Muss mich der Vermieter vor Gefahren in der Wohnung schützen?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Angehörige, Pächter

Der Vermieter hat gegenüber Ihnen und Ihren Angehörigen Schutz- und Sorgfaltspflichten, vor allem bei Gefahrenquellen, die mit dem Zustand des Mietobjekts zusammenhängen und nicht für jeden leicht erkennbar sind. Er muss Sie davor schützen, soweit ihm das zumutbar ist, zumindest aber warnen. Verletzt er eine dieser Pflichten, haftet er für Schäden an Ihrer Person und Ihrem Eigentum.

Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 1987, zuletzt bestätigt am 26.06.2025 (26 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1987)

Den Bestandgeber treffen bei Erbringung der Hauptleistung gegenüber dem Bestandnehmer (und dessen Angehörige als geschützte Dritte) Schutzpflichten und Sorgfaltspflichten, vor allem soweit es um Gefahrenquellen geht, die mit der Beschaffenheit des Bestandgegenstandes im Zusammenhang stehen und nicht ohnehin für jedermann leicht erkennbar sind. Der Bestandgeber hat demnach dafür Sorge zu tragen, dass der Bestandnehmer durch Gefahrenquellen, die mit dem Bestandgegenstand, seiner Beschaffenheit beziehungsweise der Art des Gebrauchs zusammenhängen, nicht geschädigt werde; er hat diesen vor solchen Gefahrenquellen - soweit ihm zumutbar - zu schützen, zumindest aber zu warnen. Für die infolge Vernachlässigung einer dieser Pflichten zur Gebrauchsüberlassung verursachten Schäden an Person oder Eigentum des Bestandnehmers hat der Bestandgeber diesem einzustehen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Der Beherberger, der ein KFZ eines Gastes aufgrund des angebotenen Parkservices übernimmt, schuldet dem Gast einen sorgfältigen Umgang mit dem KFZ. Dazu zählt, dass mit dem in seine Obhut übergebenen KFZ – auch von Erfüllungsgehilfen – keine Schäden an anderen Rechtsgütern verursacht werden.OGH 2 Ob 74/25h, 26.06.2025
Hier: In den vertraglichen Schutzbereich einbezogenen Dritten stehen keine weitergehenden Rechte zu, als den Vertragspartnern selbst.OGH 6 Ob 216/21i, 29.08.2022
Hier: Winterdienst in Wohnhausanlage im Wohnungseigentum.OGH 2 Ob 216/21k, 14.12.2021
Bei der Beurteilung der aus dem Beherbergungsvertrag resultierenden Schutz- und Sorgfaltspflichten wird auf den Bestandvertrag und die dem Bestandgeber gegenüber dem Bestandnehmer obliegenden Pflichten abgestellt.OGH 8 Ob 106/12i, 29.08.2013
Die Rechtsprechung, wonach die Schutzwirkung des Mietvertrags nur Personen erfasst, die mit dem Mieter in Wohngemeinschaft leben, nicht aber Besucher, steht im Spannungsverhältnis mit den Grundsätzen des RS0034594.OGH 4 Ob 223/10p, 15.02.2011

Alle 14 Ergänzungen anzeigen

Der Vermieter hat im Rahmen seiner Schutzpflichten und Sorgfaltspflichten gegenüber dem Mieter dafür zu sorgen, dass dieser durch die Unterlassung von Erhaltungsmaßnahmen und Betreuungsmaßnahmen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft nicht zu Schaden kommt (so schon 5 Ob 3/05k).OGH 2 Ob 47/07m, 12.07.2007
Hier: Die allfällige Schutzwirkung eines Vertrages zugunsten Dritter erstreckt sich nicht auf bloße Besucher.OGH 6 Ob 70/06x, 06.04.2006
Keine Einbeziehung in den Schutzbereich des Mietvertrages des behandelnden Arztes mit dem von der Begleitperson des Patienten noch weiter entfernten Vermieter.OGH 2 Ob 216/03h, 16.10.2003
Bei der Miete von Geschäftsräumlichkeiten sind alle Arbeitnehmer des Mieters geschützt, die dort ihre Dienste verrichten; sie sind den Hausgenossen eines Wohnungsmieters gleichzuhalten.OGH 2 Ob 216/03h, 16.10.2003
Der Kreis der begünstigten Personen umfasst die zur Hausgemeinschaft des Mieters gehörenden Personen, insbesondere seine Familienangehörigen und Hausangestellte, nicht aber Personen, mit denen er rein gesellschaftlich oder im allgemeinen Verkehr mit der Umwelt in Kontakt kommt. Nicht in den Schutzbereich des Mietvertrages sind daher Personen einzubeziehen, die sich in den Mieträumen nur kurzfristig aufhalten, wie Gäste, Lieferanten und Handwerker.OGH 2 Ob 335/97x, 20.11.1997
Diese Schutzpflichten und Sorgfaltspflichten bestehen nicht nur zwischen den Vertragspartnern selbst, sondern auch gegenüber jenen Personen, die durch die Vertragserfüllung in erhöhtem Maße gefährdet werden und der Interessenssphäre eines Partners angehören, sohin gegenüber Personen, denen der Vertragspartner selbst offensichtlich rechtlich zur Fürsorge verpflichtet ist.OGH 2 Ob 335/97x, 20.11.1997
Hier: Sohn der Mieter.OGH 2 Ob 513/96, 04.07.1996
Diese Schutzpflichten und Sorgfaltspflichten bestehen sohin auch Personen gegenüber, die der Sphäre eines Vertragspartners angehören und denen dieser selbst offensichtlich rechtlich zur Fürsorge verpflichtet ist.OGH 2 Ob 513/96, 04.07.1996
Die gleichen Schutzpflichten und Sorgfaltspflichten treffen den Gastwirt gegenüber dem Gast, soweit es um dessen Unterbringung geht.OGH 1 Ob 600/93, 21.12.1993

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0020884 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 4 von 26.

OGH 2 Ob 74/25h, 26.06.2025, Fall aus Tirol
OGH 2 Ob 59/24a, 28.05.2024
OGH 6 Ob 216/21i, 29.08.2022, Fall aus Oberösterreich
OGH 2 Ob 216/21k, 14.12.2021, Fall aus Oberösterreich

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte
ABGB § 1295 · Von der Verbindlichkeit zum Schadenersatze

Teilen WhatsApp Facebook LinkedIn E-Mail

Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Mieterhaftung für Umbauschäden

Muss ich das Mietobjekt auch bei Umbauarbeiten schonen?

Ja. Als Mieter trifft Sie eine Sorgfaltspflicht gegenüber dem Vermieter. Beschädigen Sie bei Umbau- oder Sanierungsarbeiten schuldhaft die Bausubstanz, haften Sie dafür, und zwar auch für das Verschulden der von Ihnen beauftragten Baufirma. Sie müssen beweisen, dass der Schaden auch bei gebotener Sorgfalt nicht zu verhindern gewesen wäre.

günstig für Vermieter Nachteiliger Gebrauch trotz Erhaltungspflicht

Darf ich die Wohnung verkommen lassen, weil der Vermieter nichts repariert?

Dass der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet ist, rechtfertigt es nicht, dass Sie selbst einen Zustand schaffen, der die Bausubstanz erheblich gefährdet oder die persönliche Sicherheit der Bewohner bedroht. Ein solches Verhalten ist damit nicht entschuldigt.