MRG § 3

Die Pflichten des Vermieters sind grundsätzlich abänderbar, Sie können also im Vertrag etwas anderes vereinbaren. Das gilt aber nur so weit, als die Mietrechtsvorschriften nichts anderes anordnen.

Der Vermieter schuldet die vereinbarte Qualität des Mietobjekts während der gesamten Vertragszeit. Fehlt sie, erfüllt er den Vertrag insoweit nicht, und der Mieter kann für einen dadurch entstandenen Schaden Ersatz verlangen. Hat der Mieter den Mangel und den Schaden nachgewiesen, muss sich der Vermieter entlasten.

Sind Sie ein Mieter, der durch das Mietrechtsgesetz geschützt ist, können Sie auf Ihr Recht auf Erhaltung des Mietgegenstandes nicht im Vorhinein wirksam verzichten. Ein solcher Verzicht wirkt nicht.

Nicht ohne Weiteres. Außerhalb der zwingenden Regeln des Mietrechts darf die laufende Instandhaltung vertraglich auf Sie übertragen werden, und das umfasst auch die Erneuerung schuldlos schadhaft gewordener Einrichtungsgegenstände. Steht eine solche Abwälzung aber pauschal in vorgedruckten Bedingungen, ohne dass Sie dafür einen Ausgleich bekommen, ist sie unzulässig.

Die Außenfenster muss der Hauseigentümer erhalten und reparieren; sie zählen zu den allgemeinen Teilen des Hauses, weil sie sich außerhalb des Mietgegenstands befinden. Die Innenfensterflügel gehören dagegen zum Mietgegenstand und sind grundsätzlich nicht Sache des Vermieters, außer es handelt sich um einen ernsten Schaden des Hauses.

Ein behördlicher Abbruchauftrag wegen Baumängeln beendet Ihren Mietvertrag nur und erst dann, wenn feststeht, dass die Mängel nicht behoben werden können oder vom Vermieter nicht behoben werden müssen. Solange das offen ist, bleibt der Vertrag aufrecht.

Ja. Gas- und Wasserleitungen im Haus sind wesentliche Bestandteile des Gebäudes. Werden sie unbrauchbar, liegt zugleich ein ernster Schaden des Hauses vor, weil sonst Brand-, Explosions- oder Wasserschäden drohen. Bei der elektrischen Anlage in Ihrer Wohnung muss dafür eine aktuelle Gefährdung bestehen, sonst müssen Sie sie selbst instand halten.

Ja. Schäden an den Außenfenstern gelten als ernste Schäden des Hauses. Solche Schäden hat der Vermieter zu beheben.

Ja. Ist die Boden- oder Dachkonstruktion eines einzelnen Wohnungseigentumsobjekts gefährdet, gilt das immer als ernster Schaden des Hauses, weil ein Einsturz das ganze Haus betrifft. Das trifft auch auf drohende Durchnässungen des Mauerwerks zu, selbst wenn sie nur in einer einzigen Wohnung auftreten. Für solche Arbeiten ist nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft zuständig.

Nein. Die Pflicht des Vermieters, die Erhaltungsarbeiten durchzuführen, ist zwingend. Übernehmen Sie diese Pflicht im Mietvertrag, ist der Vertrag insoweit unwirksam. Ein nachträglicher Verzicht ist dagegen zulässig.

Alles, was sich außerhalb der Wohnung befindet, gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Dazu zählen die Fassade und die Außenfenster. Für Rollläden, die noch außerhalb der Fenster liegen, gilt das erst recht, sodass die Erhaltung Sache des Vermieters ist.

Außenfenster und Balkontüren zählen zur Außenhaut des Gebäudes und damit zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Ihr Austausch ist eine Erhaltungsmaßnahme, auch wenn statt der alten Holzfenster neue aus Kunststoff eingebaut werden.

Ja. Werden Gas- oder Wasserleitungen im Haus unbrauchbar, liegt zugleich ein ernster Schaden des Hauses vor, auch wenn die Leitung in Ihrer Wohnung verläuft. Zur Behebung gehören alle damit notwendig verbundenen Arbeiten, also auch die Wiederherstellung von Tapeten, Malerei und Verfliesung.

Bei besonders dringlichen Erhaltungsarbeiten spielt es keine Rolle, ob sich die Kosten wirtschaftlich rechnen. Der Einwand, die Arbeiten seien unwirtschaftlich, wird nicht gehört. Eine Prüfung der Wirtschaftlichkeit findet in diesen Fällen gar nicht statt.

Wird dem Vermieter aufgetragen, besonders dringliche Arbeiten durchzuführen, hat er dagegen praktisch keine Einwendung. Er kann sich also kaum darauf berufen, die Arbeiten seien ihm nicht zumutbar. Der Auftrag ist auszuführen.

Ständig eindringendes Wasser im Mauerwerk ist ein ernster Schaden des Hauses; seine Behebung gehört zur Erhaltung und ist von der Gemeinschaft zu tragen. Dazu zählen auch die dabei nötigen Nacharbeiten in den einzelnen Objekten, etwa Verputz und Malerei. Rein optische Mängel, die bloßes Ausmalen erfordern, zahlen Sie selbst.

Der Austausch alter Holzfenster gegen neue Kunststofffenster kann eine Erhaltungs- oder eine Verbesserungsarbeit an allgemeinen Teilen des Hauses sein. Liegen deren Voraussetzungen vor, müssen Sie die Arbeiten dulden. Bei dieser Form der Duldungspflicht findet keine Abwägung Ihrer Interessen statt.

Das hängt vom Ausmaß ab. Ernst ist ein Schaden nur, wenn er die ordentliche Benützung unmöglich macht und ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht; ist Schimmel in das Mauerwerk oder den Verputz eingedrungen, ist die Bausubstanz betroffen. Muss der Verputz großflächig erneuert werden, ist das Sache des Vermieters, kleinere Ausbesserungen bleiben bei Ihnen.

Nur eingeschränkt. Innerhalb der einzelnen Objekte trägt die Gemeinschaft nur die Behebung ernster Schäden des Hauses; für alles Übrige in Ihrem Objekt sind Sie selbst zuständig. Kosten, um ein Objekt erst brauchbar zu machen, zählen nicht zur Erhaltung. Ihre eigene Erhaltungspflicht erstreckt sich auch auf Zubehör wie eine Terrasse.

Der Vermieter. Die Erneuerung eines schadhaften Estrichs gehört zu seiner Erhaltungspflicht. Auch eine Fußbodensanierung, bei der ein Teil des Estrichs entfernt wird, zählt zu den Erhaltungsarbeiten an den gemeinsamen Teilen des Hauses, weil Böden und Decken dazugehören.

Bei Wohnungen einer gemeinnützigen Bauvereinigung kann die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters nicht durch Vertrag abbedungen werden. Für Geräte wie Durchlauferhitzer, Elektroboiler oder Thermen gilt das nicht. Wurde deren Reparatur oder Erneuerung im Vertrag auf Sie überwälzt, ist diese Vereinbarung grundsätzlich wirksam.

Für Einrichtungen im Bereich Ihres Zubehörs zur Eigentumswohnung, die nur Ihnen dienen, müssen Sie selbst für die Erhaltung sorgen. Die Gemeinschaft ist nur zuständig, wenn ein ernster Schaden des Hauses vorliegt oder die Einrichtung eine Aufgabe für das ganze Haus oder andere Objekte erfüllt.

Nein. Zwingend ist die Erhaltungspflicht des Vermieters innerhalb der Wohnung nur bei ernsten Schäden des Hauses. Sonstige Arbeiten, die nötig wären, um die Wohnung brauchbar zu machen, fallen nicht darunter; die reine Oberflächengestaltung wie Ausmalen oder Tapezieren ist auch bei hohen Kosten nie Sache des Vermieters. Für die allgemeinen Teile des Hauses gilt das nicht.

Ja. Für Arbeiten, die eigentlich der Vermieter hätte durchführen müssen, haben Sie Anspruch auf Ersatz der dafür erforderlichen Kosten; auf einen verbleibenden Nutzen kommt es dabei nicht an. Ihre eigene Arbeitsleistung wird in der Regel nicht ersetzt, wohl aber das, was Sie Ihren Helfern bezahlt haben.

Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken, gelten kraft Gesetzes als Erhaltungsarbeiten, die das gesamte Haus betreffen. Dazu zählen das Aufbringen eines äußeren Vollwärmeschutzes und der Einbau neuer Fenster.

Ob der Vermieter die im Gesetz aufgezählten Erhaltungsarbeiten durchführen muss, hängt nicht davon ab, ob sie aus den Mietzinsreserven finanzierbar sind. Der Einwand, die Kosten seien nicht gedeckt, wird nur in einem besonderen Verfahrensschritt geprüft. Die Pflicht selbst besteht unabhängig davon.

Ja. Werden schadhafte Fenster durch ganz anders gebaute neue ersetzt, gehört es zur Erhaltung, dabei die heute vorgegebenen Werte für Wärmeschutz und Schallschutz einzuhalten. Der Begriff der Erhaltung entwickelt sich mit der Bautechnik mit. Einen Zwang zur ständigen Modernisierung bedeutet das aber nicht.

Gegen einen Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten kann der Vermieter nur jene Einwendungen erheben, die sich aus den mietrechtlichen Erhaltungsbestimmungen ergeben. Einwendungen aus Vereinbarungen gehören dagegen vor das Streitgericht. Der Vermieter kann daher in diesem Verfahren nicht einwenden, der Mieter habe die Erhaltungspflicht selbst übernommen.

In diesem Bereich muss der Vermieter eine schadhaft gewordene Heiztherme nicht erneuern, weshalb Sie ihm die Kosten eines Austauschs nicht sofort verrechnen können. Trifft aber auch Sie keine Pflicht zur Erneuerung und haben Sie den Defekt der bei Übergabe funktionierenden Therme nicht verschuldet, können Sie für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit den Mietzins mindern.

Bei Verbundfenstern, deren Außen- und Innenteile fest zu einer Einheit verbunden sind, gehört das ganze Fenster zur Außenhaut des Hauses. Die Erhaltung trägt daher der Vermieter beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft, und zwar für den äußeren wie für den inneren Flügel.