klagt rückständige Betriebskosten im Haus ein?

günstig für Verwalter betrifft Wohnungseigentümer, Miteigentümer, Hausverwalter

Rückständige Betriebskostenanteile säumiger Miteigentümer macht der Verwalter im eigenen Namen bei Gericht geltend. Das gilt auch dann, wenn die offenen Beträge zwischenzeitlich vorgestreckt wurden, etwa von den übrigen Miteigentümern.

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Ständige Rechtsprechung seit 1988, zuletzt bestätigt am 16.05.2024 (10 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1988)

Die gerichtliche Geltendmachung rückständiger Betriebskostenanteile gegen säumige Miteigentümer obliegt dem Verwalter von Wohnungseigentum (Wohnungsmiteigentum) im eigenen Namen. Dies gilt auch für den Fall, daß der Hausverwalter zwischenweilig - hier von den übrigen Miteigentümern (Mitwohnungseigentümern) - vorgeschossene rückständige Beträge geltend macht (vgl SZ 57/101).

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Nach dem Inkrafttreten des §16 WEG 1975 idF des 3.WÄG ist eine Aktivlegitimation der Miteigentümer und Wohnungseigentümer dafür, dass mit dem Sondervermögen der Rücklage für Beitragsschulden des beklagten Miteigentümers und Wohnungseigentümers in Vorlage getreten wurde, zu verneinen.OGH 5 Ob 308/01g, 26.02.2002
Die Aktivlegitimation der Miteigentümer richtet sich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Dies gilt für Zeiträume, die vor Inkrafttreten des 3.WÄG liegen.OGH 5 Ob 308/01g, 26.02.2002
Von der Rechtsposition des Verwalters als Kläger hängt es ab, mit welchen Forderungen der säumige Eigentümer aufrechnen kann. Macht der Hausverwalter, in der Klage gegen den säumigen Eigentümer einen materiell ihm nicht selbst zustehenden Anspruch geltend, so kommen für eine aufrechnungsweise Geltendmachung von Gegenforderungen nur solche in Frage, die dem säumigen Eigentümer gegen die übrigen Gemeinschafter zustehen, während er mit Forderungen, für die den Hausverwalter eine materiellrechtlich eigene Leistungspflicht trifft, etwa für Schadenersatzansprüche des belangten Wohnungseigentümers gegen den Verwalter wegen pflichtwidriger Hausverwaltertätigkeit, nicht aufrechnen kann (MietSlg 40.650/3, 4).OGH 5 Ob 41/00s, 11.10.2000
Die Rechtsprechung zur Aktivlegitimation des Hausverwalters ist außerhalb des Anwendungsbereiches des § 13c WEG weiterhin anzuwenden.OGH 5 Ob 41/00s, 11.10.2000
Bei der Durchsetzung von Gemeinschaftsinteressen gegen säumige Eigentümer tritt der bestellte Hausverwalter im eigenen Namen auf und kann fällige Anteile einzelner Miteigentümer an den Auslagen der Liegenschaft unter Berufung auf seine Verwalterbestellung gerichtlich fordern. Dies ohne Rücksicht darauf, ob er die auf den belangten Eigentümer entfallenden Anteile an den Kosten aus eigenen Mitteln vorgeschossen hat oder nicht. Ist er mit Zahlungen für einen säumigen Eigentümer in Vorlage getreten, richtet sich sein Rückersatzanspruch nach § 1014 ABGB, diesfalls macht er einen materiell ihm selbst zustehenden Anspruch im eigenen Namen geltend. Haben aber die anderen Eigentümer für den säumigen Gemeinschafter einen diesem obliegenden Aufwand dadurch getätigt, dass entweder das Konto der Hausgemeinschaft überzogen wurde oder dass sie selbst die ihm obliegenden Zahlungen erbracht haben, so steht ihnen ein Ersatzanspruch gegen den säumigen Eigentümer gemäß § 1042 ABGB zu, der vom Verwalter im eigenen Namen aber für die Miteigentümer gerichtlich gefordert werden kann. Diesfalls macht der Verwalter eine den übrigen Miteigentümern zustehende Forderung geltend, wobei ihm eine einem organschaftlichen Vertreter ähnliche Stellung zukommt (vgl SZ 57/101; MietSlg XL/34; RZ 1989/50, WoBl 1992, 228; 5 Ob 102/94; RS0019877).OGH 5 Ob 41/00s, 11.10.2000

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Der Verwalter von schlichtem Miteigentum ist grundsätzlich direkter Stellvertreter aller Eigentümer.OGH 5 Ob 41/00s, 11.10.2000
Die ihm daher zugebilligte Einziehungslegitimation darf aber mit der materiellrechtlichen Anspruchszugehörigkeit nicht verwechselt werden. Wenn die Tilgung der fremden Schuld (hier: Schulden eines säumigen Miteigentümers) aus ihrem Vermögen erfolgte, steht den Miteigentümern und Wohnungseigentümern materiellrechtlich ein Aufwandersatzanspruch zu, aus dem auch ihre Klagslegitimation abzuleiten ist.OGH 5 Ob 145/99f, 20.10.1999
Die Rechtsprechung (zur Rechtslage vor dem 3. WÄG) gesteht dem Verwalter als direktem Stellvertreter der Wohnungseigentümer nicht nur in solchen Fällen die Klagslegitimation gegen den säumigen Wohnungseigentümer zu, wo er selbst in Vorlage getreten ist (§ 1014 ABGB) oder materiell Forderungen der Gemeinschaft nach § 19 Abs 1 WEG geltend machte, sondern auch im Fall der Durchsetzung von Ansprüchen der Miteigentümer und Wohnungseigentümer, die selbst in Vorlage getreten sind.OGH 5 Ob 145/99f, 20.10.1999
Er schreitet in diesen Fall auf Grund seiner einem organschaftlichen Vertreter ähnlichen Stellung ein.OGH 5 Ob 102/94, 22.11.1994

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0019877 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

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Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1042
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 17 · Benützungsregelung

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