Muss der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug selbst prüfen?

günstig für Mieter betrifft Vermieter, Mieter, Pächter

Ja. Nach der Rückstellung muss er von sich aus tätig werden und die Wohnung auf Mängel untersuchen, denn die kurze Frist soll rasch Klarheit schaffen. Bei Schäden, die man objektiv erkennen kann, helfen ihm die allgemeinen Verjährungsregeln nicht weiter. Umgekehrt kann er einen Schaden auch dann noch fordern, wenn dieser vor sehr langer Zeit verursacht wurde, solange die Jahresfrist ab Rückgabe eingehalten ist.

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Ständige Rechtsprechung seit 1991, zuletzt bestätigt am 29.09.2025 (16 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1991)

Vom Zweck der Fristsetzung hängt es ab, ob Verjährungsvorschriften auf an anderer Stelle geregelte kurze Fristen anzuwenden sind. § 1111 ABGB bezweckt die möglichst rasche Klärung, ob dem Bestandgeber Ansprüche wegen Beschädigung oder missbräuchlicher Abnützung der Bestandsache gegen den Bestandnehmer zustehen. Der Bestandgeber hat daher nach Rückstellung der Bestandsache von sich aus tätig zu werden und die Bestandsache auf Mängel hin zu untersuchen. Handelt es sich um objektiv erkennbare Schäden, ist § 1489 ABGB auf die Frist des § 1111 ABGB nicht anzuwenden.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Zur Frage, ob der Vermieter seinen Schaden auch dann binnen der dreißigjährigen Verjährungsfrist nach § 1489 S 2 ABGB geltend machen muss, wenn die einjährige Präklusivfrist gemäß § 1111 ABGB noch nicht abgelaufen ist: <br/><br/>Eine kumulative Einhaltung aller Fristen nach §§ 1111 und 1489 ABGB ist nicht erforderlich. Die Präklusivfrist des § 1111 ABGB soll zwar eine rasche Klärung von Ansprüchen aus dem Bestandverhältnis herbeiführen, aber die Möglichkeit gerichtlicher Durchsetzung nicht jedenfalls zum frühest möglichen Zeitpunkt beenden. Die „lange“ Verjährungsfrist nach § 1489 S 2 ABGB spielt bei Ansprüchen nach § 1111 ABGB folglich keine Rolle. Damit kann der Vermieter seine Schadenersatzansprüche gegen den Mieter gemäß § 1111 ABGB binnen einem Jahr ab Rückstellung des Bestandgegenstands auch noch dann geltend machen, wenn der Schaden schon mehr als 30 Jahre zuvor verursacht wurde. Eine analoge Anwendung der in § 1489 S 2 ABGB geregelten absoluten Verjährungsfrist für allgemeine Schadenersatzansprüche findet in diesem Zusammenhang nicht statt.OGH 4 Ob 122/22b, 22.11.2022
Es handelt sich um eine Präklusivfrist, die auch für Ersatzansprüche wegen Nichtwiederherstellung des ursprünglichen Zustands oder Fehlens von Inventar, nicht aber wegen Verletzung der Rückstellungspflicht oder für Benützungsentgeltansprüche gilt.OGH 10 Ob 63/08z, 14.10.2008
Der Zweck der Vorschrift des § 1111 ABGB liegt darin, die Ansprüche des Bestandgebers nach Rückstellung der Bestandsache möglichst rasch einer Klärung zuzuführen.OGH 10 Ob 63/08z, 14.10.2008
Hier: Aufwand für Entfernung von Sondermüll auf dem Bestandobjekt.OGH 4 Ob 220/07t, 22.01.2008
Die einjährige Frist des § 1111 ABGB bezieht sich auf den Sonderfall der Geltendmachung des Ersatzes von Beschädigungen (Veränderungen) des Bestandobjekts, nicht auf die Verletzung von anderen Pflichten aus einem Bestandverhältnis. Vom Gesetzeswortlaut und -zweck her betrachtet unterliegt ein Anspruch aus culpa in contrahendo (der darauf beruht, dass eben kein Bestandverhältnis zustande gekommen ist) nicht der einjährigen Frist des § 1111 ABGB.OGH 10 Ob 10/05a, 22.03.2005

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0020733 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 16.

OGH 4 Ob 44/25m, 29.09.2025, Fall aus Niederösterreich
OGH 4 Ob 122/22b, 22.11.2022, Fall aus Wien

Im Gesetz

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