Wen muss der Hausverwalter belangen, wenn er auf Auslagen sitzenbleibt?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Hausverwalter, Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaft, Gläubiger

Der Verwalter steht in einem Auftragsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft und nicht mehr zu den einzelnen Wohnungseigentümern. Seine Ansprüche, etwa auf Ersatz von Aufwendungen, muss er daher gegen die Gemeinschaft geltend machen und kann sich erst danach unter bestimmten Voraussetzungen an die einzelnen Eigentümer halten.

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Ständige Rechtsprechung seit 1998, zuletzt bestätigt am 28.05.2024 (14 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1998)

Der Verwalter steht seit der Anerkennung der Rechtspersönlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu dieser und nicht mehr zu den einzelnen Miteigentümer und Wohnungseigentümern in einem Auftragsverhältnis. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet in Verwaltungsangelegenheiten und ist damit zum Gewaltgeber des Verwalters geworden. Folgerichtig hat der Verwalter die aus diesem Rechtsverhältnis entstehenden Ansprüche, insbesondere den in § 1014 ABGB geregelten Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen. Er gehört zu jenen Gläubigern, die gemäß § 13c WEG zunächst die Wohnungseigentümergemeinschaft klagen müssen und sich nur subsidiär - nach Maßgabe des Abs 2 - an die einzelnen Miteigentümer und Wohnungseigentümer halten können.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die allgemeinen Pflichten des Verwalters nach dem 22. Hauptstücks des 2. Teils des ABGB können nicht als Minderheitsrecht von jedem einzelnen Wohnungseigentümer im Verfahren außer Streitsachen geltend gemacht werden.OGH 5 Ob 44/18h, 10.04.2018
Eine Vertragshaftung des Verwalters gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer kommt nur dann in Betracht, wo Schutz- und Sorgfaltspflichten zu Gunsten Dritter, deren Rechtssphäre in den Schutzbereich des Verwaltervertrages einbezogen ist, verletzt werden. Siehe bereits 5 Ob 265/04p.OGH 6 Ob 3/14f, 29.06.2015
Der Verwalter nach dem WEG steht in keinem unmittelbaren Rechtsverhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern, sondern nur zur Eigentümergemeinschaft.OGH 5 Ob 238/09z, 15.07.2010
Die Eigentümergemeinschaft ist Partei des Verwaltungsvertrags.OGH 5 Ob 228/09d, 25.03.2010
Ansprüche auf Aufwandersatz im Sinn des § 1014 ABGB bzw §§ 1036 ff ABGB und auf Abgeltung der (faktischen) Verwaltertätigkeit sind weder ausdrücklich noch schlüssig ins Außerstreitverfahren nach § 52 WEG verwiesen.OGH 5 Ob 254/09b, 19.01.2010

Alle 10 Ergänzungen anzeigen

Der Hausverwalter ist nicht bevollmächtigter Vertreter des einzelnen Mit- und Wohnungseigentümers.OGH 5 Ob 159/07d, 28.08.2007
Wechselseitige Ansprüche aus diesem Rechtsverhältnis sind zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter auszutragen.OGH 5 Ob 47/03b, 11.03.2003
Dass seit dem 3. WÄG Aufwandersatzansprüche zunächst ausschließlich gegen die Wohnungseigentumsgemeinschaft zu richten sind und nur subsidiär nach § 13c Abs 2 WEG gegen die einzelnen Miteigentümer und Wohnungseigentümer, gilt dann nicht, wenn mit einem Teil der Wohnungseigentümer vom aufwendenden Miteigentümer eine Vereinbarung getroffen wurde, die sie aus ihrer Kostentragungspflicht entlässt.OGH 5 Ob 277/01y, 29.01.2002
Nach der klaren Anordnung des § 13c Abs 1 letzter Satz und Abs 2 kommt ein unmittelbarer Durchgriff des Dritten, auch des Verwalters, für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einzelne Miteigentümer nur dann in Betracht, wenn das dafür haftende Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht hinreicht.OGH 5 Ob 284/99x, 20.10.1999
Aufwendung für die Liegenschaft, die dem Verwalter nur durch den Einsatz eigener Mittel möglich war.OGH 5 Ob 61/99b, 09.03.1999

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0110934 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 6 von 14.

OGH 5 Ob 160/23z, 28.05.2024, Fall aus Oberösterreich
OGH 5 Ob 21/20d, 27.05.2020
OGH 5 Ob 69/19m, 31.07.2019, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 44/18h, 10.04.2018, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 133/17w, 26.09.2017, Fall aus Salzburg
OGH 5 Ob 115/17y, 29.08.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1014
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 18 · Rechtsfähigkeit und Vertretung der Eigentümergemeinschaft
WEG 2002 § 19 · Bestellung eines Verwalters

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Die andere Seite

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