Muss der Vermieter auch Stiegenhaus und Hof sicher halten?

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Die Pflicht, das Objekt brauchbar zu übergeben und zu erhalten, erfasst auch die allgemeinen Teile des Hauses, die Sie nach dem Vertrag oder der Verkehrssitte benützen dürfen. Der Vermieter muss außerdem dafür sorgen, dass die Benützung dieser Teile gefahrlos möglich ist.

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Ständige Rechtsprechung seit 1996, zuletzt bestätigt am 13.08.2025 (9 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1996)

Die Verpflichtung, das Bestandobjekt in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten, umfasst auch die allgemeinen Teile des Hauses, die der Mieter nach Vertrag oder Verkehrssitte zu benützen berechtigt ist, und beinhaltet weiters die Sorge für die gefahrlose Benützung dieser Teile.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Verbandsverfahren zu zwei Klauseln, die die Erhaltungspflicht nach § 3 Abs 1 und Abs 2 Z 1 bis 3 MRG (abweichend von § 1096 Abs 1 S 1 ABGB) und die Verpflichtung zur Wartung des Mietgegenstands und dessen Einrichtungen (insbesondere die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitären Anlagen auf den Mieter überwälzen.OGH 6 Ob 162/24b, 13.08.2025
Hier: Lichtschächte.OGH 2 Ob 155/22s, 27.09.2022
Die vertragliche Haftung des Vermieters erstreckt sich daher auf Unfälle des Mieters, die sich auf nicht ordnungsgemäß geräumten oder gestreuten allgemeinen Teilen des Hauses ereigneten, wie zB in Innenhöfen.OGH 2 Ob 70/12a, 29.11.2012
Hier: Eine Klausel in Vertragsformblättern betreffend Bestandverträge über Objekte in einem Einkaufszentrum (EKZ), die eine unbeschränkte Überwälzung der Erhaltungspflicht und damit der Kosten für das gesamte EKZ auf den Bestandnehmer vorsieht, ist für diesen gröblich benachteiligend.OGH 7 Ob 93/12w, 28.11.2012
Dazu gehören typischerweise auch die zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehörenden Versorgungsleitungen.OGH 2 Ob 215/10x, 27.02.2012

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0106104 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 9.

OGH 6 Ob 162/24b, 13.08.2025, Fall aus Wien
OGH 2 Ob 155/22s, 27.09.2022, Fall aus Oberösterreich
OGH 5 Ob 37/22k, 31.03.2022, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Ja. Als Mieter trifft Sie eine Sorgfaltspflicht gegenüber dem Vermieter. Beschädigen Sie bei Umbau- oder Sanierungsarbeiten schuldhaft die Bausubstanz, haften Sie dafür, und zwar auch für das Verschulden der von Ihnen beauftragten Baufirma. Sie müssen beweisen, dass der Schaden auch bei gebotener Sorgfalt nicht zu verhindern gewesen wäre.

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Nein. Zwingend ist die Erhaltungspflicht des Vermieters innerhalb der Wohnung nur bei ernsten Schäden des Hauses. Sonstige Arbeiten, die nötig wären, um die Wohnung brauchbar zu machen, fallen nicht darunter; die reine Oberflächengestaltung wie Ausmalen oder Tapezieren ist auch bei hohen Kosten nie Sache des Vermieters. Für die allgemeinen Teile des Hauses gilt das nicht.