OGH 5 Ob 55/22g

Nur in einem Verfahren, in dem von ihm Erhaltungsarbeiten verlangt werden, und nur dann, wenn er diesen Einwand selbst erhebt oder mitträgt. Er kann dann geltend machen, dass die Kosten dieser und der übrigen nötigen Reparaturen die Wohnungen unvermietbar machen würden. Für bevorzugte Arbeiten, etwa gegen Baugebrechen, die Personen oder Sachen gefährden, gilt diese Grenze nicht.

Ein behördlicher Abbruchauftrag wegen Baumängeln beendet Ihren Mietvertrag nur und erst dann, wenn feststeht, dass die Mängel nicht behoben werden können oder vom Vermieter nicht behoben werden müssen. Solange das offen ist, bleibt der Vertrag aufrecht.

Bei besonders dringlichen Erhaltungsarbeiten spielt es keine Rolle, ob sich die Kosten wirtschaftlich rechnen. Der Einwand, die Arbeiten seien unwirtschaftlich, wird nicht gehört. Eine Prüfung der Wirtschaftlichkeit findet in diesen Fällen gar nicht statt.

Wird dem Vermieter aufgetragen, besonders dringliche Arbeiten durchzuführen, hat er dagegen praktisch keine Einwendung. Er kann sich also kaum darauf berufen, die Arbeiten seien ihm nicht zumutbar. Der Auftrag ist auszuführen.

Ob der Vermieter die im Gesetz aufgezählten Erhaltungsarbeiten durchführen muss, hängt nicht davon ab, ob sie aus den Mietzinsreserven finanzierbar sind. Der Einwand, die Kosten seien nicht gedeckt, wird nur in einem besonderen Verfahrensschritt geprüft. Die Pflicht selbst besteht unabhängig davon.

Ist das Haus zur Gänze abgerissen und der Mietgegenstand damit nicht mehr vorhanden, sind Erhaltungsarbeiten unmöglich. Ein Auftrag dazu kommt dann nicht mehr in Betracht.

Wie die Feststellungen in einem Urteil im Einzelfall zu verstehen sind, ist in der Regel keine Frage von grundsätzlicher Bedeutung. Sie können damit deshalb meist nicht an das Höchstgericht herantreten.

Erst dann, wenn die Baumängel, die zum Bescheid geführt haben, aus technischen Gründen nicht behoben werden können. Endgültig ist der Auftrag auch, wenn der Vermieter die Mängel nicht behebt und dazu auch nicht verpflichtet ist.

Kann das Gebäude nicht mehr erhaltend saniert werden und sind Maßnahmen nötig, die praktisch einem Neubau gleichkommen, gilt die Wohnung rechtlich als untergegangen. Der Mietvertrag endet damit von selbst. Auf dringliche Erhaltungsarbeiten können Sie sich dann nicht mehr berufen.