Zahle ich weniger, wenn die Räume nur eingeschränkt brauchbar sind?
günstig für Benützer betrifft Mieter, Vermieter, Eigentümer, Käufer
Ja. Auch dem, der eine Sache ohne Vertrag weiter benützt, kommt eine unverschuldete Minderung der Brauchbarkeit zugute, so wie sie einen Mieter zur Minderung des Zinses berechtigen würde. Das angemessene Benützungsentgelt entspricht zwar im Regelfall dem bisher vereinbarten Mietzins, doch können besondere Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden, wenn sie behauptet und bewiesen werden.
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Ständige Rechtsprechung seit 1985, zuletzt bestätigt am 27.01.2026 (24 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1985)
Die Höhe des angemessenen Benützungsentgeltes entspricht im Regelfall dem bisher vereinbarten Mietzins. Das schließt aber die Berücksichtigung besonderer Verhältnisse des Einzelfalles - entsprechende Behauptung und Beweis nach den allgemeinen Beweislastregeln vorausgesetzt - nicht aus. So wie durch eine anderweitige Vermietung ein höherer Bestandzins erzielbar sein kann, bildet der bisherige Mietzins auch nicht immer die Untergrenze des erzielbaren oder angemessenen Entgelts. Auch dem titellosen Benützer kommt eine unverschuldete Minderung der Gebrauchsfähigkeit der Sache zugute, wie sie beim aufrechten Mietverhältnis den Bestandnehmer gemäß § 1096 Abs 1 ABGB zur Minderung des Bestandzinses berechtigen würde.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Hier: Minderung der Gebrauchsfähigkeit, die dem titellos weiterbenützten Bestandobjekt nicht im Generellen anhaftet, sondern auf ein aktives Verhalten des Bestandgebers zurückgeht, um der titellosen Benützung des unredlichen Besitzers zu begegnen.OGH 9 Ob 112/25y, 27.01.2026
- Die Höhe des angemessenen Benützungsentgelts entspricht im Regelfall dem bisher vereinbarten oder einem sonst angemessenen Bestandzins.OGH 5 Ob 168/08d, 09.12.2008
- Hier: Aufhebung des Kaufvertrags über eine Wohnung. Insbesondere bei Wohnungen, die üblicherweise (auch) vermietet werden, kann ein zu zahlender Mietzins Anhaltspunkte für die Bemessung des Gebrauchsvorteils liefern.OGH 6 Ob 147/05v, 01.12.2005
- Zur Bestimmung der Höhe des Benützungsentgeltes sind die zur Zinsminderung gemäß § 1096 Abs 1 ABGB entwickelten Grundsätze analog heranzuziehen.OGH 1 Ob 214/02f, 01.07.2003
- Der früher zu entrichtende Mietzins liefert für die angemessene Höhe des Benützungsentgeltes nur Anhaltspunkte.OGH 3 Ob 54/98g, 25.08.1999
Alle 7 Ergänzungen anzeigen
- Beweispflicht für mindere Gebrauchsfähigkeit trifft den Benützer.OGH 3 Ob 506/90, 28.03.1990
- Für eine Gleichsetzung der Höhe des Benützungsentgeltes mit den des früher zu bezahlenden Mietzinses findet sich im Gesetz keine Grundlage.OGH 6 Ob 540/89, 29.06.1989
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0019961 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 4 von 24.
- OGH 9 Ob 112/25y, 27.01.2026, Fall aus Salzburg
- OGH 8 Ob 118/24x, 05.12.2024, Fall aus Niederösterreich
- OGH 2 Ob 112/22t, 25.10.2022, Fall aus Wien
- OGH 9 Ob 48/17z, 30.10.2017, Fall aus Salzburg
Im Gesetz
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1041
- ABGB § 1096 · Wechselseitige Rechte
- ABGB § 1109
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