WEG 2002 § 17

Die Aufwendungen für die gemeinsame Liegenschaft tragen die Miteigentümer nach ihren Anteilen. Von diesem gesetzlichen Schlüssel kann durch Vereinbarung abgewichen werden. Eine solche Vereinbarung ist aber eine wichtige Veränderung und fällt nicht in die eigene Verfügungsmacht des bestellten gemeinsamen Verwalters.

Grundsätzlich ja. Als Miteigentümer können Sie eine Nutzung verlangen, die ungefähr Ihrem Anteil entspricht, wenn Sie diese Nutzung persönlich auch brauchen. Das Gericht wägt dabei alle Umstände ab, etwa familiäre Verhältnisse und die Dringlichkeit, und gleicht ungleiche Nutzungen durch ein Entgelt aus.

Wird ein Miteigentumsanteil mit allen Rechten und Pflichten übernommen, wie ihn der Vorgänger hatte, so bedeutet das in der Regel, dass Sie auch in eine bestehende Absprache über die Nutzung eintreten. Sie sind dann an diese Absprache gebunden.

Nein. Wenn Sie sich als Miteigentümer nicht um die Abrechnung des Verwalters kümmern oder eine mangelhafte Abrechnung hinnehmen, heißt das nicht, dass Sie für alle Zukunft mit einer für Sie nachteiligen Vorgangsweise einverstanden sind. Schweigen gilt nur dann als Zustimmung, wenn Sie nach Treu und Glauben, nach der Verkehrssitte oder nach dem Gesetz hätten reden müssen. Eine stillschweigende Zustimmung setzt außerdem voraus, dass Sie von der Maßnahme überhaupt wussten.

Bei einem laufenden Dauerauftrag und beim laufenden Verwaltervertrag einer Wohnungseigentumsanlage beginnt die Verjährungsfrist mit dem Ende des vereinbarten, verkehrsüblichen oder gesetzlichen Abrechnungszeitraums.

Rückständige Betriebskostenanteile säumiger Miteigentümer macht der Verwalter im eigenen Namen bei Gericht geltend. Das gilt auch dann, wenn die offenen Beträge zwischenzeitlich vorgestreckt wurden, etwa von den übrigen Miteigentümern.

Die monatlichen Akontozahlungen dienen dazu, die laufenden Aufwendungen für die Liegenschaft zu decken; Schuldnerin dieser Aufwendungen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Pflicht zur Rechnungslegung besteht dagegen gegenüber jedem einzelnen Miteigentümer. Deshalb besteht Ihre Pflicht zur Akontozahlung unabhängig davon, ob abgerechnet wurde.

Bei einer gerichtlichen Benützungsregelung muss nicht jeder genau den Teil zur alleinigen Nutzung bekommen, der seinem Anteil entspricht. Das Gericht wägt die Interessen ab und berücksichtigt persönliche und familiäre Verhältnisse ebenso wie die Dringlichkeit des Bedarfs. Es entscheidet dabei nach Billigkeit.

Ja. Eine gerichtliche Benützungsregelung ist für alle verfügbaren gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft möglich. Ob es sich dabei um einen Gebäudeteil oder um eine Freifläche handelt, spielt dafür keine Rolle. Nicht verfügbar sind Teile, die notwendig der allgemeinen Benützung dienen, etwa der einzige Verbindungsweg.

Mit der Bestellung eines vorläufigen Verwalters endet die Selbstverwaltung durch die Eigentümer, und auch die Auswahl der Person wird ihnen vorweggenommen. Deshalb muss allen Mit- und Wohnungseigentümern Gelegenheit gegeben werden, sich zur Zweckmäßigkeit der Bestellung und zur Eignung der vorgesehenen Person zu äußern. Das muss bereits in erster Instanz geschehen, weil später kein neues Vorbringen mehr zulässig ist.

Fällige Akontozahlungen können auch dann noch eingehoben werden, wenn über die betroffenen Aufwendungen bereits abgerechnet wurde, aber Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig und richtig ist. Solange das Ergebnis der Abrechnung nicht anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, müssen Sie die vorgeschriebenen Beträge weiter zahlen.

Rückstände aus einer Jahresabrechnung werden erst fällig, wenn sie durch eine ordnungsgemäße Rechnung nachgewiesen sind. Bis dahin können Ihnen nur jene Überziehungszinsen angelastet werden, die die gesamte Gemeinschaft treffen und die Ihrem Anteil entsprechen. Legt der Verwalter keine ordentliche Abrechnung, tragen alle Wohnungseigentümer diese Zinsen anteilig als allgemeine Kosten.

Im Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt. Der Verweis im Gesetz beschränkt das nicht auf die dort ausdrücklich genannten Pflichten. Alle Pflichten, die einen Verwalter von Wohnungseigentum typischerweise treffen, etwa die Abrechnung oder die Herausgabe der Unterlagen nach Vertragsende, gehören in dieses Verfahren.

Verlangt das Gesetz für eine Vereinbarung die Schriftform, ist die ergänzende Auslegung der Urkunde durch den Zweck dieser Formvorschrift beschränkt. Was nicht in der Urkunde steht, kann daher nicht ohne Weiteres hineingelesen werden.

Eine Benützungsregelung kann nur jene allgemeinen Teile der Liegenschaft betreffen, die nicht zwingend allgemeine Teile bleiben müssen und daher verfügbar sind. Rechte an einem fremden Grundstück zählen nicht zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Eine Benützungsregelung über Rechte der Wohnungseigentümer an einer Nachbarliegenschaft kann daher nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Die Eintragung schafft kein neues Recht, sie hält nur fest, was vereinbart ist. Ihre Bedeutung liegt darin, dass auch neu hinzukommende Miteigentümer an die Vereinbarung gebunden sind. Wer einen Anteil erbt oder sonst als Gesamtrechtsnachfolger übernimmt, ist auch ohne Eintragung gebunden, wenn die Vereinbarung das nicht von vornherein ausschloss.

Eine Vereinbarung über die Benützung kann auch für den Fall getroffen werden, dass ein Objekt erst in Zukunft frei wird. Sie müssen also nicht warten, bis es tatsächlich verfügbar ist.

Ja. Beschließen die Wohnungseigentümer während eines laufenden Verfahrens mit Zweidrittelmehrheit eine vorläufige Regelung über die Benützung allgemeiner Teile, können Sie diese grundsätzlich bekämpfen. Zuständig ist das Gericht im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren.

Nein. Klagen Sie gegen die Ersichtlichmachung einer Benützungsregelung im Grundbuch, wird dadurch kein dingliches Recht verletzt. Eine Anmerkung dieses Streits im Grundbuch ist deshalb nicht möglich.