Muss mein Vermieter mich vor störenden Fremden schützen?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Der Vermieter ist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass Sie beim Gebrauch der Wohnung nicht durch Dritte gestört werden. Kümmert er sich nicht darum, verletzt er seine Pflicht.

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Ständige Rechtsprechung seit 1933, zuletzt bestätigt am 17.04.2024 (30 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1933)

Der Vermieter ist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass der Mieter in dem Gebrauch des Bestandgegenstandes durch Dritte nicht gestört werde.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Kein Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 6 MRG, wenn der Mieter die Wohnung nur deshalb nicht benützt, weil mangels versperrbarem Haustor hausfremde Personen sich häufig im Haus/Stiegenhaus aufhalten, Alkohol konsumieren, der Mieter sich nicht mehr sicher fühlt und der Vermieter keine Abhilfe schafft.OGH 7 Ob 42/24p, 17.04.2024
Die Wahl der Abhilfemittel muss dabei aber grundsätzlich dem Bestandgeber überlassen bleiben.OGH 9 Ob 53/16h, 20.04.2017
Hier: Klage eines Wohnungseigentümers gegen einen anderen, der sein Objekt an den Störer vermietet hat.OGH 5 Ob 2/11x, 24.01.2011
Der Bestandgeber hat zumutbare Maßnahmen zur Ausforschung dritter Störer des Bestandrechts eines Mieters selbst dann in die Wege zu leiten, wenn noch gar nicht feststeht, ob diese Störer im Kreis der übrigen Bestandnehmer des Hauses, deren Verhalten der Bestandgeber als Vertragspartner beeinflussen könnte und das ihm deshalb zuzurechnen sei, zu suchen sind.OGH 1 Ob 306/02k, 24.02.2003
Die Bestimmung des § 1096 Abs 1 ABGB ist auch Ausdruck einer Gefahrtragungsregel beim Bestandvertrag. Danach trifft den Bestandgeber das Risiko für alle auf Zufällen beruhenden Umstände, die den Ausfall oder eine wesentliche Einschränkung des Gebrauchsnutzens der Bestandsache zur Folge haben; er verliert daher ganz oder teilweise den Anspruch auf den Zins (hier: wesentliche Beeinträchtigung des Gebrauchsnutzens der Bestandsache aufgrund von Immissionen, die durch die U-Bahnbauarbeiten eines Dritten verursacht wurden).OGH 1 Ob 306/02k, 24.02.2003

Alle 19 Ergänzungen anzeigen

Ein durch die entgegen vertraglicher Verpflichtungen des Bestandgebers erfolgte Eröffnung von Konkurrenzunternehmen im Einzugsbereich des Bestandobjekts (mit-)verursachter erheblicher Rückgang des Geschäftserfolgs des Bestandnehmers rechtfertigt ein Zinsminderungs- bzw -befreiungsbegehren gemäß § 1096 Abs 1 ABGB.OGH 1 Ob 113/02b, 14.10.2002
Der Vermieter ist demnach grundsätzlich verpflichtet, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um den ordnungsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts sicherzustellen. Die Grenzen der Schutzpflicht ergeben sich aus Erwägungen der Zumutbarkeit. Die Bewahrungspflicht des Vermieters endet dann, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Beseitigung der Mietrechtsbeeinträchtigung nicht erzielbar erscheint.OGH 1 Ob 89/02y, 11.06.2002
Die grundsätzlich zu bejahende Schutzpflicht des Vermieters setzt voraus, dass ein Eingriff in das Bestandrecht des Mieters droht. Der Mieter hat die Beeinträchtigung seines Bestandrechtes zu beweisen. Aus einem schon erfolgten Eingriff in das Mietrecht kann auf künftige Beeinträchtigungen geschlossen werden.OGH 6 Ob 293/00g, 14.12.2000
Es ist Sache des Vermieters, einen noch unbekannten Störer zu identifizieren, weil die Ausforschung der erste Schritt ist, um Störungen - mit welchen Mitteln immer - zu unterbinden. Wie der Vermieter die Ausforschung vornimmt, fällt genauso in seine Sphäre, wie seine grundsätzliche Verpflichtung, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um den ordnungsgemäßen Gebrauch des Mietobjektes sicherzustellen. Die Erhaltungspflicht des Vermieters bedeutet keine Erfolgshaftung für Delikte Dritter. Sie findet ihre Grenze in der Zumutbarkeit der Abhilfemaßnahmen.OGH 6 Ob 293/00g, 14.12.2000
Der Schutzanspruch besteht nur bei einer wesentlichen Beeinträchtigung des Gebrauchs des Mietobjekts.OGH 6 Ob 293/00g, 14.12.2000
Der Vermieter hat den Mieter insbesondere auch gegen Störungshandlungen von Mitmietern zu schützen.OGH 6 Ob 293/00g, 14.12.2000
Hier: Enteignung des Vermieters durch U-Bahnbau.OGH 8 Ob 227/97h, 18.05.1998
Selbst wenn dem Bestandnehmer unmittelbare Ansprüche gegen den Störer eingeräumt sind, kann ihn der Bestandgeber nicht darauf verweisen, sondern muß auf Aufforderung des Bestandnehmers Ersatz- und Ausgleichsansprüche erheben.OGH 8 Ob 227/97h, 18.05.1998
Verpflichtung zur Ergreifung des Rekurses gemäß §§ 15 ff LiegTeilG.OGH 5 Ob 501/85, 09.09.1986
Hier: OpernsängerinOGH 2 Ob 587/83, 08.05.1984
Der Mieter muß ein alternatives Begehren stellen, das entweder auf eine bestimmt zu bezeichnende Leistung oder auf eine andere gleich wirksame nach Wahl des Vermieters zu richten ist. Es handelt sich dabei um ein echtes Alternativbegehren.OGH 3 Ob 588/83, 29.06.1983
Die Wahl der Mittel, um dem Mieter den ordnungsgemäßen Gebrauch des Bestandobjektes zu verschaffen, muß grundsätzlich dem Vermieter überlassen bleiben. Pflicht zur Aufkündigung nur, wenn sie nach den Umständen des Einzelfalles tatsächlich das einzige geeignete Mittel zur Abhilfe darstellt (hier: Tanzschulbetrieb).OGH 6 Ob 239/72, 23.11.1972
Einmalige Einwirkung ohne Wiederholungsgefahr genügt nicht.OGH 5 Ob 132/70, 10.06.1970
Der Mieter kann vom Vermieter die Kündigung eines sich unleidlich verhaltenden anderen Mieters mittels Klage begehren.OGH 6 Ob 54/70, 20.05.1970

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0020979 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 30.

OGH 7 Ob 42/24p, 17.04.2024, Fall aus Wien
OGH 9 Ob 53/16h, 20.04.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte

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