Muss der Vermieter vor der Räumung mahnen und eine Nachfrist geben?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Auch erst im Verfahren entstandene Rückstände können eine Räumung rechtfertigen. Sie müssen aber noch vor Schluss der ersten Instanz einen ausreichenden Rückstand ergeben haben und trotz gesetzter Nachfrist unbezahlt geblieben sein. Die Reihenfolge Mahnung, Nachfrist und Auflösung muss immer eingehalten werden.

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Ständige Rechtsprechung seit 1993, zuletzt bestätigt am 31.07.2026 (21 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1993)

Wohl können auch erst im Zuge des Verfahrens aufgelaufene Bestandzinsrückstände das auf § 1118 ABGB gestützte Räumungsbegehren rechtfertigen, aber nur dann, wenn sie wenigstens zu irgendeinem Zeitpunkt des erstinstanzlichen Verfahrens- also noch vor dessen Schluss - einen im Sinne dieser Gesetzesstelle qualifizierten Rückstand ergaben und nicht innerhalb der ab Geltendmachung des erst fällig gewordenen Betrags gewährten Nachfrist bezahlt wurden. Immer muss die zeitliche Abfolge - Mahnung, Nachfristgewährung und Auflösungserklärung - gewahrt sein.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Das Räumungsbegehren ist somit nur dann berechtigt, wenn der qualifizierte Rückstand zum Zeitpunkt der Abgabe der Auflösungserklärung (oder der diese ersetzenden Fortführung des Räumungsprozesses) noch bestand.OGH 3 Ob 25/11i, 09.06.2011
Überdies muss die zeitliche Abfolge ‑ Mahnung, Nachfristsetzung, Aufhebungserklärung ‑ immer gewahrt bleiben.OGH 3 Ob 25/11i, 09.06.2011
Im Verfahren aufgelaufene Zinsrückstände können ein zum Zeitpunkt der Klagszustellung nicht berechtigtes Räumungsbegehren aber nur dann rechtfertigen, wenn sie wenigstens zu irgendeinem Zeitpunkt des erstinstanzlichen Verfahrens qualifiziert im Sinn des § 1118 zweiter Fall ABGB waren.OGH 1 Ob 29/09k, 26.02.2009
Hier: Grobes Verschulden bejaht, wenn der Mieter die ab April 2007 fällig gewordenen, aufgrund eines rechtskräftigen Teilurteils seit diesem Zeitpunkt der Höhe nach unstrittigen Mietzinse erst im November 2007 (wenn auch vor Schluss der mündlichen Streitverhandlung erster Instanz) bezahlt, obwohl der Vermieter sein Räumungsbegehren aufrecht erhalten hat.OGH 8 Ob 97/08k, 02.09.2008
Während des Räumungsstreits fällig werdende Bestandzinse, die nicht zeitgerecht bezahlt werden, können den Aufhebungstatbestand des § 1118 ABGB selbst dann erfüllen, wenn der zunächst geltend gemachte Mietzinsrückstand einmal bezahlt wurde, sofern die später aufgelaufenen Bestandzinsrückstände (neuerlich) einen im Sinn des § 1118 ABGB qualifizierten Zinsrückstand ergaben und nicht innerhalb der Geltendmachung des erst fällig gewordenen Betrags gewährten Nachfrist bezahlt wurden.OGH 8 Ob 97/08k, 02.09.2008

Alle 7 Ergänzungen anzeigen

Auch erst im Zuge des Verfahrens aufgelaufene Bestandzinsrückstände können das auf § 1118 ABGB gestützte Räumungsbegehren rechtfertigen, weil für die Berechtigung des Auflösungsbegehrens wegen Nichtzahlung des Bestandzinses nicht die Sachlage bei Klageeinbringung, sondern jene bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz entscheidend ist.OGH 8 Ob 97/08k, 02.09.2008
Die Nachfrist muss in der Mahnung nicht aufscheinen; sie muss nur tatsächlich gewährt werden.OGH 9 Ob 110/03x, 21.01.2004

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021072 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 21.

OGH 9 Ob 56/26i, 31.07.2026, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 46/24h, 26.08.2024, Fall aus Steiermark
OGH 8 Ob 143/17p, 26.01.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1118

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Mietzinsklage als Mahnung

Ist eine Klage auf die Miete zugleich eine Mahnung?

Ja. Der Vermieter kann Sie auch dadurch mahnen und Ihnen eine Nachfrist setzen, dass er die offenen Beträge einklagt, sofern die Schuld darin ausreichend genau angeführt ist. Auch die Ausdehnung einer laufenden Klage auf weitere Monatsbeträge gilt als Mahnung. Führt er ein bereits eingeleitetes Räumungsverfahren wegen neuer Rückstände fort, liegt darin ebenfalls die nötige Mahnung und Auflösungserklärung.

günstig für Vermieter Mietrückstände während des Räumungsverfahrens

Zählen auch neue Rückstände während des laufenden Räumungsstreits?

Ja. Für die Räumung kommt es nicht auf den Stand bei Einbringung der Klage an, sondern auf den Stand am Schluss der Verhandlung in erster Instanz. Auch Beträge, die erst während des Verfahrens fällig werden und nicht rechtzeitig gezahlt sind, können die Auflösung tragen, selbst wenn der ursprüngliche Rückstand längst beglichen wurde. Voraussetzung ist, dass der Rückstand irgendwann groß genug war und Mahnung, Nachfrist und Auflösungserklärung in dieser Reihenfolge eingehalten wurden.