OGH 5 Ob 249/15a

Nur in einem Verfahren, in dem von ihm Erhaltungsarbeiten verlangt werden, und nur dann, wenn er diesen Einwand selbst erhebt oder mitträgt. Er kann dann geltend machen, dass die Kosten dieser und der übrigen nötigen Reparaturen die Wohnungen unvermietbar machen würden. Für bevorzugte Arbeiten, etwa gegen Baugebrechen, die Personen oder Sachen gefährden, gilt diese Grenze nicht.

Die Außenfenster muss der Hauseigentümer erhalten und reparieren; sie zählen zu den allgemeinen Teilen des Hauses, weil sie sich außerhalb des Mietgegenstands befinden. Die Innenfensterflügel gehören dagegen zum Mietgegenstand und sind grundsätzlich nicht Sache des Vermieters, außer es handelt sich um einen ernsten Schaden des Hauses.

Ja. Schäden an den Außenfenstern gelten als ernste Schäden des Hauses. Solche Schäden hat der Vermieter zu beheben.

Alles, was sich außerhalb der Wohnung befindet, gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Dazu zählen die Fassade und die Außenfenster. Für Rollläden, die noch außerhalb der Fenster liegen, gilt das erst recht, sodass die Erhaltung Sache des Vermieters ist.

Auch im Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz dürfen im Rekurs keine neuen Behauptungen vorgebracht werden. Wer aber schon in erster Instanz behauptet hat, die Wohnung falle in die Ausstattungskategorie C, hat damit sinngemäß auch behauptet, dass keine Küche vorhanden ist. Das erstmals im Rekurs ausdrücklich zu sagen, verstößt daher nicht gegen dieses Verbot.

An die Bestimmtheit Ihres Begehrens werden in diesen wohnrechtlichen Außerstreitverfahren keine allzu strengen Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn hinreichend erkennbar ist, was Sie erreichen wollen.

Fenster prägen das Aussehen der Fassade und gehören zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Ein Austausch kann die Interessen der anderen Eigentümer immer beeinträchtigen. Sie brauchen deshalb die Zustimmung aller anderen Eigentümer oder eine Entscheidung des Gerichts.

Das hängt vom Ausmaß ab. Ernst ist ein Schaden nur, wenn er die ordentliche Benützung unmöglich macht und ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht; ist Schimmel in das Mauerwerk oder den Verputz eingedrungen, ist die Bausubstanz betroffen. Muss der Verputz großflächig erneuert werden, ist das Sache des Vermieters, kleinere Ausbesserungen bleiben bei Ihnen.

Ob der Vermieter die im Gesetz aufgezählten Erhaltungsarbeiten durchführen muss, hängt nicht davon ab, ob sie aus den Mietzinsreserven finanzierbar sind. Der Einwand, die Kosten seien nicht gedeckt, wird nur in einem besonderen Verfahrensschritt geprüft. Die Pflicht selbst besteht unabhängig davon.

Bei Verbundfenstern, deren Außen- und Innenteile fest zu einer Einheit verbunden sind, gehört das ganze Fenster zur Außenhaut des Hauses. Die Erhaltung trägt daher der Vermieter beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft, und zwar für den äußeren wie für den inneren Flügel.

Bei der Frage der Zumutbarkeit geht es nicht darum, wie aufwendig die Maßnahme des Vermieters wäre. Es geht darum, ob andere Maßnahmen, die den Bewohnern des Hauses zumutbar sind, die Gesundheitsgefahr wirksam abwenden können.