OGH 5 Ob 37/24p

Die Aufwendungen für die gemeinsame Liegenschaft tragen die Miteigentümer nach ihren Anteilen. Von diesem gesetzlichen Schlüssel kann durch Vereinbarung abgewichen werden. Eine solche Vereinbarung ist aber eine wichtige Veränderung und fällt nicht in die eigene Verfügungsmacht des bestellten gemeinsamen Verwalters.

Rückständige Betriebskostenanteile säumiger Miteigentümer macht der Verwalter im eigenen Namen bei Gericht geltend. Das gilt auch dann, wenn die offenen Beträge zwischenzeitlich vorgestreckt wurden, etwa von den übrigen Miteigentümern.

Die Hausverwaltung kann ihr Honorar und die von ihr vorgestreckten Betriebskosten drei Jahre lang verlangen. Danach sind diese Forderungen verjährt und Sie müssen nicht mehr zahlen.

Rückstände bei den Beiträgen zur Rücklage der Eigentümergemeinschaft verjähren erst nach dreißig Jahren. Die kurzen Fristen von drei Jahren gelten dafür nicht.

Ob sich der geltend gemachte Anspruch aus den vorgebrachten Behauptungen ergibt, lässt sich nur anhand des einzelnen Falles beurteilen. Diese Frage ist deshalb nie eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung und öffnet den Weg zum Obersten Gerichtshof nicht.

Das Berufungsgericht muss sich bei der Überprüfung der Feststellungen nicht mit jedem einzelnen Beweisergebnis und nicht mit jedem einzelnen Argument der Berufung auseinandersetzen. Dass ein Punkt in der Begründung nicht eigens erwähnt wird, macht die Entscheidung daher noch nicht fehlerhaft.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tritt nicht nur gegenüber Dritten auf, sondern auch gegenüber einzelnen Miteigentümern; für Klagen gegen einen Miteigentümer sieht das Gesetz ein eigenes zuständiges Gericht vor. Nach außen wird sie durch den bestellten gemeinsamen Verwalter vertreten. Nach der früheren Rechtslage musste dagegen der Verwalter einzelne Mitglieder, etwa wegen rückständiger Beiträge, im eigenen Namen belangen.

Grundsätzlich dreißig Jahre. Die lange Verjährungszeit ist die Auffangregel: Passt keine der Bestimmungen mit einer kürzeren Frist unmittelbar oder sinngemäß, bleibt es bei dreißig Jahren. Kürzere Fristen sind Ausnahmen und dürfen nur sehr vorsichtig auf ähnliche Fälle übertragen werden.

Die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage braucht eine sichere Grundlage. Überall dort, wo die Miteigentumsanteile eine Rolle spielen, ist daher der Stand des Grundbuchs maßgeblich. Eine rückwirkende Änderung der Anteile für die Willensbildung der Gemeinschaft wäre problematisch.

Die Rücklage ist keinem bestimmten Zweck mehr fest gewidmet. Sie darf für alle Aufwendungen der Liegenschaft verwendet werden, die über die alltägliche Gebarung des Verwalters hinausgehen. Dazu zählt auch, größere Finanzierungslücken zu überbrücken, die durch zahlungsunfähige Miteigentümer entstehen.

Die laufenden Akontozahlungen sind das wichtigste Mittel, um die Kosten der Verwaltung zu decken; die Jahresabrechnung gleicht später nur aus. Ließe man Gegenrechnungen einzelner Eigentümer zu, könnte die Gemeinschaft zahlungsunfähig werden. Deshalb wird angenommen, dass die Wohnungseigentümer stillschweigend darauf verzichten, gegen diese Vorschreibungen eigene Ansprüche aufzurechnen, auch Guthaben aus früheren Perioden.

Ja. Haben Sie für jemand anderen etwas bezahlt, das dieser nach dem Gesetz selbst hätte zahlen müssen, richtet sich Ihre Frist nach der Schuld, die Sie getilgt haben. Ihr Ersatzanspruch verjährt daher nie später als diese Schuld.

Nein. Auch wenn das Berufungsgericht die Beweise wiederholt und andere Feststellungen trifft als das Erstgericht, bleibt der Oberste Gerichtshof reine Rechtsinstanz. Eine Ausnahme dafür ist im Gesetz nicht vorgesehen.